「ペットを飼っているマンションの売却は苦戦する。」
こんな話を聞いて、不安になっている売主さんもいらっしゃるかも知れません。
もちろん、ペットを飼っているマンションを何も考えずに売り出せば苦戦することもあります。
実際、ペットを飼っているマンションの売却活動はマイナスからのスタートです。
しかし、優秀な不動産屋と二人三脚で戦略的に売却活動を行えば相場以上で売ることも不可能ではありません。
この記事では、
・ペットを飼っているマンションの売却が難しい理由
・ペットを飼っているマンションを高く売る戦略
・優秀な営業マンの見つけ方
を中心に、不動産コンサルタントの視点から解説していきたいと思います。
知っているだけで簡単に売却価格を100万、200万アップできる可能性もあるので、ぜひ最後まで読んでくださいね。
1. ペットを飼っているマンションでも高く売れる理由
はじめに述べたように、優秀な担当営業マンと戦略的な売却活動を行えばペットを飼っているマンションでも相場以上で売ることは可能です。
実際に私が現役の営業マンだったときにペットの飼育歴のあるマンションを売ったことが何度もあります。
ペットを飼っていたことが原因で売却価格を下げたり、買手から値引き交渉をされたことはありませんし、相場より高く売れたマンションも少なくありません。
なぜ高く売ることが出来るかと言うと、ペットを飼っていることで生じるマイナス要因はすべて対策可能だからです。
例えば、マンションの立地などは頑張っても対策できません。
駅から徒歩10分の立地を、5分にすることは不可能ですよね？
しかし、ペットによるマイナス面（ニオイや傷）は、少しのお金や手間を掛ければ対策できてしまいます。
ペットを飼っている売主さんが弱気になる必要は全くないのです。
2. ペットを飼っているマンションの売却活動が難しい理由
ペットを飼っているマンションでもしっかりと対策すれば高額売却は可能です。
しかし、ペットを飼っているマンションの売却活動がマイナスからのスタートであることは事実。
まずはペットを飼っていることでマンション売却が不利になる原因を把握しましょう。
デメリットの原因を把握し、正しい対策を行えば、必ず相場以上で売却することは可能です。
ペットを飼っているとマンション売却が難しくなる、と言われている理由は3つあります。
2-1. ニオイ
飼い主は慣れてしまって気付いていないのがペットのニオイです。
どんなに小さなペットだろうと動物臭はあります。
タバコを吸っている本人は気になりませんが、非喫煙者からすれば強烈な悪臭がするのと同じです。
飼い主が「ちょっと臭いかな？」と感じるレベルなら、ペットを飼っていない人は強烈な悪臭を感じています。
そのため、価格が予算内で、間取りや立地も気に入ってくれた買手が、ニオイの一点で購入を見送るケースも少なくないのです。
2-2. 傷
犬や猫を飼っていれば、フローリングや壁紙（クロス）に傷があるのは仕方ないことかも知れません。
傷が出来る度に修繕していたらキリがない、という所有者さんの気持ちも分ります。
しかし、ペットを飼った経験のない人は、、
「何で修繕しなかったんだろ？売主さんは雑に暮らしていたのかな？ぱっと見では分らないけど他にも傷や故障があるのかな？」
と不安になってしまいます。
そのため、傷の目立つ中古マンションは、見えないリスクを感じた買手から大幅に値引げを要求されることも少なくありません。
2-3. 動物アレルギー
厚生労働省の調査によると日本人の2人に1人はアレルギーを持っていると言われています。
さらに患者は増加傾向にあり、動物アレルギーも例外ではありません。
・アレルギー疾患の現状等 厚生労働省
https://www.mhlw.go.jp/file/05-Shingikai-10905100-Kenkoukyoku-Ganshippeitaisakuka/0000111693.pdf
動物アレルギーは最悪呼吸困難を引き起こす場合もあります。
ペットを飼っているマンションというだけで、アレルギーを持っている人は反射的に拒否反応を起こしてしまうのです。
3. ペットを飼っているマンションをスムーズに売るための対策
ペットを飼っているとマンション売却が難しい理由を理解して頂けたと思います。
次に、ペットを飼っているマンションをスムーズに売るための対策方法を確認しましょう。
簡単対策方法から順番に説明していきますね。
3-1. 丁寧な掃除
ペットを飼っていようがいまいが、マンション売却を開始すれば頻繁に内覧者が訪れます。
住みながら売却活動を行う場合、こまめな掃除を心掛け、内覧者がいつ来てもいいように綺麗な状態を常に保ちましょう。
毎日掃除機をかけていても、内覧直前には掃除機をかけ直し、ペットの抜け毛が落ちていない状態にしてください。
注意点としては掃除の順番です。
多くの人が、掃除機をかけてから雑巾掛けを行いますが間違いです。
掃除機でホコリが舞い上がった状態で雑巾掛けをしても、雑巾掛けが終わる頃にはまたホコリが降り注いできます。
正しい掃除の順番は、まず「①フローリングワイパー（もしくは乾拭き）」でホコリを絡め取り、次に「②掃除機」、最後に「③水拭き」です。
その後、しばらくは窓を全開にしてホコリを逃がすことも忘れないでください。
ダニの死骸やフンの付着したホコリが空気中を舞い、それを吸い込むことでアレルギーを引き起こします。
アレルギー対策のためにもこの掃除の順番は徹底しましょう。
もちろん、窓を全開にして換気を行えばけペット臭対策にもなります。
3-2. リペア
リペアとは、簡単に言うと部分補修のことです。
犬や猫によって付けらてた傷はリペアで十分な場合がほとんです。
ペットによる傷が目立つようならマンション売却前のリペアをオススメします。
※リペアについてはコチラでも詳しく解説しています。
穴や傷はそのままでマンションを売却しても全く問題ありません！ - マンション売却カレッジ
リペアはリフォームと違い専門業者に頼んでも2～3万と安いにも関わらず、見違えるように綺麗になります。
コスパ最強のペット対策です。
3-3. ハウスクリーニング
ペットを飼っているマンションは、売り出す前に必ずハウスクリーニングを行いましょう。
クロスに染み込んだペットの臭いを素人の掃除で完全に取り除くことは不可能だからです。
一般的な70～80㎡のマンションのハウスクリーニング費用は10万円前後が相場です。
数千万円の不動産取引をスムーズに行うための投資と考えればコスパは良いはず。
プロのハウスクリーニング業者に依頼して、ペット臭を完全に取り除いてしまいましょう。
また、ハウスクリーニングを依頼することで、ペット臭以外の単純な汚れも一緒に取り除けるので一石二鳥です。
ちなみに、売却を任せるとハウスクリーニングを無料で代行してくれる不動産会社もあります。
マンション売却前に何社か不動産会社を査定に呼ぶと思いますが、その時に詳しく聞いてみましょう。
3-4. 布製品を処分する
室内にはカーテン、ソファ、カーペットなどたくさんの布製品あります。
住みながらのマンション売却なら、ペットの臭いが染み込んでしまった布製品は処分するのがベストです。
高価だったり、思い出の品だと簡単には捨てられないかも知れません。
全て捨てるのは無理でも、いずれ買い換えようと思っているモノ、引っ越し先では使わないモノだけでも捨てましょう。
もちろん空室にしてマンションを売りに出すなら引っ越し先に持って行けばいいので例外です。
3-5. リフォームは基本不要
ペットを飼っていたというだけで高額なリフォームを行う必要はありません。
多くの中古マンション検討者は、安く買って自分たちでリフォームやリノベーションをしたいと考えているからです。
マンション売却前にリフォームに費用を掛けるくらいなら、その費用分を売却価格から値引きしてあげる方が買手に喜ばれます。
余計なリフォームをしても、さらに売りにくくなるだけなので注意しましょう。
※リフォームが不要な理由はコチラでも詳しく解説しています。
中古マンション売却前のリフォームは効果的？それとも損？ - マンション売却カレッジ
4. ペットを飼っているマンションを高く売る戦略
しっかりと対策をすることでマイナスからのスタートをプラスマイナスゼロに出来ました。
ここからはさらに、ペットを飼っているマンションを高く売る戦略を解説していきます。
4-1. 内覧中はペットを散歩に行かせる
内覧客と営業マンの対応は奥さんに任せる方が上手く行きます。
内覧中は旦那さんや、お子さん等にペットを散歩に連れ出して貰いましょう。
ペットをあまり好まない内覧客に、ペットが吠えたり、飛びついたりしたら印象が悪くなってしまうからです。
大人しいペットだとしても、内覧客は動物アレルギーかも知れません。
事前に誰が内覧中の散歩係をするか家族と相談しておきましょう。
4-2. ペットを飼っている買手に響く広告手法
ペット可マンションを高く評価してくれるのは、ペット飼っている人、もしくはこれからペットを飼う予定の買手です。
すでにペットを飼っている人ならニオイや傷にも寛容だからです。
ですから、ペット可マンションを探している人に強烈に響くような広告の打ち方をするべきです。
例えば、物件チラシも隅っこに小さく「ペット相談」等と遠慮気味に書いてはいけません。
チラシのド真ん中に「小型犬1匹までOK！」と具体的に詳しく書いてあげましょう。
ペットを飼っていたことをマイナスと捉えている買手に無理にアピールしたところで、大幅な値引きをされるだけ。
見込み客の数は絞られてしまいますが、どうせマンションは一つしかないのです。
すでにペットを飼っている、これから飼いたいと等、ペットの飼育歴をマイナスと感じない買手に高く買ってもらうのがベストです。
4-3. 広告媒体を増やす
広告媒体とは、スーモなどの不動産ポータルサイトや、チラシなどです。
確かにペットを飼っているマンションの成約率は低くなりまが、広告媒体を増やせば十分にカバーできます。
仮に、一般的な中古マンションの成約率が20％、ペットを飼っているマンションの成約率が10％だとします。
一般的な中古マンションは5人の内覧客で成約しますが、ペットを飼っているマンションは広告媒体を増やして10人内覧客を連れてくればいいだけです。
5. 複数の不動産会社の営業マンの意見を比較検討することが重要
ペットを飼っているマンション高く売却しようと考えるなら、複数の不動産会社に査定を依頼し査定金額を比較することはもちろん、色々な営業マンの意見を比較検討することが重要です。
その理由は3つあります。
5-1. ニオイは主観が強く感じ方が人によって異なるから
「ウチのペットは臭くないから問題ないかな。」
こんな風に考える飼い主さんもいらっしゃいますが、一番危険です。
飼い主さんはペット臭に慣れてしまっている場合が多く、どの程度の対策を行うべきか客観的に判断ができないからです。
「この部屋は動物臭いですか？遠慮なく教えてください。」と、複数の営業マンに意見を聞いて総合的に判断しましょう。
あなたがどんなに臭くないと思っても、意見を聞いた営業マンのほとんどが臭いと言えば臭いのです。
ちなみに筆者自身もダックスを飼っていたので、売主様に客観的なアドバイスが出来ない可能性がありました。
そこで、動物が苦手な後輩を必ず連れて行って「どのくらいニオイがあるか？」など客観的な意見を聞いていました。
5-2. ペットの対策方法を比較したいから
ペットを飼っているマンションへの対策方法は、不動産会社や担当営業マンによって様々。
あなたのマンションにとってベストな対策方法を選択するためにも、複数の営業マンの意見を聞く必要があるのです。
例えば、1社目は「全面リフォームが必要」と言っていても、2社目、3社目は「簡単なハウスクリーニングだけで問題なし」と言っているようなら、おそらくハウスクリーニングで十分だろうと判断することが出来ます。
また、売却依頼を条件に無料でハウスクリーニングを行ってくれる不動産会社もあったりするので、最低でも3社程度は比較してみましょう。
5-3. 売却戦略を比較したいから
高く売るための売却戦略も不動産会社や担当営業マンによって大きく異なります。
先にお伝えした広告媒体の登録数も不動産会社次第です。
例えば、私が現役営業の時は、5つのポータルサイトに登録していましたが、1つしか登録してくれない不動産会社なんかも普通にあります。
ポータルサイトに1つしか登録してくれなくても、5つ登録してくれても仲介手数料は変わりません。
査定に訪れた営業マンには、「ポータルサイトはいくつくらい登録してくれますか？」とハッキリ聞いてしまいましょう。
営業マンの実力に関しても、天と地ほどの差があるのが不動産業界です。
先ほどお伝えした売却戦略を全てアドバイスしてくれる営業マンもいれば、「値下げするしかないですねー」が口癖の無能な営業マンもいます。
また、紹介した売却戦略以外にも営業マンごとに独自の戦略を持っていたりします。
例えば、私が現役の営業マンだった時は、ペットを飼っていたマンションの売却時に以下のような売却戦略を取っていました。
不動産のポータルサイトなどで調べてみると、「ペット相談」としか書かれていない物件詳細ページを良く見ました。
しかし、「ペット相談」とだけ書かれても買手は、「何匹飼えるの？大型犬や中型犬は？猫は？」など疑問だらけなはず。
そこで、ペットが飼えることを目立つ部分に記載するだけでなく、そのマンションの細かい規則まで詳細に書きました。
犬種に制限があるのか？何匹まで飼えるのか？など全ての情報です。
すると、細かいペットの飼育条件を物件情報の備考欄に書いただけで反響は3倍になり、即成約しました。
もちろん、あなたにこのような売却戦略を細かく覚えて欲しいわけではありません。
しっかりと不動産会社や営業マンを比較して、ベストな売却戦略を選択することが重要なのです。
5-4. こんな不動産会社には注意
複数の不動産会社に査定を依頼し、営業マン訪問時に色々な意見を聞くなかで、以下のような営業マンに会ったら注意してください。
5-4-1. 安い査定金額の理由がペット
ペットのニオイや傷があるという理由だけで、他社より明らかに安い査定金額を提示してくる営業マンはこちらからお断りしましょう。
繰り返しになりますが、ペットを飼っているマンションは対策や戦略次第で相場以上で売ることも可能だからです。
ペットを飼っているという理由だけで、安い査定金額を提示してくる営業マンは「私は売却戦略のない無能な営業マンです」と自ら白状しているようなもの。
値下げはいつでも出来るのですから、よほど売り急ぐ事情がない限り、最初から弱気な価格設定をする必要はないのです。
5-4-2. しつこくリフォームを勧めてくる
ペットを飼っているという理由だけで、しつこくリフォームを提案してくるような営業マンもこちらからお断りしましょう。
リフォーム業者と組み、売主に高額なリフォームをさせる悪徳不動産業者も少なからず存在するからです。
そもそも基本的にペットのニオイや傷くらいでリフォームは必要ありません。
仮に、どうしてもリフォームが必要な中古マンションがあったとしても、優秀な営業マンは、
「まずは、丁寧な掃除とハウスクリーニングだけして売り出して、全く売れる気配がなかったらリフォームも検討しましょう！」
とアドバイスをしてくれるはずです。
売り出してもいない査定段階から高額なリフォームをすすめてくる営業マンには注意が必要です。
5-4-3. ペットを飼っていたことを隠そうとする
ペットと暮らしていた事実は隠さず、買手に必ず伝えるようにしましょう。
ペットを飼っている事実を隠してマンションを売り出しても絶対にバレるからです。
内覧では上手く騙せても、購入後にご近所さんとの会話からバレたりします。
後でペットを飼っていたと発覚すれば、値下げの交渉材料にされたり、違約金を払わされても文句は言えません。
もし、購入者さんがアレルギーを持っていて体に影響が出たりすれば、裁判沙汰になる可能性もあるのです。
しかし、信じられないことですが、ペットを飼っていることを隠して売りに出すよう売主に提案するような営業マンがいるようです。
そんなリスクも理解できない営業マンに出会ったら、即お断りしましょう。
ちなみに、ペット禁止のマンションで犬や猫を飼育してしまっていた場合でも隠してはいけません。
値下げを強く要求される可能性もありますが、ルール違反をしていたわけですから受け入れるしかりません。
6. まとめ
ペットと暮らしていたマンションの売却戦略を詳しく解説してみました。
しかし、実際のマンション売却では、ペットに関する対策や戦略だけ考えればいいわけではありません。
立地や築年数はマンションごとに条件は違いますし、売却期限やローン残債も売主ごとに違うからです。
大事なことは、マンション売却の対策や戦略を覚えることではありません。
あなたのマンションの状況に合わせ的確なアドバイスをくれる優秀な営業マンを見つけることなのです。