中古マンション売却前のリフォームは効果的?それとも損?

「古いマンションはリフォームすれば高く早く売れる。」
こんなことを聞いたことがあると思います。

結論から言うと、マンション売却時にリフォームをしたからといって高く早く売れることはありません。

この記事では中古マンション売却においてリフォームが不要な理由はもちろんのこと、
お金を掛けずに内覧者に好印象を与える方法までご紹介します。

最小限の出費で、最大限の売却額を掴み取るためにも最後まで読んでみてくださいね。

1. リフォーム費用の相場

まず、中古マンションをリフォームした場合の費用相場を確認しましょう。

以下の費用相場は、平均的なリフォームをした場合の目安です。
ひとくちにリフォームと言いますが、メーカーや材料、依頼先業者によって大きく異なります。

  • キッチンだけを入れ替えるだけの単純なリフォームは、50~100万円が相場です。キッチン周囲の壁紙交換まで含めたリフォームなら、価格はさらにアップします。
  • トイレの便座交換だけのなら数万円ですが、便器ごと交換すれば10万円前後が相場です。天井、床、壁など、トイレ全体をリフォームすれば50万円前後の費用が掛かります。
  • 浴室全体をリフォームすると50~200万円程度の費用が掛かります。
  • 洗面所のリフォームは10~50万円が相場です。
  • 居室のリフォーム費用は、「壁紙交換だけ」「ドア交換だけ」といった部分的なものなら10万円前後が相場です。「壁も床もドアもリフォームしたい」と範囲が大きくなると100万円前後と高額になります。
    壁紙の張替えはメーカーや素材、グレードによって価格が異なりますが、一般的な10~15畳程度の広さのリビングであれば相場は10~15万円程度。
    床の張替えもフローリング、フロアタイル、クッションフロアなどで価格帯はことなります。なかでもフローリングは高額になりやすく、部屋の数にもよりますが、リビングや居室すべてのフローリングを張替える場合には、50~100万円くらい掛かります。

このように、選ぶ素材やグレード、部屋の大きさ、によってリフォーム費用は異なります。
しかし、トイレ、浴室、洗面所、リビング、寝室などをフルリフォームすればどんなに安くても3~400万円という高額な出費になります。

2. 中古マンション売却時のリフォームは不要

古いマンションでもリフォーム費用さけ掛ければ「高く売れる」「早く売れる」というイメージは確かにあります。
このなんとなくのイメージこそ、失敗の大きな原因。

中古マンションをリフォームをしたからといって、必ずしも高く売れるわけではありませんし、早く売れるわけでもありません。

むしろ、
・リフォーム費用が全く回収できない。
・リフォームのせいで売却期間が長期化する。
という可能性すらあります。

理由を確認していきましょう。

2-1. 理由1.室内の綺麗さより築年数が重要だから

不動産会社は中古マンションの査定を行うとき、室内の綺麗さよりも築年数を重視します。
そのため、リフォームの有無は査定金額のアップに大きな影響を与えません。

リフォームで室内を綺麗な新築風にしたところで、その部屋を支えるマンションの構造は古いままだからです。

室内がどんなに綺麗に蘇っても、構造は古いままですからマンションの残り寿命は限られているのです。

不動産会社だけが築年数を重視しているわけではありません。
買手も、内装が綺麗でも築年数が20年、30年といった中古マンションでは、あと何年住めるのか不安になってしまいます。

2-2. 理由2.リフォーム前提で中古マンションを探している買手を取り逃がすから

リフォーム前提の買手からすれば、売主によって勝手にリフォームされた中古マンションに価値はありません。

理由は2つあります。

  1. 自分好みにリフォームしたい買手にとって、売主の趣味丸出しのリフォームなど余計なお世話でしかならないから。
  2. リーフォーム費用を売却代金に上乗せしていれば中古マンション最大のメリットである割安感も失われてしまうから。

ちなみに、ホームズの調査では中古マンション購入者のうち、自分で買ってリフォーム、リノベーションした割合が約45%もいます。
売主の勝手なリフォームは、この45%の買手を自ら捨てて、売りにくくする愚行と言えるでしょう。

見込み客の半分近くを捨ててしまうわけですから、売主が勝手にリフォームした中古マンションは売却活動が長期化します。

マンションが長期間売れ残れば、売却金額を徐々に下げていくしかありません。
さらに、中古マンションの売買では、買手が値引きを要求(指値)することも一般的ですから実際の売却金額がさらに低くなります。

このように、売主の勝手なリフォームは、買手候補を自ら狭め売却活動を長期化させるだけでなく、リフォーム費用も回収できずドブに捨てることになるのです。

現況で3000万円が相場の中古マンションに300万円のリフォームを施し3300万円で売り出したとします。
内覧すらもない状態が続き、3200万円に値下げしても状況は好転せず、さらに3100万円、と値下げし申込が入ったものの、100万円の指値・・・。

「これならリフォームしないで最初から3000万円で売っておけば・・・」
売主の勝手なリフォームは、こんな後悔をする可能性が高くなってしまうのです。

リフォームとリノベーションに、明確な線引きはありませんが、あえて定義してみます。

・リフォームは古くなったものを交換し新品の状態まで修復することです。
リフォームの具体例として「トイレの調子が悪くなったから便器を交換する」「部屋のクロスを張替える」といったことがあげられます。

・リノベーションは大規模な工事を行い、性能や価値を高めることです。
リノベーションの具体例としては「壁をぶち抜いてリビングを広くする」「キッチンをオープン型アイランドキッチンに変更」などがあげられます。
リノベーション工事が終わると改修前の名残が見られないくらい大幅に改修されることがほとんどです。

3. リフォームなしで内覧者に好印象を与えるテクニック

中古マンションを売りだす時、基本的にリフォームやリノベーションは不要ということは説明した通りです。
しかし、買手も決して汚れているマンションを購入したいわけではありません。

中古マンションを検討している人達はある程度の古さは承知しています。
しかし、「古い」と「汚い」は全く違います。

築年数の経過によって古さを隠しきれないマンションだったとしても、綺麗に掃除され、整理整頓された室内は「丁寧に使っていたんだろうな」と内覧者に良い印象を与えます。

数百万円もかけて大がかりなリフォームをしなくても、綺麗に見せる方法はあります。

ということで、内覧者の好感度アップのために実践したいポイントについて確認していきましょう。

3-1. こまめな掃除

中古マンションを売却するときに大きなチャンスとなるのが内覧です。
内覧者に悪いイメージを持たれると購入に結び付く可能性は著しく低くなります。

内覧者がいつ来ても問題ないくらい、こまめに掃除をして清潔感をキープしましょう。

内覧前の掃除術については上記の記事でも細かく書いていますが、簡単にまとめてみます。

  • 玄関前は意外と見逃してしまう掃除箇所なので注意。(外廊下の場合などは落ち葉などに注意)
  • 室内はできるだけ床面を見せる&角に家具を置かないようにして広く見せる。
  • 自分たちでは気付きにくいウチのニオイはあるものです。スプレーや消臭剤は好みがあるので無香料のものを使用。
  • 窓が汚れていると暗い印象になるので注意。
  • ベランダやバルコニーに置いてある荷物は片付け、外用のスリッパも用意。
  • 内覧前に一度窓を開けて換気をした後、室内をエアコンなどで適温に。

これらは内覧前に必ず漏れがないか確認しましょう。

そして最後に、毎日の使用感が目立ちやすい水回りの清掃はふだんから特にこまめに行いましょう。
ちょっと掃除をさぼるだけで、水垢やカビはすぐに発生します。

キッチンの油汚れなども内覧のときに注目されるポイントです。

3-2. ハウスクリーニング

日々の掃除だけでも十分清潔感はアピールできますが、ハウスクリーニングでプロの手を借りるのもおススメです。

ただ、室内すべてのハウスクリーニングを依頼するとお金がかかってしまいます。
そこで、水回りだけでもハウスクリーニングで綺麗に見せるという方法もあります。

カビや細菌は水分の多い場所を好むため、水回りは汚れやすい場所です。
ところが厄介なことに、こびり付いたり錆びついたりしていると素人の手には負えません。

そんなこともあり不動産仲介業者も「水回りだけでもハウスクリーニングをした方がいい」と勧めてくることが少なくありません。

ハウスクリーニングを依頼する業者や状況によっても違いますが、全ての水回りをハウスクリーニングすると5万円が費用相場です。
5万円で数千万円の取引をスムーズ行えるとのでコスパの良い投資となります。

3-3. 簡易リフォームならアリ

繰り返しになりますが、基本的には売却前にリフォームやリノベーションは不要です。

しかし、極端に劣化がある箇所は、検討してもいいかも知れません。

気になる箇所だけの簡易的なリフォームなら、数万円から10万円前後でできます。
そのくらいの費用であれば、マンション売却代金に上乗せせずに、売りやすくするためと割り切ってしまうのも一つの手です。

「極端な劣化って判断難しいな・・・。」と思われる売主さんもいらっしゃると思います。
信頼できる不動産会社の担当営業マンを見つけてから相談するといった手順で問題ありません。

4. 不動産会社選びの注意点

ハウスクリーニングにしろ、簡易リフォームしろ、マンションごとに状況は違うため、売主自身での判断が難しいこともあると思います。

そんな判断に迷った時に良きアドバイザーとなってくれるのが不動産業者です。
担当営業マンにマンションの現状を見て貰い相談することで、的確なアドバイスが貰えます。

しかし、リフォーム業者と裏で繋がり、不必要な高額リフォームを勧めてくる不動産業者も存在します。
そんな悪徳不動産会社にカモにされたら不要なリフォーム費用を払わされ、さらに全く売れない・・・なんて状況にもなりかねません。

「知り合いだから」「大手だから」と安易に不動産会社を選ぶのではなく、不動産一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社に話を聞くようにしましょう。

例えば、リフォームに関してアドバイスを求めた時に、こんな風に返答してくれる営業マンは信頼できます。
「確かに簡単なリフォームは必要かもしれませんね。でも、まずはハウスクリーニングだけで1ヶ月様子を見ましょう。その間に買手からの反応が全くなかったらリ気になる箇所だけフォームを検討してみましょう。」

信頼できる不動産会社や担当者を見つければ、その後は言われたとおりに動くだけです。
リフォームやハウスクリーニングなどを検討する前に、まずは信頼できる不動産業者を見つけましょう。

5. これから不動産査定を受けてみるという場合

最近は不動産の査定依頼を行う場合、不動産一括査定サービスを使うのがスタンダードになっています。
一括査定サービスを使うのは不動産屋に騙されて損をしないために有効な方法と言えます。

ただし、ひとつだけ注意が必要です。

それは、不動産全般を扱う普通の一括査定サービスではなく、マンション専用の一括査定サービスを使ってた方が優秀な不動産会社と出会える可能性が高くなる、という事です。

理由を簡単に説明すると、普通の不動産一括査定サービスは「マンションのプロとアマが混在している」のに対して、マンション専門の不動産一括査定サービスは「マンションのプロしかいない」からです。

マンション専門の不動産一括サービスは数少ないのですが、例えばマンションナビというサービスがあります。
これは、

  • マンション専用
  • 完全無料
  • 利用者数360万人以上

といった特徴があり、60秒ほどの手続きですぐに売却相場を確認できます。

「とりあえず資産価値を知りたい」という方や「初めてマンションの査定をしてみる」という方、また「不動産屋に査定をしてもらったけど納得できていない」という方に好評です。

よろしければ使ってみてはいかがでしょうか。

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