マンション売却で間取りは超重要!間取りを活かした高額売却術を解説

いざマンションを売却しようと思ったとき「我が家の間取りは売却に有利なのか、それとも不利なのか」というのは重要なことですよね。

まず結論から言うと、間取りだけでは売却の有利、不利は決まりません

重要なことは「立地」と「間取り」の関係です。

どのような間取りのマンションが、どのような人が好む地域にあるのかによって、「売りにくい」または「売りやすい」という差は出てくることがあります。

逆に家は、適切なターゲットを選び、そのターゲットに特化した売り込み方をすることができれば、どんな間取りでも高額売却できる可能性があるということです。

この記事ではそれぞれの間取りの強みを知り、どのようなターゲットに向けて情報を発信した方がいいのかをわかりやすく解説していきます。

また、有利な売却をするうえで必要不可欠な優秀な不動産業者を見つけ方についても触れていきます。

ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

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1. まずは間取りごとのメインターゲットを理解する

マンションを売却する際は、間取りに応じたターゲットの選び方がとても重要です。

自分のマンションの間取りがどのような人のニーズを満たすのかを知っておくことで、最適なターゲットを選ぶことができます。

ターゲットがわかれば、そのターゲットに刺さるアプローチ方法が見つかります。

最適なアプローチを行う事で、より多くのターゲットにあなたのマンションを印象に残らせることができます。
結果としてより多くの内覧者を獲得し、複数の購入希望者の中から最高値の人に売却する事ができるようになります。

つまり、ターゲットをしっかりと選定することが、高額で売却するためには必要なプロセスの一つなのです。

それでは、間取りごとのメインターゲットを見ていきましょう。

1-1. 1R、1K、1DK

単身者向けの間取りです。

単身者の場合は生活の利便性を重視している人が多くなります。
そのため、立地(駅が近い、スーパーが近いなど)がとても重要となります。

投資目的で探している人からの需要が特に高い間取りです。

1-2. 1LDK

比較的経済的にゆとりがある単身者や、DINKsのような子どもを持つ予定のない夫婦、または子どもが自立した老夫婦などに選ばれる傾向があります。

また、投資用マンションとしても人気のある間取りとなります。

1LDKは若い世代からシニア世代まで、ターゲットにかなりの幅があるため、広告の出し方にも工夫が必要となります。

そのため、地域に応じたターゲットの選び方が重要になりますので、不動産業者の能力に大きく依存するところがあります。

1-3. 2K、2DK、2LDK

DINKsのような子どもを持たない夫婦などに人気がある間取りです。その場合は、駅に近い、急行が止まる駅が最寄りなど、アクセスの良さが重視される傾向があります。

また、他にも子供がいるが3LDKを買う資金がない家族からの需要もあります。その場合は子育てに適した住環境が重視される傾向が強くなります。

また、子供が自立した夫婦が住み替えで選ぶ場合も選ばれやすくなります。その場合は、生活が周辺で完結するような、施設の充実度が重要視されます。

特に都心部では、3LDKの次に多い流通量の間取りとなっており、需要も高くなっています。

そのため、市場に出ている他の2LDKとの差別化が重要となります。

1-4. 3K、3DK、3LDK

基本的に子持ちのファミリー層や将来的に子どもを持つ予定の夫婦に人気があります。また、高齢になった両親と一緒に暮らすために購入を検討する場合もあります。

3LDKの賃貸は賃料が高くなるため、それなら購入しようと購入に踏み切る人も多くいる間取りです。

結果として、取引量はマンションの中で最も多く、需要も高い間取りです。

その分、同時期に市場に出ているライバル物件も多いため、他のマンションとの差別化が重要となります。

他の売り出し中マンションとの差を生かした広告作成が重要ですので、3LDKは特に優秀な不動産業者に売却依頼することが大切です。

1-5. 4K、4DK、4LDK

基本的に子どもが多いファミリー(子どもが最低2人以上)からの需要がある間取りです。

3LDKと比較して専有面積が広くなる事が多く、必然的に取引価格も高くなりがちです。
そのため、予算オーバーとなり4LDKを諦め、3LDKを購入するという人も少なくありません。

結果として、3LDKと比較して4LDKの需要は少なくなります

しかし流通量も同様に少ないため、4LDKを探している購入希望者が見つかれば、売却までが早い間取りです。

1-6. 5K以上

都心部では主に経済的に余裕のある人がターゲットとなります。一方、地方の築古マンションなどでは子どもの多いファミリー層がメインターゲットとなります。

ただし、5K以上の間取りのマンションは流通量が少なく、取引は活発ではありません。
また、専有面積が広い分価格も高くなりがちで買い手がつきにくくなります。

5K以上を探している人が見つかれば、ライバル物件が少ないため売却までは早いであろう間取りです。

しかし、マンションで5K以上を探している人は戸建てを検討することも多く、かなり需要が少ない間取りとなってしまいます。

そのため、気長に焦らず売却していくという心構えが必要です。

2. ターゲットごとに響くセールスポイントを知る

ここまで間取りごとにメインのターゲットとなる対象をお伝えしました。

ここからは、そのターゲットにとってどのようなポイントが魅力となるのかについて解説していきます。

ターゲットが魅力的に感じる点を理解することで、適切なマンションの売り込み方をできるようになります。

例えば、若い夫婦に対して「この地域ではシニアの公共交通機関の利用料が半額なんですよ」と売り込んでも全く響かないですよね。

自分のマンションのある地域と照らし合わせ、どのターゲットに響く地域にあるのかをチェックしてみましょう。

2-1. 単身者

基本的に独身で仕事をバリバリしているターゲットの場合、利便性の高さが最優先される傾向が強くなります。

通勤時のアクセスが重要となるため、駅が近い、快速急行などが止まる駅が最寄りといった立地の需要が高くなります。

また、夜間でも街頭が明るい、道中にスーパーやコンビニがある、といった立地の需要も高くなる傾向が強いです。

2-2. 若い夫婦(子どもの予定なし)

DINKsと呼ばれるような子どもの予定がない夫婦で、バリバリ仕事をしている場合は、交通の利便性を重視する傾向が強くなります。

駅が近い、最寄りの駅に急行が止まる、といったアクセスを重視してマンションを探していることが多くあります。

2-3. ファミリー、または子どもの予定のある夫婦

ファミリー層は交通などの利便性よりも、生活空間のゆとりや子育てに適した地域かを重視することが多くなります。

そのため、駅からの距離が必ずしも近い必要はなく、むしろ周囲の環境が子育てに適しているかが重要となります。

そのため、公園が近い、緑が多いといった落ち着いた地域の需要が高まります。

また、学区もとても大切で、学区からマンションを探しているケースも多々あります。
人気の高い学区にあるマンションであれば、ファミリー層からの需要が高くなります。

2-4. 老夫婦

パターンとしては子どもが自立したことによって、今住んでいる家から別の家に住み替えを行う場合と、晩婚によるシニアのDINKsなどが対象となります。

この場合、利便性の高い地域を選びます。

ここでいう利便性とは、周辺で生活が完結するという意味で便利な地域です。
都心部や市街地に出るためのアクセスよりも、ショッピングモールや医療機関、公的施設が近くにある物件の需要が高くなります。

日中に家にいることを想定するため、日当たりや眺望も重視される傾向があります。

3. 間取り以外の資産価値を高める要素とは

ここまで間取りに伴ったターゲットと、ターゲットにとって魅力的なポイントを解説してきました。
しかし、他にもマンションの資産価値を決める重要な要素がいくかあります。

いかにまとめたので、自分のマンションは該当するかどうかを確かめ、一般的に価値の高いマンションなのかどうかを理解しておきましょう。

3-1. アクセス面での利便性

メインの交通手段が公共交通機関の地域の場合は、最寄り駅までの距離が資産価値を大きく左右します。

その理由は第一に徒歩5分と徒歩15分では印象が大きく異なります。
また、ポータルサイトなどで物件を探している人は、検索する際に「駅からの徒歩分数」のチェック項目を使い、駅から遠い物件を除外するケースも多いです。

そのため、駅から遠い物件情報がターゲットの画面に表示される機会が減ってしまいます。

逆に、駅から近い物件はより多くの人の目にとまりやすいため、欲しいと思う人も増え、結果として資産価値が高くなるのです。

また、最寄りからの距離だけではなく、急行や快速急行、特急などの列車が止まる駅であるか、始発駅か、新幹線が止まる駅まで乗り継ぎなしで行けるか、などに該当する場合は資産価値が高くなる傾向があります。

3-2. 生活面での利便性

商業施設や公共施設が充実している地域は人気が高くなります。

例えばデパートやショッピングセンター、スーパーマーケット、飲食店やコンビニがあれば生活が便利になります。

また、医療施設や役所、図書館、郵便局、学校、幼稚園などの存在も子育て世代やシニア世代にとって住みやすい環境であり、資産価値も高くなります。

3-3. 階層や方角

分譲マンションでは、階層が高いほど資産価値が高くなります。

高層階であれば眺望もよく、視界を邪魔する建物も少なくなるため資産価値が高くなります。
特にタワーマンションでは高層階はステータスと考える人もおり、低層階よりも価値が高くなる傾向があります。

また、方角も重要な要素です。

日当たりのいい南や、朝日がはいる東南などは需要が高くなります。

反対に日当たりの悪い北向きや、夕方に熱をこもらせてしまう西向きは、同じ階層でも取引価格は低くなってしまう可能性が高くなります。

ただし、北向きの方が「富士山が見える」「〇〇花火が見える」など、眺めがいい場合は逆に資産価値が高まる要因になります。

他にも、風通しの良い物件は一つのセールスポイントとなります。

3-4. 築年数が浅い

築年数が浅い方が資産価値が高くなります。

新しい物件の方が好まれるというのもありますが、一番の理由は検索されたときに表示される機会が多くなりやすいからです。

基本的に不動産ポータルサイト(スーモなど)では、中古マンションを検索する際に「築年数」で表示物件を絞ることができるようになります。

その際、古い物件ほど除外される可能性が高くなってしまいます。

築年数の浅い物件であるほど、物件の情報が購入希望者の目に入る機会が増えるため、売却のチャンスが多くなるのです。

3-5. 設備の状態がいい

設備の状態によって資産価値が高くなることがあります。

ビルドイン食器洗浄乾燥機、浴室換気乾燥機、ディスポーザー、床暖房、テレビ付きインターフォンなどの設備の有無によって購入希望者の購買意欲を高めることができます。

また、これらの機器が新しいほど、物件としての魅力は高まります。

水回りは特に注目されるため、キッチンやお風呂の状態はとても重要です。

ただし、トイレなどは購入後に自分たちでリフォームする、という人もいるので設備としての重要度は他のものよりも低くなるケースが多いです。

3-6. マンションの管理状態がいい

「マンションを買うなら管理を買え」という言葉があるように、知っている購入者からするとマンションの管理状態はとても重要なポイントです。

管理状態のいいマンションであれば、ロビーや廊下、エレベーター、駐輪場、ゴミ置き場などの共用部が清潔に保たれるため、購入希望者からの印象もよくなります。

また計画的に修繕費の積立がおこなわれているため、管理費も適正となるため購入者からすると印象がよくなります。

3-7. 収納力がある

マンションの欠点の一つに収納力の低さがあります。

そのため、WIC(ウォークインクローゼット)やS(サービスルーム)といった大容量の収納スペースがある間取りは、購入者からは魅力的に見られ、資産価値が高まる傾向があります。

ただし、普通のクローゼットとほとんど変わりないものをWICと呼ぶ場合もありますが、そのようなWICは資産価値が上がる期待はあまりできないので注意が必要です。

4. 資産価値を下げてしまう要素

マンションには資産価値を上げる要素もあれば、下がる要素もあります。

基本的には、上記した資産価値を高める要素の反対の条件だと資産価値を下げる要素だと言えます。

アクセスが悪い、生活面での利便性が極めて悪い、階層が低い、主要採光面の方角が悪い、築年数がかなり古い、設備の状態が悪い、収納スペースが少ないというのは、資産価値が低くなってしまったり、売却までの時間がかかったりといった影響を与えます。

こちらでは、他にも該当すると資産価値が下がるというものをさらに解説していきます。

4-1. 間取りの汎用性がない

間取りが一般的なものではなくて、個人的な趣味などが混じって個性的だったり、設計段階で失敗しており不便な間取りとなっていると売りにくくなってしまいます。

また、間取りだけではなく内装などでも、リフォームをしすぎて個性的になってしまっていると買い手がつきにくくなってしまいます。

売り出しても買い手がつかないようであれば、不動産業者による買取も視野に入れる必要があるかもしれません。

4-2. 嫌悪施設が近い

嫌悪施設というのは、一般的にその存在自体が人々から嫌われるような施設のことを言います。
主観や社会の流れが影響をあたえるため、明確な定義がありませんが、主に

廃棄物処理場
下水処理場
火葬場
空港
軍事基地
刑務所
風俗店
公害発生施設
ガスタンク
火薬類の貯蔵施設

などが嫌悪施設と言われる主な施設となります。

こういった施設が近かったり、ベランダから見えたりしていると、それだけで資産価値が下がってしまう恐れがあります。

4-3. マンションの管理状態が悪い

マンションの管理状態が良いと資産価値が高まりますが、管理状態が悪いと特に資産価値に重大な影響を与える可能性があります。

まず一つに、共用部が清潔に保たれなくなってしまうため、購入希望者から見て第一印象が悪くなります
エントランスにゴミが落ちていたり、廊下の電灯が長い間切れたままになっていたり、壁のひび割れが目立っていたり、ゴミ置き場などの異臭がきつくなったりします。

さらに「このマンションは管理が機能していない」という事が発覚すれば、不動産業者が購入検討者にそのマンションを紹介しなくなります。
なぜなら、入居後に購入者からクレームが来てしまうと分かり切っているからです。
そうなると、売れる値段どころか、売却すら難しくなってしまう可能性があります。

二つ目に管理費や修繕積立金の問題です。

管理が機能していないと、管理費や修繕積立金の値上がりが起こります。

最近のマンションでは、段階増額積立方式といい段階的に値段が上がっていきます。
大半のマンションでは15年後に初期の3倍程度の値上がりが通常ですが、管理に問題がある場合はそれ以上の値上げの可能性があります。

またそれだけでなく、修繕の前に一時金として、数十万円から数百万円のお金が徴収されてしまうようにもなります。

場合によっては、管理組合を任せっきりにしておくことによって、積み立てていたお金を横領されてしまうという危険もあります。

実際に管理組合の理事長が積立金11億円を横領していたというものや、管理会社の人間が1500万円を横領していたなどの横領事件がいくつも起きています。

マンション管理は重大な資産価値の低下を引き起こす可能性があります。
もし、管理にずさんな兆候が見られる場合は、マンション単位で組合の改善を求めるか、早めに手放してしまった方がいいでしょう。

5. 高く売るには優秀な不動産業者を見つけることが大切

ここまでで、自分のマンションの間取りのターゲットと、そのターゲットに響くセールスポイントの知識はついたかと思います。

これを理解しておく事で、正しい販売戦略をたてることができるようになり、売却もスムーズに運ぶようになります。

しかし、自分が理解しているだけではマンションを高く売ることはできません。

マンションを高額売却するには、能力の高い不動産業者を見つける事が何よりも大切です。

なぜなら、実際に広告を作成するのも、広告を出稿するのも不動産業者だからです。

ここでいう能力というのは

  • 隠れた魅力に気づけるか
  • 間取りや立地に合ったターゲットを適切に選定できるか
  • マンションの魅力を引き出した広告を作成できるか
  • 広告を出稿する手段(エリア)をどれだけ多く持っているか
  • といった能力のことを言います。

これらの有無によって、売却価格が高くなるか、低くなるかが決まってきます。

それだけではなく、売れるまでの時間も大きく影響してきます。

  • 高く売れたほうがいい人
  • 早く売れた方がいい人

以上に該当する方は、何よりも「能力の高い不動産業者」を見つけることが大切です。

6. 能力の高い不動産業者の見つけかた

不動産取引を何度もまだやった事がない人でもできる、能力の高い不動産業者を見つける方法をご紹介します。

単純ですが、かなり効果の高い方法です。

それは「複数の不動産業者から同時に査定を受ける」という方法です。

2社や3社ではなく、最低5社は受けたほうがいいでしょう。

というのも、複数社から査定を受けることで、自分のなかで基準ができます。

  • 査定価格の基準
  • 不動産業者の対応の基準

この2つが特に重要な基準となります。

6-1. 査定価格の基準とは

査定価格の基準とは、自分のマンションのプロから見た相場がわかるようになる、ということです。

例えば、自宅の査定を1社から受けて3000万円と査定されたとして、それが高いのか安いのかというのはわかりませんよね。

しかし、2社から査定を受けて3000万円と、3500万円という査定結果が出た場合「3000万円という査定が安い」とわかります。

査定を受ける会社の数を5社にすれば、その5社からの査定額を平均して「プロから見た相場」を算出すれば、不動産取引に詳しくなくてもおおよその自分のマンションの価値を把握できます。

結果として、より高額査定をしてくれた不動産業者を簡単に見つけることができるようになります。

6-2. 不動産業者の対応の基準

複数の不動産業者から査定を受けたとき、その不動産業者の対応は丁寧だったのか、それとも雑だったのかというのは素人には判断が難しいものです。

ふつうは対応してもらったその会社の対応が、業界での普通だと思ってしまうものです。

しかし、不動産業者にも丁寧な会社と雑な会社が混在しています。

ファーストインプレッションではとても丁寧な対応をしていても、実は仕事自体はとても雑というケースもあります。

そこで、複数の不動産業者と実際にコミュニケーションを取ることで、丁寧な営業マンなのか、雑な営業マンなのかをおのずと見分けることができるようになります。

基本的に注目すべきところは

  • 担当になった人が宅地建物取引主任者の資格を持っているか
  • 素人にもわかりやすく、専門用語を使わずに説明してくれているか
  • 「これが不動産業界の慣習です」「そういうものです」などといった言葉で説明をあやふやにしていないか
  • 売却するうえでのデメリットなどの不利な情報を伝えてくれているか
  • 質問をした時に「たぶん~」などを使って説明をしていないか
  • わからない事は「わからない」と答えて、後日その回答をしてくれるか
  • 約束を守る
  • マナーがいい
  • メールや郵便物に誤字脱字がない
  • 連絡に対してすぐレスポンスしてくれるか

これらをチェックしておくことで、仕事が丁寧な営業マンと、雑な営業マンを見極めることができるようになります。

特に営業マンの能力というのは、売却価格と売却スピードに大きな影響を与えますので、慎重に時間をかけて探していく根気が大切です。

6-3. まずは何をするべき?

まずは不動産業者に査定の依頼をしましょう。

もしも査定を受けてみたい業者が複数いる場合は、その業者にアポイントを取って家に招き査定を受けるようにしましょう。

ただし、実際に5社に家に来てもらい、そのたびに業者の相手のするのはかなりの時間と手間がかかってしまいます。

そこで、負担を減らすために、不動産一括査定サービスを使うことも検討してみてもいいでしょう。

例えば、マンション専門の不動産一括査定サービスの「マンションナビ」であれば、まずはネットから情報を入力するだけで、最大7社の不動産会社からメールや郵送で「簡易査定」の査定結果が送られてきます。

そのたくさんの査定結果から高額査定の不動産屋を2~3社に絞り、「訪問査定(実際に自宅に来てもらいより詳細な査定)」を受けるという方法が使えます。

完全に無料で使え、とりあえず感覚で査定を受けられるため、すでに360万人の利用実績もあるので、あなたも一度試してみる価値があるかと思います。

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マンション売却で売り主であるあなたにできることは

  • 不動産業者選び
  • 内覧者の案内
  • 売買契約の手続き

が主な作業になります。

内覧者は不動産業者が見つけてくる作業になります。また売買契約の手続きは不動産業者に言われたとおりに資料に記入することになります。

つまり、売買であなたがもっとも手間をかけられるのは「不動産業者選び」だけになります。

時間をかけてでも必ず複数の会社に頼り、しっかりと不動産業者を選び抜きましょう。

それがマンション売却で後悔しないための、最も重要なプロセスとなります。

7. 売却前にリフォームで間取りを変更したほうがいい?

間取りを変更することはあまりおすすめしません。

確かに、一部の設備を新しくするなどの小規模なリフォームであれば、その方が高く売れるという可能性はあります。

しかし、間取りを変更するような数百万円も費用がかかる大規模なリフォームはしないほうがいいでしょう。

というのも、リフォーム費用をちゃんと回収できるという保証が一切ないからです。

例えば、相場で3000万円で売れるマンションを300万円かけてリフォームした場合は、3300万円で売らなければ元を取れません。
3200万円で売れても「3000万円よりも200万円高く売れた」とはなりません。

結果としては100万円の損失となってしまいます。

特に、ターゲットがファミリー層となるマンションの場合は、リフォームは特におすすめしません。

その理由は、ファミリーの場合はできるだけ安く買って、自分たちで自分たちの好きなようにリフォームをしたいと考えているケースが多いからです。

近年では、リフォーム一体型の住宅ローンもあり、購入者もリフォーム前提で購入するケースが増えています。

そういった購入検討者からすると、リフォーム未実施で3000万円のマンションの方が、リフォーム済みの3300万円の物件より魅力的です。

わざわざリフォームをしても損する可能性が高いので、間取り変更やリフォームはおすすめはしません。

ただし例外として、1LDKや2LDKを探している若いDINKsなどの利便性最優先の人には、リフォームをしてから売った方が高く売却できる可能性もゼロではありません。

利便性を重視している購買層は、自分たちで手を加えずにすぐ住める物件を探しているケースもあります。

あまりおすすめはしませんが、もしリフォームを検討する場合は、必ずその地域に詳しい、信頼できる不動産業者に相談してから決めるようにしましょう。

8. マンションを売却せずに賃貸に出すのは正解?

場合によっては所有しているマンションを売却せず、賃貸に出すということを考えているかたもいるかもしれません。

実際に賃貸経営によって不労所得を手にできると考えれば、魅力的にかんじるのではないでしょうか。

しかし、結論からお伝えすると賃貸経営はおすすめできません。

その理由を箇条書きにします。

  • 賃貸に出して入居者がいると戻りたいタイミングで戻れない。売りたいタイミングで売れない。
  • 空室になった場合、かかっている経費(クリーニング代や設備の経費、税金、賃貸管理委託費など)がまるまる赤字となる。
  • 家賃を滞納された場合も上記と同様になる(必ず回収できる保証はない)
  • 新居を購入してローンを組んだり、賃貸物件に入っている場合、2重ローンで生活を圧迫される。
  • 入居者に部屋を雑に扱われ、大きく損傷してしまう危険がある。
  • 事件や事故が起きて事故物件になると大きく資産価値が落ちる。
  • 確定申告の手間がかかる。
  • 新居を買いたくてもローンを組めなくなってしまう可能性がある。

これらのようなデメリットがあるので賃貸をおすすめしません。

特に、入居者がいない期間が続いたり、更新の時期になった時の不安はかなり大きいものとなります。

そのため、賃貸経営をするということは、その字の通り「経営」をするという認識を持つことが大切です。
なんとなくで手を出してしまうと後で「こんなはずじゃなかった……」と後悔してしまうはめになります。

ただし、絶対に手を出してはいけないというわけではありません。
中には賃貸経営で成功しているという人もいます。

そのため、もしも上記のリスクを知ったうえで「利益が出る可能性があるなら賃貸も考えてみたい」と思う場合は賃貸査定を受けてみてもいいでしょう。

無料の不動産一括査定サービスであるマンションナビでは、売却査定と同時に賃貸査定を行うことができます。
これは、「もし賃貸に出した場合、月々の賃料をいくら見込めるか」というのを不動産業者が算出してくれるものです。

完全無料で試せて、かかる時間も45秒程度でかんたんなので、とりあえず「売却」と「賃貸」の金額を調べてみてもいいかもしれません。

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9. まとめ

マンションの各間取りにはそれぞれ需要があります。

そのため、間取りについて心配する必要は基本的にありません。

それよりも重要なことは、間取りに応じたターゲットを適切に選別し、そのターゲットに合ったアプローチをすることです。

そしてその作業には、売却依頼をする不動産業者の能力がとても重要となります。
この業者選びで間違ったパートナーを選んでしまわないために、必ず複数の不動産業者からベストな業者を選ぶようにしましょう。

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