マンションを売却する方法は「仲介（一般的な売却）」と「買取」の２種類があることはご存知でしょうか？
この記事では、買取の基本的な知識から、買取りの落とし穴、あなたのマンションは買取に向いているのかまで全てを網羅して紹介します。
買取は売却方法としてあまりメジャーではありませんが、一つの選択肢として徹底的に学んで損をしないようにしてください。
1. 仲介と買取の違いとは？
マンションを売るとなると、仲介と買取の2 つの方法が考えられます。
ここではその2 つの方法を違いについてご説明しましょう。
1-1. 仲介とは？
仲介とは、あなたのマンションが欲しい購入者を、不動産会社に探して貰う方法です。
売主は個人の「あなた」ですし、買主も一般の個人になります。
なので、売主は不動産会社からではなく、普通の個人の購入者さんから売却代金を貰うことになります。
不動産会社はあくまで売買のサポート役であって、マンションを売りたい売主（あなた）と、マンションが欲しい「購入者」を結びつけ、スムーズに契約や決済・引き渡しができるように橋渡しすることが仕事です。
あくまでサポート役なので、仲介においては不動産会社は仲介業者なんて呼ばれたりしますね。
その仕事の対価として、売主（あなた）は不動産業者に、宅地建物取引業法第４６条で、国土交通大臣が決めた「契約金額×３％＋６万円」を仲介手数料として支払うことになります。
一般的に「家を売る」というとこちらの仲介を指すことがほとんどです。
仲介の特徴
- 購入者は一般の個人
- 不動産会社の役割は購入者を探すこと
1-2. 買取とは？
買取は、不動産会社が直接あなたのマンションを購入する方法です。
業者買取なんて呼ばれ方もしますね。
当然、売却代金も不動産会社から受け取ることになります。
車やバイクの買取をイメージすると分りやすいですね。
買取の特徴
- 購入者は不動産会社
- 不動産会社の役割はあなたから直接マンションを買い取る
2. 業者買取を仲介と比較した場合のメリット
ここまで、マンションの売却には、仲介と買取（業者買取）の2種類があると説明しました。
次に買取の「メリット」「デメリット」を整理してまとめます。
2-1. 買取のメリット（１）買取なら仲介手数料の支払いがない
買主と売主を結びつけるのが仲介というお話をしました。
この仲介業務を行ってあなたのサポートをしてくれた不動産会社には、国土交通大臣が定めた仲介手数料（売買代金の３％＋６万円）を支払う必要があります。
４０００万円なら約１３６万円もの金額を仲介してくれた不動産会社に支払うのです。
一方で、買取は、不動産会社に直接売却するので、仲介業務ではありませんから、仲介手数料も発生しません。
2-2. 買取のメリット（２）買取なら即現金化ができる
仲介は、不動産会社が一から購入者を探します。
マンションの査定を元に、売り出し価格を決め、チラシ（マイソク）を作り、広告を打ち、内覧希望者の案内をします。
それでも申込みがなければ、価格を下げてやり直しです。
仮に、購入希望者が見つかっても、相手の都合もあります。
マンションの引き渡し時期を先にして欲しいと言われる可能性も十分考えられます。
また中古マンションでは値下げ交渉が一般的なので、最終的にいくらで売れるか正確には不動産会社も分りません。
つまり、仲介では、
- いつ買主が見つかるのか？
- 契約はいつになるのか？
- 実際の決済・引き渡しはいつになるのか？
- そもそも売り出し価格で売れるか？
誰にも分らないのです。
もちろん一応の販売期間の目安はあって、平均以上の販売力がある不動産会社に依頼すれば３か月程度で売却可能と言われています。
しかし、こればっかりは相手があることなので、実際に売り出してみないと分りません。
一方で、買取の場合は直接不動産業者とやり取りするので、一から購入者を探す手間はありません。
マンションの売却代金に関しても、提示された買取金額で納得できれば、最短で数日後には現金を手にすることもあります。
「とにかく急いでマンションを売りたい！」「早急に現金が必要！」といった方には大きなメリットと言えるでしょう。
2-3. 買取のメリット（３）買取なら資金計画が立てやすい
仲介は、いくら査定額が４０００万円のマンションでも、購入者が現れなければ値下げするしかありません。
さらに購入者が現れても値下げ交渉をされることもあります。
なので、あなたがマンションから一戸建て等への住み替えを計画していて、今のマンションの売却代金を、新居の頭金に組み込むことを想定しているなら、値下げ交渉があることも考慮して、新居のローン枠は多めに申し込まなくてはいけません。
一方で、買取であれば、不動産業者が提示したマンション買取金額がイコール手にできる最終金額です。
しかも、早ければ数日後には現金を手にすることができるわけですから資金計画はかなり立てやすいと言えるでしょう。
2-4. 買取のメリット（４）買取ならマンション売却後の瑕疵担保責任がない
瑕疵担保責任とは、売買した物件に隠れた欠陥や故障があった場合に、売主が負う責任のこです。
具体的には、買主が購入したマンションに住んでみて初めて、実は「欠陥」や「故障」があることに気が付いた場合、気が付いた時から１年間は売主に損害賠償請求ができると民法で定められています。
しかし、気が付いた時から１年ということになると、購入後５年後だろうが１０年後だろうが売主は損害賠償される危険があります。
これではさすがに売主が不利過ぎるので、売買契約書で瑕疵担保責任の期間を制限するのが一般的で、通常の中古マンションであれば２～３ヶ月に設定されます。
２～３ヶ月だとしても古いマンションでは売主さんは瑕疵担保責任が心配ですよね？
このような売主にとっては、業者買取は有効な手段となります。
というのも、瑕疵担保責任は、売主も買主も一般の個人であった場合に適用されるものであって、業者買取（売主が個人で買主が不動産業者）の場合は免除されるからです。
古いマンションを売りたいのであれば業者買取を検討しても良いでしょう。
3. 業者買取を仲介と比較した場合のデメリット
次に業者買取のデメリットを見ていきますが、たった一つしかありません。
しかし、その１つのデメリットの破壊力があまりに大きいため、実際に業者買取を利用する人は少ないのです。
3-1. 買取のデメリット（１）相場よりも安く買い叩かれる
不動産業者はあなたのマンションを買取した後にどうするのでしょうか？自分で住むのでしょうか？
もちろん違います。
不動産業者は、マンションを転売して利益を出すために買取をしています。
相場通りに買って、相場通りに売ったのでは１円も利益は出ません。
利益を出すためには相場より安く買い取らなければなければいけません。
また、買い取ったマンションはほとんどの場合リフォームしてから売りに出すので、その代金も差し引いて考えなければいけません。
具体的には相場の60〜70％の買取金額になってしまいます。
悪徳業者に引っかかると、さらに安い金額でマンションを買い叩かれる可能性もないとは言い切れません。
業者買取を検討するのであれば、仲介以上に業者選びに注意する必要があるのです。
4. 買取を利用した方が良い場合はあるのか？
結局、マンションを売却するなら、仲介と買取どちらが良いのでしょうか？
基本的に上記した通り、買取は相場より安く買い叩かれてしまうので、一般的には仲介がおすすめです。
しかし、特殊な事情がある人は「安くなっても良いからと早く売りたい！」と買取を希望される場合もあります。
マンション売却において、買取の方が良いケースとはどんなものなのか具体的に見ていきましょう。
4-1. 海外や遠方に引っ越すので何ヶ月も時間をかけていられない方
引っ越しと言っても１時間程度の距離であれば、行ったり来たりも苦ではありません。
しかし、飛行機や新幹線に乗らなくてはいけない距離だと何度も足を運ぶのは相当大変ですよね。
このような場合、できれば引っ越すまでに早くマンションを売却したいと考えて買取を選ぶ方もいます。
4-2. 離婚でマンションを処分したい方
離婚時に、妻は夫から財産分与でマンションを譲り受けるりケースもあります。
譲り受ければ所有権は妻になりますが、住宅ローンの名義は夫のまま変わりません。
住宅ローンはあくまで金融機関との約束事ですから離婚は関係ないのです。
夫がローンを支払い続けてくれてるうちは問題ありませんが、滞納などがあればマンションは差し押さえになります。
また、譲り受けたマンションを売却するとなればローンの名義人である元夫と連絡を取り合わなければなりません。
このように離婚後もだらだと関係性が続いてしまうのは、場合によっては精神的にも苦痛でしょう。
なので離婚の場合はマンションを売却して、ローンを完済したうえで、残ったお金を分割するという方法を選択する人が多くなっています。
この方が精神衛生上も良いですし、金銭的にも後でゴタゴタすることもないので当然と言えば当然ですよね。
ただし、通常の仲介では売却までに時間が掛かるため離婚前後のバタバタしている時期にはあまり適しません。
その点、業者買取なら早ければ数日という速さで現金化が可能なので、離婚時に余計なストレスを感じずに済みます。
離婚という負担の多い場面では、仲介で高く売るより、業者買取で速く売る方が選択されるケースも多いのです。
4-3. 借金の返済のためにマンションを処分したい方
会社の代表として事業をされていれば借金の返済に困ることも珍しくはありません。
そんな時にやむを得ずマンションを売って返済に充てるのもしょうがないことです。
ただ、このような場合、期日が近々に迫っているケースが多く、時間の掛かる仲介による売却は現実的ではありません。
もう滞納してしまっているようであれば一日でも早く現金が必要なはずです。
このような状況下では、早ければ数日で現金化ができる業者買取は強い味方になってくれます。
ただし、マンションを買い取ってくれるならドコの不動産屋でも良いというわけではありません。
切迫した状況だと不動産屋に足元を見られるので、必ず複数の業者に査定を出させましょう。
不動産屋を１軒１軒回っている暇はないので、インターネットの不動産一括査定サイトで大手を中心に買取査定を依頼をするのがベストです。
不動産一括査定サイトであれば、同時に他社にも査定依頼していることは不動産会社も承知しているので、足元を見られるリスクも減ります。
4-4. マンション売却を近所に勘繰られたくない方
仲介でのマンション売却はネットやチラシなど広告活動をしますし、内覧もあります。
近所にマンションを売りに出しているのがバレるのは時間の問題です。
特別な事情でマンションを売却するのであれば、近所に余計な詮索はされたくないケースは当然あるでしょう。
上記した「離婚」や「借金」も場合によっては当てはまるかも知れませんね。
業者買取であれば不動産業者が直接買うので、広告活動はないので近所にバレることもありません。
4-5. かなり築年数が経過しているマンション
見るからに老朽化が進んでいて、売り出してもなかなか購入者が現れないようなマンションであれば、今後も売却活動は難航することが考えられます。
「このまま仲介で売り出していても購入者見つからないだろうな・・・。」
「売りに出している間にも管理費や修繕費、税金が掛かって無駄だな・・・。」
こんな風に考えているのであれば思い切って業者買取を検討してみるのも１つの手です。
もちろん、管理の状況によってはとても築３０年、４０年とは思えないマンションもあります。
しかし、それは目に見える部分の話であって、目に見えない内部は確実に老朽化しているはずです。
そのような箇所で売却後に欠陥が見つかれば、先にも説明しましたが「瑕疵担保責任」を負わなければなりません。
例えば、給排水管で不具合が見つかれば数百万円の出費になることもあります。
このようなリスクを避ける意味でも、築年数が経過しているマンションでは業者買取を選択される売主さんが増えているのです。
4-6. 事件・事故があった
自殺、孤独死、火事などの事件事故があった部屋はやはり購入者を見つけることが大変です。
いわゆる事故物件と呼ばれるものですね。
「そんなの言わなきゃバレないでしょ？」と思う方もいるかも知れませんが、そもそも売主は買主に告知する義務があります。
仮に秘密にして売却したとしても近所の噂話などからバレてしまうのでは時間の問題です。
秘密にして売却したのち、買主が事実を知れば損害賠償請求になるでしょう。
過去の事例では１億超えの損害賠償請求がされたこともあります。
これは特別な事例ではありますが、やはりそのリスクを考えれば告知せざるを得ません。
しかし、「事件・事故がありました」と告知して抵抗のない買い手はまずいません。
買主が見つからない状況が続けばマンションの維持管理にもお金が掛かりますから、多少安くなっても最初から業者買取を選ぶ売主さんも多くいらっしゃいます。
4-7. 仲介を希望していたが１年以上経過しても買い手がつかない状況の方
普通の仲介で売り出したにも関わらず、なかなか買い手が見つからない、、、といったケースです。
特に売り出してから１年も経ってしまっている場合は業者買取を検討するべきでしょう。
マンションが売れるまでの平均は３ヶ月程度なので、よほどやる気のない不動産業者でもない限り、多少条件が悪くても１年間売れないということはあり得ません。
もちろん、安易に値下げを繰り返すことはおすすめしませんが、最終的には値下げをしていけばどこかのタイミングで売れるからです。
まともな不動産業者に売却依頼をしたにも関わらず、１年以上も売れ残っているという事は残念ですが需要自体が極端に低い、もしくはないに等しいと考えましょう。
例えば、先に書いた「事件や事故があった」「だいぶ古い」といったマンションや、「周辺環境が悪い」「とんでもなく田舎」といったケースも考えられます。
不動産業者が適切に売却活動に取り組んでくれていたにも関わらず、１年以上もマンションが売れないのであれば状況がいきなり改善することはまずありません。
仲介での売却に区切りを付け、業者買取を検討し始めた方が得策です。
5. 業者買取の流れ
では、実際にマンションを業者に買取して貰う場合、どのように進めるのでしょうか。
流れに沿ってご説明します。
5-1. （１）買取方法を選ぶ
マンションの買取と言っても「買取保証」と「即時買取」という２種類の方法があります。
5-1-1. 買取保証
買取保証とは、まずは期限を決めて仲介でマンション売り出し、この期間中に購入者が見つからなければ、事前に不動産業者と取り決めた金額で買い取ってもらう方法です。
買取保証は売却期間にある程度のゆとりがある方に向いています。
5-1-2. 即時買取
即時買取は、仲介による売却活動は行わず、すぐに不動産業者にマンションを買い取ってもらう方法です。
差し迫った事情があり、１日でも早くマンションを売ってしまいたい方に向いています。
※この記事では基本的には「即時買取」を前提にして進めています。
買取保証はあくまで最初は仲介で売り出し高額売却を狙うため、「一般仲介での流れ」を書いているこちらの記事を参考にしてください。
5-2. （２）不動産一括査定サイトから査定依頼
マンションを売る際に、不動産一括査定サイトを使うことはもはや常識と言えるレベルまで一般の方にも浸透していますよね。
即時買取にしても同じことです。
特に、買取りの場合は、業者が直接買うわけですから、提示された査定金額がイコール最終的な売却金額になります。
不動産一括査定サイトを利用して、なるべく多くの買取業者に同時に査定依頼をし、納得のできる買取金額を提示してくれる業者を探しましょう。
買取専門の一括査定サイトもあるのでそれを利用してもいいのすが、思い出してください。
買取は、仲介で売る場合の６～７割と説明しましたよね？
ということは仲介で売る場合の相場を知らなければ、いくらが納得できる買取金額なのか分らないのです。
つまり、買取を検討している場合は、仲介で売る場合の相場も併せて査定して貰わなければいけません。
買取専門の一括査定サイト、仲介専門の一括査定サイト、それぞれ別々に利用しても良いのですが、時間が掛かり過ぎてしまします。
そんな時は、仲介も買取も同時に査定して貰うことのできる「マンションNAVI」「Smoola（スモーラ）」という２つの一括査定サイトを利用するのが効率的です。
どちらも最大９社に一括で査定依頼をすることができるので効率的に一番高い不動産会社を見つけることができます。
5-3. （３）買取価格を提示してもらう
不動産業者に実際に買取価格を提示して貰います。
仲介の場合であれば査定価格はあくまで「これくらいで売り出せば売れますよ」という目安であって実際に市場に出して一般の買い手の反応を見なければ何とも言えません。
しかし、買取の場合は業者が直接買い取るわけですから「査定金額＝現金」です。
一番高額な買取価格を提示してくれた業者を選ぶだけでも悪くはないのですが、気持ちに余裕があれば、不動産業者に買取金額アップの価格交渉をしてみましょう。
ここで買取価格を数百万レベルで高くできるかもしれないちょっとしたテクニックをご紹介。
例えば、仲介で売り出した場合の相場が５０００万円のマンションがあったとします。
買取の場合、だいたい相場の６～７割ですから、各社の買取査定はこんな感じになるはず。
A社 ３０００万円
B社 ３１００万円
C社 ３３００万円
買取査定額がこんな風に出揃ったら、A社、B社に対して、
「他社さんは３３００万円で買い取ると言ってくれているんですが、御社さんはもう少し頑張ってくれませんか？」
と言ってみてください。
案外すんなりと買取金額がアップすることもあります。
成功する確率は半々くらいですが、ダメならC社に売ればいいだけです。
業者買取だから安いのは当たり前と諦める前に、やれるコトはやってみましょう。
5-4. （４）最終的な買取業者を決定する
仲介であれば、不動産業者や営業担当者の力量によって売却金額は上下するので、業者選びは慎重に行わなければいけません。
仮に、一番安い査定金額を提示されたとしても、本当に信頼できてスキルも高い営業マンであればそこと媒介契約を結んだ方が良いくらいです。
安い査定金額だったとしても、実際の売り出し価格は売主が決めればいいので、それより営業マンのスキルが大事なのです。
「凄く信頼できそうなので、あなたの会社に売却をお願いしたいのですが、最初はもう少し高めに売り出してみたいです」といった具合ですね。
不動産業者としても『では、まずは売主さんお希望通りに売りだしましょう』と言ってくれるはずです。
しかし、即時買取であれば基本的に一番高い買取査定金額を提示してくれた不動産業者を選んで問題ありません。
もうその金額で買い取ると言っているわけですから担当営業マンの力量はあまり関係ないからです。
5-5. （５）売却完了までの予定を確認する
選んだ不動産業者とこれからどんな動きになるのか予定を擦り合わせていきます。
即現金が必要なのであれば入金日はしつこく確認しましょう。
5-6. （６）売買契約を結ぶ
買取金額や段取りに問題なければ不動産業者と正式に売買契約を結びます。
5-7. （７）決済・引き渡し
売主はマンションを引き渡し、不動産業者はお金を支払います。
これで買取のすべての流れが完了します。
6. 買取に必要な諸経費について
次に、買取でマンションを売却した場合に必要な諸経費についてまとめます。
6-1. 印紙代
国税庁で定められている売買契約書に貼付する印紙です。
例えば物件の売買金額が３０００万円なら１５０００円の印紙代がかかります。
6-2. 抵当権抹消登記費用
物件についている抵当権を外す抵当権抹消登記費用として２万円～３万円が必要です。
基本的には不動産会社が紹介してくれた司法書士に依頼することになりますが、依頼先で大きく金額が変わってきます。
あまりに高い場合はご自身で探した方が良いかも知れませんね。
6-3. 譲渡税
マンションを売って利益（売却益）が出ると所得税と住民税が掛かります。
「売却益＝売却代金－購入価格」となるので、購入価格より売却価格が高くなったわけでなければ、基本的にはこれら税金を心配する必要はありません。
仮に多少利益が出たとしてもそこから３０００万円の控除もあるので一般的なマンションであればまず心配ないでしょう。
正確な計算式が知りたい方はこちらの記事で確認してくださいね。
7. 買取では不動産業者に足元を見られやすいので注意
すでに説明している通り、買取りは特殊な事情を抱えている場合に選択する売却方法です。
そのような状況下では「少しでも早く売りたい！」と焦ってしまい、安く買い叩かれてしまう可能性は高くなります。
安く買い叩かれないためには、必ず複数の業者に査定を依頼するということが重要です。
焦っているからといって１社にしか査定依頼せずに、提示された金額のまま買取されてしまえば業者の思うつぼです。
その査定は本当に適切な金額だったのでしょうか？
もっと高く買い取ってくれる業者もあったかも知れませんよ？
損をしないためにも必ず複数の業者に査定を依頼しましょう。
特に不動産一括査定サイトを使えば、１回の入力で複数の業者に査定依頼が可能です。
１社１社探して、１社１社に査定依頼するような手間を省くことができます。
また、不動産一括査定サイトに登録されている不動産業者であれば、同時に他の業者にも査定依頼が行っていることは把握しています。
そのため、他社より安い買取金額にならないように、ギリギリまで高い金額を提示してくる可能性が高くなります。
「マンションナビ」や「Smoola（スモーラ）」とった買取に対応している一括査定サイトを利用してみましょう。
8. まとめ
いかがでしたか？
マンションの買取は、即現金化できるので売却を急いでいる場合には有効ですが、仲介で売った場合の６～７割の金額になってしまします。
マンション売却が完了するまでの数ヶ月は「いつ売れるの？」「本当に売れるの？」と、精神的にまいってしまい、仲介よりも買取の方が楽なのではと思ってしまうこともあるかも知れません。
しかし、マンション売却の基本は仲介です。
特殊な事情がない限り、買取は最後の手段と考えましょう。
仕事のできる不動産業者や営業マンを見つければ仲介での売却は決して難しいものではありません。
業者選びを妥協せずに、信頼できて腕のある不動産業者を見つけましょう。