簡単3ステップ!投資用ワンルームマンションの売却を成功させる手順

「投資用ワンルームマンションを購入したものの利回りが悪い・・・。」
「維持・管理、税金などのコストが予想以上に掛かる・・・。」
「空室が埋まらない・・・。」
「管理会社から家賃を下げるように言われた・・・。」
もし、あなたがこのような悩みを抱えている場合、かなり危険な状態です。

ただし、2018年現在の市況を上手く使えば、あなたの足手まといになっているワンルームマンションを損なく売り払うことができるかも知れません。

そのために必要なワンルームマンション売却のテクニックを全て詰め込みました。
あなたがワンルームマンションの売却に成功し、ストレス・不安から解放されるよう最後までナビゲートしていきます。

1. 投資用ワンルームマンションを売却した方がよい理由

売却を検討されているあなたの判断は間違っていません。
投資用ワンルームマンションは不動産投資の中でも圧倒的にリスクの高い商品だからです。
即売却に向けて動き出しましょう。

以下でワンルームマンションのリスクを紹介していきますが、記事冒頭で書いたようなリスクがすでに顕在化しているオーナーさんだけでなく、毎月1、2万は黒字になっているようなオーナーさんもぜひ読んでください。
今は何とかなっていても、時間の経過で必ずリスクは表面化するからです。

1-1. 空室リスク

例えば、10部屋の一棟アパートであれば、一人退去しても家賃収入は90%維持できます。
しかし、ワンルームマンションは一人退去した瞬間に家賃収入は0・・・。
投資用ワンルームマンションは0か100の非常にリスクの高い投資商品なのです。

今は入居者の募集に困っていなくても、古くなれば必ず空室に悩む日は来ます。

さらに、東京ですから人口減少が初まっているのですから、空室リスクはこれから加速度的に高まっていくでしょう。

東京都の人口予想
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky-index.htm

1-2. 家賃下落リスク

ワンルームマンションが新築時の家賃を維持できるのは築4~5年までで、築10年の頃には1割程度下落するのが一般的です。

もちろん、サブリース(空室保証・家賃保証)で管理会社に一括借り上げしてもらっているオーナーさんもおられると思います。
しかし、サブリースは数年ごとに家賃保証金額の見直しがあり、最初の保証金額をずっと維持できることはまずありません。

投資用マンションの営業マンは、家賃保証の改定について詳しく話さず売買契約を進めるケースもあります。
すぐに不動産売買契約書を確認しましょう。

1-3. 修繕リスク

ご存知かも知れませんが、入居者からの敷金は、修繕だからといって無制限に使えるわけではありません。
入居者の故意過失で発生した傷・汚れは敷金から差し引けますが、通常使用による損耗(経年劣化)は、オーナー負担です。

新築で購入したワンルームマンションであっても、5~6年も経過すればクロスの汚れが目立って来ます。
当然、クロスの汚れは経年劣化の範囲ですから、オーナーが5万~10万円程度の張り替え費用を負担しなければいけません。

その後も立て続けにエアコン、給湯器、と大きな負担がオーナーにのしかかってくるのです。

さらに、マンションオーナーに追い打ちを掛けるのが、築15年前後からやってくる大規模修繕。
マンション販売時に月々の修繕積立金を安く見せるために、大規模修繕の予定工事費を安めに見積もっていることが多く、実際の修繕工事は予定工事費の数倍かかることもあります。

積立金だけで足りなければ、各オーナーは臨時で修繕積立一時金を徴収されます。
50万円程度の徴収も珍しくありません。

1-4. 売却できない

当然ですが、古くなればなるほど売却できる価格は安くなります。
ただ、安くても売却できればマシな方で、売りたくても売れないという状況になるかも知れません。

ワンルームマンションの場合、先ほど書いた一時金が、他オーナーの反対で徴収できず大規模修繕が放置されるケースが少なくないからです。

オーナー自身が住んでいるわけではないので、リアルに老朽化を感じることができないのが大きな理由でしょう。
修繕が放置されれば老朽化は加速度的に進んでしまいます。

修繕できず外壁や共有部分がボロボロのマンションでは入居者は見つかりませんから、購入してくれる投資家を見つけることは難しくなります。

2. 投資用ワンルームマンションを売却するタイミングは今

2018年現在、ワンルームマンション等の収益物件は高額売却しやすいタイミングにあります。
というのも、買手となる投資家は低金利で融資を受けられれば、物件価格が高くても収益化することが可能だからです。

少し難しいですが、順を追って解説していきます。

2-1. 2018年現在は低金利で融資を受けられる

2016年から日銀がマイナス金利政策を導入したことにより、民間銀行の「住宅ローン」や「不動産投資ローン」の金利は2018年現在も過去最低水準にあります。

2-2. 低金利で融資を受けられれば低い利回りでも収益化は可能

多くの不動産投資家は融資を受けて物件を購入するので、ローン金利は購入判断に大きな影響を与えます。
税金や修繕・維持管理費を考えると、「利回り※1」と「ローン金利」の差は5%以上ないと収益化が難しくなるからです。

例えば、
①金利4%で融資を受けた場合、利回り9パーセントが収益化の最低ライン
②金利2%で融資を受けた場合、利回り7パーセントが収益化の最低ライン
となります。

(※1)
利回りは以下の数式で求めることができます。
・利回り=年間家賃収入÷物件価格

つまり、低金利で融資を受けられれば、低い利回りでも収益化は可能ということです。

2-3. 投資家の期待利回りが下がれば高額売却も可能

買手となる投資家が低い利回りでも収益化が可能な状況であれば、売主は物件を高額売却するチャンスになります。

投資家の「利回りはこれくらい欲しいな」と考える期待利回りが下がれば、物件価格(※2)は上昇するからです。

(※2)
物件価格は以下の数式で求めることができます。
・物件価格=年間家賃収入÷利回り(投資家の期待利回り)

具体例を見てみましょう。

※年間家賃収入120万円の投資用ワンルームマンションを例にします。

①買手となる投資家からの期待利回り9パーセント
物件価格
=年間家賃収入÷表面利回り
=120万円÷0.09
=約1,300万円

買手の投資家は1,300万円で購入しないと収益化できません。

②買手となる投資家からの期待利回り7パーセント
物件価格
=年間家賃収入÷表面利回り
=120万円÷0.07
=約1,700万円

買手の投資家は1,700万円で購入しても収益化が可能です。

このように、低金利によって、買手となる投資家の期待利回りが下がれば、ワンルームマンションを高く売却できる可能性は大きくなるのです。

2018年現在はまさに超低金利ですから、投資用ワンルームマンションを売却するには最高なタイミングと言えるでしょう。

3. 投資用ワンルームマンションの売却方法は2通り

次に投資用ワンルームマンション売却方法について解説していきます。

ワンルームマンションの売却方法は「仲介」と「買取」の2通りで、それぞれにメリット・デメリットがあります。
あなたの状況に合わせて選びましょう。

3-1. 仲介の特徴とメリット・デメリット

仲介とは、売主(あなた)からワンルームマンションの売却依頼を受けた不動産会社が、買主(投資家など)を見つけ、契約を取りまとめる方法です。

  • 売主・・・あなた
  • 買主・・・一般投資家

不動産会社は、成約した見返りとして売主と買主からそれぞれ最大で売買価格の「(3%+6万円)+消費税」を仲介手数料として受け取ることができます。

仲介のメリットは、相場、もしくは相場以上で売却できる可能性があることです。

通常、仲介は相場より少し高く売りだすのが定石になります。
例えば、2000万円が相場のワンルームマンションなら2100万円、2200万円といった金額で売り出してみるということです。

あなたから売却依頼を受けた不動産会社は、ネットや、チラシ、レインズなどを使い広く買手を探してくれるため、相場より若干割高でも買手が見つかる可能性は十分にあります。

特に超低金利の2018年現在であれば、投資家の期待利回りも低いため、ワンルームマンションは強気に売り出しても十分に売却のチャンスはあります。

一方で、仲介は買手が現れなければ永遠に売却できません。
すぐに売れるかも知れないし、半年・一年経っても売れないかも知れないのです。

3-2. 買取の特徴とメリット・デメリット

買取とは、売主(あなた)から、不動産会社が直接ワンルームマンションを買い取る方法です。

  • 売主・・・あなた
  • 買主・・・不動産会社

不動産会社は、あなたから安く買い取って、転売し、差額で儲けます。

買取のメリットは、不動産会社と金額面での折り合えさえつけば即買い取ってくれることです。
うまく行けば一週間後には口座に入金ということもあります。

ただし、不動産会社は転売益を出すため、あなたから少しでも安く買い叩こうとします。
差額には、利益だけでなく修繕費やリフォーム代も含まれるので、買取金額は相場の6~7割になってしまうのが一般的です。

3-3. 仲介と買取で迷ったら不動産会社に聞く

上記のメリット・デメリットを見ても、判断に困るオーナーさんはいらっしゃると思います。
仲介と買取で迷ったら、複数の不動産会社に意見を求めましょう。

仲介にしろ買取にしろ、まずは不動産会社に査定を依頼することになります。
その時に、仲介と買取で迷っていることも伝え、両方の査定金額を貰いましょう。

さらに、
・仲介だと期間はどれくらいか?どんな売却戦略か?
・買取だといくらか?
このように質問してみてください。

複数の不動産屋に質問することで、あなたの中に以下のような方向性が見えてきます。
「〇ヶ月で売れそうなら仲介で高額売却を目指そうかな。」
「買取でも十分に残りのローンを完済できそうだ。」

方向性が見えれば、後はあなたの投資用ワンルームマンションを信頼して任せられる不動産会社を選ぶだけです。

4. 投資用ワンルームマンションの売却を成功に導く業者&営業マンの選び方

投資用ワンルームマンションの売却は、不動産会社を見つけることがスタートになりますが、
最初に信頼できる業者と、優秀な担当営業マンさえ見つければ、あなたが自主的に何かする必要はまったくありません。
あとは大船に乗ったつもりで指示に従うだけです。

逆に、不正業者や実力不足の担当者を選んでしまえば何百万円単位で損をする可能性もあります。

どんなに忙しい人でも、売却を依頼する「不動産会社」と「営業マン」だけは慎重に選んでください。

では実際に、どのような判断基準で不動産会社や、担当営業マンを選べば良いのか?
具体的な手順を3ステップで解説します。

手順①~②は居住用マンション売却時と大きく変わらないので、ポイントだけ触れ、
ワンルームマンションの売却をするうえで重要な手順③を詳しく解説します。

→居住用マンション売却時の不動産会社・営業マンの選び方はこちら

4-1. 手順①複数の不動産会社に査定を依頼し不正業者をふるい落とす

投資用ワンルームマンションの売却は、まず複数の不動産会社に査定を依頼することからはじめます。
自社に都合の良い「安過ぎる」もしくは「高過ぎる」査定金額を出してくる不正業者も少なからず存在するからです。

ただし、複数の不動産会社と比較すれば、1社だけ極端な金額を提示している不正業者がいたとしても一目瞭然。
不正業者を事前に見抜くためにも、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼すると言っても、一社一社にコンタクトを取る必要はありません。
最近では、ネットでマンション情報を一回入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」もあるからです。
一括査定サイトは、不動産会社の登録に審査があるため、詐欺まがいの業者をはじめから除外できるのも大きなメリットになります。

→おすすめの不動産一括サイトはコチラ

4-2. 手順②査定金額の根拠を聞き信頼できる営業マンを選ぶ

不正業者をふるい落としたら、次に、信頼してあなたのワンルームマンションを任せられる不動産会社・担当営業マンを選び抜かなければなりません。
そこで重要になってくるのが実際に営業マンと話してみることです。

特に、営業マンが査定金額を売主に伝える時は、じっくりと営業マンと話す絶好のタイミングになります。
査定金額の根拠について詳しく説明することが宅地建物取引業法で不動産業者に義務付けられているからです。

別ページで詳しく解説していますが、
・査定金額の根拠を過去の豊富な成約事例に基づいて客観的に説明してくれるか
・お客さん(あなた)を大切にする姿勢があるか
・売却戦略は明確か
の3点は営業マンを見極めるうえで重要な指標です。

4-3. 手順③投資用ワンルームマンションの取扱い実績が多い不動産会社を選ぶ

不動産会社や担当営業マンを選ぶ際には、投資用ワンルームマンションの取引実績がどのくらいあるか必ず聞くようにしましょう。
居住用ファミリーマンションと比べ、投資用ワンルームマンションは売買代金が小さいため、積極的に取扱いを行っていない不動産会社もあるからです。
そんな業者に売却依頼をしてしまえば、断られることはないものの積極的な売却活動は見込めません。
そもそもワンルームマンション売買の実績が少なくノウハウが確立していないため、あまり良い結果は得られないはず。

ただし、「投資用ワンルームの取り扱いは多いですか?」なんて、アバウトな質問をしたところで『はい、多いので安心してください。』と返されるだけです。
具体的には「直近で取り扱った投資用ワンルームマンションの売却価格や戦略、成約までの期間はどんな感じでしたか?」と聞いてみましょう。

すぐに複数の実例を提示してくれれば頻繁に投資用ワンルームを取り扱っている不動産屋と考えられます。

逆に『ちょうど1年前くらいですかねー、割と早く希望通りの金額で売れましたよ。』といった、歯切れの悪い回答であれば、思い出せないくらい昔の取引か、適当な話を作っているかも知れません。

5. 投資用ワンルームマンションの査定時に必要な書類

ワンルームマンションの売却は、まず不動産会社に査定の依頼をすることから始めるとお伝えしましたが、その際に必要となる書類を確認しておきましょう。

とりあえず不動産会社に査定をして貰うために必要な書類は、以下の5つになります。

  1. ワンルームマンション購入時の契約書類一式(売買契約書、重要事項説明書、マンションの管理規約、※査定時は購入時のパンフレット、図面などでも可)
  2. ワンルームマンション管理費・管理費修繕費の分から種類(口座のコピー等で可)
  3. ローン返済表(ローン残高がある場合)
  4. 入居者との賃貸借契約書
  5. 管理会社との賃貸管理委託契約書(もしくは家賃保証契約書)

その後に、不動産会社との媒介契約、買主との売買契約でそれぞれ追加で必要になる書類もありますが、担当営業マンの指示に従えば問題ありません。

査定前の段階では上記を準備しておけば十分です。

→媒介契約時に必要な書類はコチラ

→売買契約時に必要な書類はこちら

6. 投資用ワンルームマンション売却時に掛かる費用と税金

投資用ワンルームマンション売却時には以下の費用が掛かります。

6-1. 仲介手数料

仲介でワンルームマンションを売った場合、最大で売買価格の「(3%+6万円)+消費税」の仲介手数料を成功報酬として不動産会社に支払う必要があります。

6-2. 抵当権抹消費用

金融機関から借り入れをしてワンルームマンションを購入していれば、担保として抵当権が設定されています。
この抵当権はローンを完済したら自然に消えるものではないため、売主側で抵当権抹消登記を行わなければいけません。
不動産会社から紹介される司法書士に依頼するのが一般的で、1万円前後の費用が掛かります。

6-3. 住所変更登記費用

あなたの住所が、ワンルームマンション購入時と変わっている場合、登記住所を変更しなければいけません。
こちらも司法書士に依頼すると1万円前後の費用が掛かります。

6-4. 税金

ワンルームマンションを売却した際は、確定申告をして税金(所得税・住民税)を支払う必要があります。
もちろん、課税はあくまで利益部分に対してのみですので、購入時より高く売れなければ基本的に税金の心配はありません。

ただし、損失が出た場合も確定申告は行いましょう。
損失が出ていてもしっかりと確定申告することで、税務署に変に疑われることを防ぐことができるからです。

では、課税対象となる利益(譲渡所得)がどのくらい出ているか求める計算式から確認しましょう。

・利益=売却金額-(購入金額+購入経費)

上記の式はかなり分りやすくしていますし、購入金額は減価償却する必要もあります。

詳しく知りたい方は以下の記事で詳しく解説しています。

税理士監修!マンション売却にかかる所得税と住民税の計算法と節税術

不動産税理士執筆!マンション売却時の取得費と減価償却費の計算方法

利益が出た場合、ワンルームマンションの所有期間に応じで課税されます。

所得税 住民税 合計
マンション所有期間5年以下 30.63% 9% 39.63%
マンション所有期間5年超 15.315% 5% 20.315%
例えば、あなたのワンルームマンションが所有期間8年で、500万円の利益があったとします。
500万円×20.315%=101.575万円
合計で約100万円が課税されるということです。

また、所有期間は、実際の所有期間ではなく、購入日から売却年の1月1日までで数えるので注意が必要です。

実際は5年を変えていても、売却年の1月1日で4年11ヶ月なら所有期間5年以下となり、39.63%が課税されてしまいます。
来年の1月1日で5年を超えるなら、いったんワンルームマンションの売却を待つのも一つの手でしょう。

6-5. まとめ

投資用ワンルームマンションの売却では、不正業者を避けるために複数の不動産会社に査定をお願いしましょう。
不動産一括査定サイトを活用すれば簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できるのでそこまで手間は掛かりません。

投資用マンション売却に限らず、不動産売却は担当営業マンの実力が9割です。
そこだけは手を抜かずに徹底的に選び抜いてください。