ルーフバルコニー付きマンション購入時の割高感は売却時にも反映されるか?

今回は「ルーフバルコニー付きのマンションの売却を考えている」という読者さまからのご質問です。

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1. 購入時に割高だったルーフバルコニー付きマンションは売却時にも割高感を維持できますか?【質問】

今年中に居住中のマンションを売却したいと考えています。

・南東角部屋
・最上階
・ルーフバルコニー
条件的にはいわゆるプレミアム住戸です。

質問としては、このような新築購入時に他と比べ割高だった部屋は、中古マンションとして売却する際に割高分はどの程度維持できるものなかの?というものなります。

例)広さは同じだと仮定します。

  • 新築価格
  • 南東角部屋+最上階+ルーフバルコニー 6000万円(20%割高)
    南中住戸+中層階+ルーフバルコニーなし 5000万円

  • 10年後の中古売却価格
  • 南東角部屋+最上階+ルーフバルコニー 4800万円(20%割高)
    南中住戸+中層階+ルーフバルコニーなし 4000万円

このような図式が成り立つかどうか、という質問になります。

ちなみに某コミュニティサイトさんで似たような質問がされていました。

そこでは、―中古マンションは、公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルを元に査定しているので、南東角部屋/最上階/ルーフバルコニー、などはほとんど査定価格に反映されない―と書いてありました。

さすがにそんなことはないだろう、と思っていますがいかがでしょうか?

よろしくお願いします。

2. ルーフバルコニーなどの付加価値は査定価格に反映されることが多いがマンション次第【回答】

ご質問ありがとうございます。
責任者の菅原と申します。

まず、「公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアル(以下、価格査定マニュアル)」から説明します。

この価格査定マニュアルは、査定するマンションと似たようなマンションの過去事例を元にして、
そこから、駅からの距離、方角、築年数など細かい項目ごとに加点、減点していく方法です。

一応、国交省は不動産業者に利用を推奨しています。

ただ、結論から言うと、価格査定マニュアルを実際に使っている不動産業者はあまりいません。

名前の通り所詮マニュアルでしかないからです。

項目はかなり細かく設定されていますが、実際にはマニュアルでは査定価格に反映できない部分がたくさんありますし、
査定する営業マンの主観で大きく左右されるような項目も多くあります。

例えば、ルーフバルコニーの有無などはそもそも項目にないので査定価格に反映できません。
眺望、騒音といった項目もありますがそれこそ査定する営業マンの主観次第です。

不動産流通推進センター側もマニュアルだけでは査定価格に反映できない項目も多いと分っているので、
全ての項目を入力し終わった後で、査定する営業マンの裁量で評点に補正比率の調整を加えさせます。

類似マンションが5000万円程度のマンションの場合、この調整だけで数千万単位の誤差が出ます。

「結局最後に査定する営業マンの判断基準で数千万円の差が出るなら、そもそもこのマニュアルを使う意味ないよね?」
というのが現場の不動産業者の本音です。

おそらく、そのコミュニティサイトに書き込んでいるのはプロの不動産業者ではないと思います。
なので、中古マンションの査定は価格査定マニュアルを使うからルーフバルコニーは査定価格に反映されない-という意見は間違いです。

もちろん、プロの不動産業者であれば、ちゃんとルーフバルコニーも査定価格に反映するので安心してください。

ただし、具体例のように割高分の20%を10年後もそもまま維持できる場合もありますし、10%しか維持できないこともあります。
不動産価格は建物が何年古くなったから何パーセント下落する、といった単純な話ではなく、市場動向やエリア需要、周辺環境も含めて判断されるからです。

人気エリアのブランドマンションなどは10年後、20年後でも価値が維持されることは珍しくありません。
逆に、全く人気のないエリアのマンションであれば10年で半額以下になることもあります。

つまりは、
①ルーフバルコニーなどの付加価値は、査定価格にも反映されることが多い。
②しかし、どの程度反映されるかはマンション次第。
という結論になります。

結局は、そのエリアの現場で働いている不動産業者に査定して貰わないことには、正確な金額を出すことはできません。

ただし査定をして貰うにあたって注意して欲しいことがあります。
必ず複数の不動産業者に査定を依頼するというこです。

高過ぎる、もしくは安過ぎる査定金額を提示して、不正を行おうとする業者がいるからです。

一社の査定結果しかなければ、その金額が高いか?安いか?適切か?判断することができません。

しかし、複数の査定結果があれば、
「他に比べてこの不動産屋の査定はちょっと高すぎる(安すぎる)な・・・」
と事前にフィルタリングするすることもできます。

近年は、不動産一括サイトで物件情報を一回入力すれば、複数の不動産会社から査定結果が無料で貰えます。
不動産会社に一社一社コンタクトを取るのが面倒であれば利用してみてください。

こんな感じの回答で大丈夫でしょうか?
何か分らない部分があればどんどん質問ください。