今回は「メゾネットタイプのマンション売却に苦戦している」という読者さんのご質問に回答します。
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1. メゾネットタイプのマンションはそんなに人気がないのでしょうか？【質問】
父が２０年前に新築で都内に購入したメゾネットタイプのマンションの売却に苦戦しており、ご相談させて頂きます。
父は定年退職を機に、母と二人で生まれ育った田舎に戻るそうです。
私も都内にはおりますが、すでに持家で子供の学校もあるため使いません。
そこで前出のメゾネットタイプのマンションを昨年から売りに出しています。
大手の不動産屋に査定を依頼したようなのですが、高い査定金額を提示され即決してしまったようです。
案の定、高い査定金額は父から売却依頼（専任媒介契約）を取りたいためだけに出されたものらしく、その後3回も値下げを提案され、当初の売り出し価格からは400万円近く値下げしました。
最近さらに値下げを提案されたようで、父が私に相談して来ました。
大した話も聞かずに金額だけで、不動産屋を選んだのが間違いだと思うのですが･･･
今さら、父を責めてもどうしようもありません。
不動産屋は、メゾネットは人気がないから売れない、と言っているようです。
私は不動産の知識はないのですが、メゾネットマンションはそんなに人気がないのでしょうか？
今後どのように売却を進めていくべきが、お教え頂けませんでしょうか？
よろしくお願い致します。
2. 値下げする前にできるこがあるかも知れません
ご相談ありがとうございます。
マンション売却カレッジ運営責任者の菅原と申します。
まずは、ご質問からお答えします。
確かにメゾネットマンションは人気があるとは言えません。
多くの買手はメゾネットに馴染みがないので何となく抵抗を感じてしまうからです。
人間の脳は知らないもの、新しいものを直ぐに受け入れないという特徴があるので仕方ありません。
本質的な価値の良し悪しではなく「なんかしっくりこないな」と感じてしまうのです。
ただし、値下げの理由が「メゾネットマンションは人気がないから」というのは、ちょっと軽率過ぎるかも知れません。
最初からメゾネットが好きな買手を見つけてくればいいだけだからです。
メゾネットは一般的に人気がないとはいえ、みんなが抵抗を感じるわけではありません。むしろ、好きな人は好きです。
例えば賃貸で一度メゾネットに住んで、メリットを強く感じている買手などです。
上記を踏まえ、今後どのように売却活動をすすめていくかについて手順をご説明します。
2-1. 手順①今の不動産屋が広く情報を拡散しているか確認
すでにお伝えした通りメゾネットタイプのマンションに抵抗感のある買手も少なくありません。
ただ、マンション売却において実際に購入するのは一人ですから、みんなに好きになって貰う必要はないのです。
メゾネットマンションに住みたいと考えているたった一人の買手を見つければいいのです。
そのためにはマンションの売却情報を広く拡散する必要があります。
メゾネットマンションに住みたい人が10人に1人しかいなくても、情報拡散してその１人に届くように情報を拡散するのです。
しかし、いまだに自社だけで売却情報を囲い込むような不正業者も存在します。
質問者さんの専任媒介契約を結んでいる不動産会社がそのような不正業者であれば情報が拡散することはありません。
そこで、まず、媒介契約を結んでいる不動産会社が囲い込みを行っていないかチェックしましょう。
具体的には、不動産会社からレインズの登録証明書を貰っているかを確認してみてください。
この登録証明書を貰っていなければ囲い込みされている可能性があります。
※囲い込みについてはこちらで詳しく解説しています。
https://fudousancollege.com/reins
囲い込みをされていたら売却依頼している不動産会社を変更しましょう。
2-2. 手順②値下げ前にできることはないかを確認する
囲い込みをされていなければ一安心ですが、不正業者ではないと分かっただけ。
売却を依頼している不動産会社や担当営業マンが優秀かどうかは別の話です。
優秀な担当営業マンかどうかを確かめるには、値下げ以外の売却戦略を聞いてみましょう。
具体的には、「すでに3回も値下げしていますが、値下げ以外の売却戦略はないのですかか？」と聞いてください。
そこで値下げ以外の具体的な売却戦略を提示してくれる営業マンであればまだ見込みがあります。
（本当に優秀な営業マンは3回も値下げする前にあれこれ提案してくれるはずですが･･･）
具体的には、以下のような追加施策が考えられます。
- 掲載している不動産ポータルサイトの数を増やしてみる
- 範囲を広げてチラシを配ってみる
- オープンルームを実施してみる
値下げ以外の追加施策を、営業マンと一緒に練り直してください。
しかし、「値下げしかありません」と回答するような営業マンは、「売れなければとりあえず値段を下げさせればいい」と考えているだけかも知れません。
あれこれ追加施策を頑張るより、値段を下げさせた方が営業マンは楽だからです。
具体例
・相場3000万円のマンション
・相場通り3000万円で売却
仲介手数料＝103万円
・2700万円に値下げさせて売却
仲介手数料＝94万円
相場以下なら営業マンが頑張らなくても簡単に売れます。
必死で営業して103万円より、値下げをさせれば、楽々94万円を稼げるのです。
もちろん本当に値下げするしかない場合もあるので、営業マンの真意を探るために過去の「営業活動報告書」を確認してください。
質問者さんは専任媒介契約ですから最低2週間に1回は営業活動を報告されていると思います。
宅地建物取引業法で定められた義務だからです。
ちなみに、営業活動報告を受けていないのであれば、不動産会社の変更をお勧めします。
法律で定められた義務も果たせないのですから信用できません。
また、営業活動報告があっても、電話やメールで簡単に済まされている場合も不動産会社の変更した方が良いでしょう。
本来であれば、営業活動報告書は、
- 現在の広告媒体
- 問い合わせ件数
- 見込み客数
- 見込み客との進捗
などを丁寧にまとめて、売主と一緒に今後の売却活動を練り直すための大切な資料です。
電話一本で済ませるような不動産会社は信用できません。
話しを戻します。
営業活動報告書をしっかり貰っている場合は、値下げ前にできることがないか内容をチェックしましょう。
- 不動産ポータルサイトが1つしか登録されていない
- チラシの配布も一回しか行われていない
このような状態であれば、値下げする前にできることはまだまだあるのに、担当営業マンは値下げを提案していることになります。
まさに売主の利益を無視して、楽に稼ごうという魂胆ですから、すぐに不動産会社変更に向けて準備を始めてください。
逆に、①営業活動報告もしっかりしてくれていて、②実際の営業活動も頑張ってくれてる、ということであれば、本当に値下げをするしなかいかも知れません。
3. 不動産会社の変更は全く問題ありません
値下げは要求してくる割に、大した営業活動をしてくれないような不動産会社・担当営業マンであれば、専任媒介契約を解除するしかありません。
今の不動産会社と契約解除することは全く問題ないので安心してください。
※今の不動産会社との契約を解除する方法はこちらで詳しく解説しています。
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完全に契約解除をした後に、次の不動産会社と媒介契約を結び直すことになると思います。
その際は必ず次の２点に気を付けてください。
- 1社の査定金額だけでは、高いか安いか適正なのか分りません。必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
- 査定はあくまで査定です。今回のように査定金額だけで選んで失敗しないように、査定金額よりその根拠を重視してください。