売るだけじゃない！分譲マンションを貸すという選択「メイクアクト佐藤代表」

「売却するか？賃貸に出すか？」
マンションを手放す時に、こんな悩みを持たれるオーナーさんは少なくありません。

そこで、今回は売却ではなく、貸し出すことも検討されているオーナーさんのため、
不動産ポータルサイトの「SUUMO(スーモ)」さんや、不動産最大手の「三井不動産」さんから何度も表彰されている、
東京港区No1の株式会社メイクアクトの佐藤幸憲代表にお話しをお伺いしました。

「株式会社 make act（メイクアクト）」の白金高輪店にマンション売却カレッジの「菅原」がお邪魔しました。

私はずっと不動産売買だったので、賃貸はイマイチ。
知識0のつもりでインタビューさせて頂きました。

－マンション売却カレッジの菅原です。本日はインタビューよろしくお願いします。

佐藤代表：こちらこそよろしくお願いします。

－突然「インタビューさせてください！」なんて連絡したにも関わらず、快く引き受けてくださりありがとうございます。

佐藤代表：いえいえ、不動産のメディアを運営されているとのことでしたので、私も色々と勉強になるかと思いました。何でも聞いてください。

－では、さっそくなのですが、佐藤代表の経歴から教えてください！

佐藤代表：おお、結構しっかりしたインタビューなんですね（笑）

－インタビューってこんな感じですよね？イメージ的に！昨日ネットで「インタビュー　コツ」で調べました！

佐藤代表：真面目（笑）確かにこのパターンは多いですね。じゃあ、高校卒業したあたりから。

1. 佐藤代表と株式会社make actについて

佐藤代表：「将来はこうなりたい！」みたいなのものが10代の頃はなかったので、就活もまともにせず、都内の高校を卒業しました。

－起業して社長になる！みたいなのは全くなかったんですね。

佐藤代表：会社経営なんて意識したこともなかったと思います。でもとりあえずニートはまずいと思って･･･たまたま見た求人雑誌で一番給料の良かった人材派遣の会社に正社員で入って･･･2週間で辞めました！

－めちゃくちゃ早いですね？何かお考えがあったんでしょうか？

佐藤代表：何も考えてなかったと思います（笑）
その後、デパ地下の販売員をして、その会社でそのまま料理人になりました。
頑張って働いた事もあり、とんとん拍子で料理長兼店長に昇格、赤字店を数か月で黒字店にしたことが評価され、経営陣の仕事まで任されるようになります。

－2週間で辞めてからのスピード出世ですね。そこまでの結果を手にすることができた理由は何でしょうか？

佐藤代表：とにかく働きました。寝る間を惜しんで働きましたけど、意外と辛くはなかったんです。
その経験で自信も付いたので、もっと自分の実力を試せる仕事をしてみたいと思うようになりました。

－不動産業界ですね？

佐藤代表：はい、実力主義の不動産会社に営業マンとして入社し、そこでも数か月後には営業成績でNo.1を取りました。
他の不動産会社に転職後は店長まで昇格し、さらに成長できたと思います。

－それだけ順風満帆だったら、そのまま勤めていても充実しそうな気もしますが。

佐藤代表：その通りですね。
ただ、組織をまとめる立場になったことで、
「自分が本当に満足できるものをお客様に提供したい」
「社員が満足して働ける環境を作りたい」
といったことを考えるようになり、思い切って自分なりの考えを社長に伝えてみました。

－社長からの返答はどうだったんですか？

佐藤代表：綺麗ごとだ！と一蹴されてしまいました･･･。

－そこで、起業を考え始めたということでしょうか？

佐藤代表：そうですね。その頃から「自分でやるしかない！」という思いが強くなっていきました。
この時の経験は今のメイクアクトの「自分自身が満足し、関わる人の満足を想像する」に繋がっています。

－壁に掲げているものですね。

佐藤代表：はい、そうです。

－あちらにたくさん飾られているのは賞状やトロフィーですよね？まさにスタッフの皆さん自身が納得できるサービスを提供し、お客様が満足してくれた結果ということでしょうか？

佐藤代表：ありがとうございます。そう感じて頂けるならとても嬉しいですね。

2. 分譲マンションを賃貸に出すメリット・デメリット

－次に、今回のインタビューテーマである、分譲マンションを売却ではなく貸し出す場合のポイントお聞かせください。
まず、メイクアクトさんにも分譲マンションを貸し出したいというオーナーさんは結構いらっしゃるものですか？

佐藤代表：はい、この白金高輪の店舗だけでも毎週一人二人くらいのオーナー様がいらっしゃいますね。

－結構いらっしゃるんですね、突然お店を訪ねて来るんですか？

佐藤代表：そういうオーナーさんもいますが、たいていは弊社HPで「オーナー様募集ページ」があるのでそちらからですね。
簡単に賃料査定ができるようになっているので好評です。

－来店された段階ではまだ、売却と賃貸で迷っている分譲オーナーさんもいそうですが。

佐藤代表：そうですね。迷われている場合は、分譲マンションを賃貸に出した時のメリット・デメリットを説明して、どちらを選ぶべきか率直に意見をさせて貰っています。

－では、メリット・デメリットを簡単に教えてください。

佐藤代表：メリットは、「家賃収入がある」「デメリットのお金掛かった部分が経費計上できる」。
デメリットは、「空室」「家賃滞納」「部屋が傷つく」「設備が故障する」「賃借人が出て行ってくれない」といった感じでしょうか。

－メリットの2つ目の経費計上というのはどういうことでしょうか？

佐藤代表：部屋を貸し出すために掛かった費用（デメリットであげた傷や故障を修理した場合など）を経費として計上することで利益と相殺し、節税対策に繋がったりします。

－なるほど、税金を少なくできるってことですね。
ただ、デメリットの方が多い印象を受けますけど･･･。

佐藤代表：確かに羅列すれば多いような気もしますが、意外とそうでもないですよ。
まず、家賃滞納に関しては保証会社で対応できます。

－最近は、保証会社を使うケースが多いですもんね。
あと、賃借人が出て行ってくれないというのは？

佐藤代表：基本的に一般的な賃貸借契約では、借りてる人が更新を希望すれば、オーナーは拒否できません。
オーナーは「次の更新のタイミングで退去して貰おう」と考えていても、借りてる人が「更新します」と言えば、無理に退去させることはできないということですね。
でも、定期借家といってはじめから契約終了期限を決めて、更新しないことを前提とした契約をしておけば特に問題はありません。

－なるほど。
では、メリット・デメリットを踏まえて、賃貸を選んだ方が良いケース、売却選んだ方が良いケースも教えてください。

佐藤代表：「戻ってくることが決まっている、もしくは可能性が高い」「売却した場合の査定金額よりローン残高が高い」「そのマンションがすごく好きで手放したくない」このような分譲オーナーさんには賃貸をオススメします。
特に、そのマンションが大好きというオーナーさんが多いのはブランドマンションの多い港区ならではかも知れません。

－では、逆に売却を勧めるのはどんなケースですか？

佐藤代表：先ほどご説明したリスクを受け入れられないオーナーさんということになります。
後は、かなり老朽化が進んでいるようなマンションも売却の方が良いかも知れません。
例えば、古くなった配管が壊れて下の階を水浸しにしてしまうと、数百万円単位の損害賠償を請求される可能性もあります。
そのようなリスクを負ってまで、賃貸に出すのはおすすめできませんね。

3. 分譲マンションを貸し出す際の不動産会社選び

－売却か賃貸か迷っている方は、売った時の金額と、貸し出した時の金額を同時に比較できる一括査定サイトなんかもありますよね？でも、もう賃貸と決めている方はどんな風に不動産会社を探せばいいのでしょうか？

佐藤代表：そうですね。仮に私が不動産の知識0で貸しに出す立場なら、何社かに話しを聞きに行きますね。

－なぜでしょうか？

佐藤代表：例えば、地元に根付いた不動産屋はそのエリアでマンションを探している顧客の情報をたくさん持っています。つまり早く借り手を見つけてくれる可能性が高いということですね。
逆に、大手には圧倒的な安心感があります。あらゆるケースを想定して、書類の一つ一つまで完璧なので、万が一借り手とトラブルになっても安心です。
もちろん傾向の話ですが、最低でも、大手さんと、地場の不動産屋の2つくらいは話を聞いてみて、天秤に掛けると思います。

－確かに、話を聞いてみないと自分は何を優先するべきか見えてこないですもんね？
少しでも早く決めれくれる不動産屋が良いと思っていても、いざ話を聞いたら安心感を優先しいたいと考えが変わるかも知れないですもんね。

佐藤代表：その通りです。先ほども言いましたけどあくまで傾向ですから、両方の良いトコ取りみたいな不動産屋もあります。

－地元の顧客情報もたくさん持ってて、一個一個の書類もしっかりしてるみたいな？

佐藤代表：そうです。何社かに話を聞いてみればそんな不動産屋を見つかる可能性もあります。

－メイクアクトさんのようなってことですね？

佐藤代表：ありがとうございます（笑）
あと、大手の傾向はあるにしろ、たまたま話した営業マンが個人的に優秀なら入居者は早く決まるかも知れませんよね。

－確かにその辺は実際に話してみないと分らないですよね。

佐藤代表：担当者が優秀かどうかは本当に話してみないと分りません。
不動産会社や担当者を選ぶとき特に大事だと思うのは、「協力的か？マメか？」の2つだと思います。
逆に、受け身で大雑把な営業マンだと、いくら口で上手いことを言っても、一般の方でも分かるはずです。

－大事そうなので具体的に教えてください。

佐藤代表：例えば、オーナーさんが何か質問したとしますよね？いま何かパッと思いつきますか？

－えっと･･･、オーナーが退去したタイミングでクリーニング掛けますよね？でも、その後に内覧客が何組か来たら多少ホコリとか出ると思うんですけど、掃除とかどうするんですか？

佐藤代表：だいぶ深い質問ですね（笑）
じゃあまず、受け身で大雑把な営業マンだったらこんな感じです。
「あー、まあ結構汚れが目立ってきたらコチラでやっておきますよー。」

－うわあぁ、雑だし適当ですね。任せたくないです！そもそも本当に掃除してくれるかも怪しいですね。

佐藤代表：お察しの通りです。口だけで全然掃除なんてしない不動産屋はいくらでもいます。

－じゃあ、優秀な営業マンの感じもお願いします。

佐藤代表：「今まで弊社に任せて頂いた物件であれば、クリーニング終了までに入居者が決まっていることが多いので、その後に汚れる心配はほとんどありません。万が一汚れても、週に1回は必ずスタッフが掃除しに行くので安心してください。実際にお掃除セットを各店舗に常備しています。」

－おおお！凄く協力的な感じがします。確かに私がオーナーなら「どの位の頻度で掃除してくれるのか？」「本当に掃除してくれるのか？」という部分は気になります。そういったオーナー側の疑問を先回りして答えてくれるところも、細かい部分によく気が付いてくれそうですね。
でも少し気になりますね･･･。ちょっと具体的過ぎませんか？

佐藤代表：さっきから勘が鋭いですね（笑）はい、弊社のことです！

－普通に弊社って言ってましたからバレバレですよ！ちなみにお掃除セットは？（笑）

佐藤代表：持ってきますね！

－でも、確かに部屋探しをしていても汚い部屋ってありますもんね。不動産屋次第でここまで違うってことですね。
ちなみに、さっき言っていた「ほとんどの物件でオーナー退去後すぐに入居者が決まる」というのは？

佐藤代表：もちろん本当です。ただ、その辺は企業秘密なので詳しくは言えません。すみません･･･。
とんでもない裏ワザがあるとかではなく、徹底的に細かく戦略を組み立てている、といったイメージです。

－いえ、この記事ネット上に出ちゃいますもんね（笑）
もちろん、その戦略はオーナーさんには教えてくれるんですよね？

佐藤代表：もちろんです。港区の方はぜひ一度お問い合わせください！

－確かに、港区の分譲オーナーさんはとりあえず1回メイクアクトさんに話を持って行った方がいいですね。インタビューだからってわけじゃなく、そこはリアルに感じました。

佐藤代表：そう言って頂けると嬉しいです。

－これで質問は一通り終わりです。本日はありがとうございました。

佐藤代表：こちらこそありがとうございました。