収益物件の売却方法を有限会社チョイス川上代表にインタビュー

当サイトでは、「ファミリー向け分譲マンション」の売却方法に特化した情報を発信しています。

しかし、ここ最近、
「投資用ワンルームマンションが毎月赤字なので手放したい。」
「一棟アパートを高く売る方法はありますか?」
といった質問を立て続けに頂きました。

そこで今回は、大家さんをサポートする全国組織「大家さん学びの会」の札幌支部代表「有限会社チョイス 川上代表」にお話しを伺いました。

http://choice-s.net/

1. 有限会社チョイスと川上代表について

-マンション売却カレッジ責任者の菅原と申します。本日はよろしくお願いします。

川上代表:こちらこそよろしくお願いします。

-御社ホームページのお問い合わせフォームに「インタビューせてください!」なんて突然連絡したにも関わらず、お引き受けくださり、ありがとうございます。

川上代表:いえいえ、何でも聞いてください。でも、どちらで弊社を知ってくれたんですか?

-はい、私がツイッターでフォローしている不動産投資家さんの「札幌の不動産社長さんがユーチューブでメチャクチャやってる(笑)」という投稿を見かけたのが最初です。

川上代表:えっ、そうなんですか!?全然知りませんでした(笑)

-動画についても後で色々質問させて頂きますね。まずは、川上様の不動産会社立ち上げのキッカケ、有限会社チョイス様の事業を教えてください。

川上代表:わかりました。
私は、札幌生まれの札幌育ちです。
最初は建築系の仕事で普通に働いていたんですが、先輩に人を集めるように言われ、何人かを取りまとめる立場になりました。
そこで21歳の時に個人事業をはじめ、23歳で建設会社として有限会社チョイスを立ち上げました。
当時は職人も集めやすく、40人くらいまで膨れ上がりました。

-若く起業してまさにトントン拍子ですね。

川上代表:ただ、北海道の建築業界は少し特殊で、冬場は極端に仕事が減ります。
そういったアップダウンの大きい業種だと「10年、20年先を考えると厳しいんじゃないか?」と思うようになりました。
そこで、飲食など他のビジネスもやってみたのですが、今度は昼間に動きにくくなってしまって。
「このままではまずいな・・・。」と、思ってる矢先に不動産をやってる先輩から仕事のノウハウを教えて貰えることになりました。

-建設業の時も先輩からですよね?

川上代表:そうですね、ありがたいことに人に恵まれていると思います。

-そのノウハウとはどんなものなんですか?

川上代表:不動産競売です。
競売不動産を落札 → 化粧直し(リフォーム) → 転売
このようなスキームになります。

-このタイミングで不動産業がスタートしたということでしょうか?

川上代表:その通りです。
有限会社チョイスで宅地建物取引業免許を取りました。
この時で30歳前半だったと思います。

-不動産業も最初から順調だったんですか?

川上代表:順調にスタートできました。
ただ、不動産競売は一回一回が単発なのでなかなか安定しません。
そこで本格的に不動産賃貸業を始めました。ビジネス安定させるために自社でアパートなどを買い取って、貸し出しったってことですね。有限会社チョイスとして大家業をやっているイメージです。

-確かに、家賃収入であれば売上が突然半分になるみたいなアップダウンはないですもんね。

川上代表:はい。
なので、現在のチョイスは、「仲介業+賃貸業+建築業」の3本柱ということです。
あと、追加で大家さんのサポート事業にも力を入れています。

-大家さんのサポートですか?あまりイメージできないので、詳しく教えてください。

川上代表:すでに大家さん、これから大家さんになりたい人、に向けた会員制コミュニティー「大家さん学びの会」で札幌支部代表をやっています。

-札幌支部ということは、全国規模の団体なのでしょうか?

川上代表:札幌、岩手、関西、広島、福岡、大分、東京本部の7カ所にあります。

-会員制コミュニティーというのは?勉強会みたいなのをするんですか?

川上代表:勉強会も定期的に開催しますが、大家さん同士で情報交換できるような仕組みを作っているのが特徴です。

-情報交換の仕組みとは具体的にどんなものでしょうか?

川上代表:勉強会では、講師のセミナーだけでなく、大家さん同士で横の繋がりを作って頂きやすいように「情報交換会」、さらに「懇親会」も用意しています。

-いわゆる、よくある不動産投資セミナーのように業者が講師として一方的に話すようなものではないということですね?

川上代表:おっしゃる通りです。
すでに賃貸経営で成功されている大家さんと、もしくは初めたばかりで同じ悩みを抱えている仲間と、気軽に知り合えるようになっています。

-確かに先輩大家さんの知識や経験は勉強になりますし、一緒に成長していく仲間は貴重ですよね。

川上代表:あと会員限定のコミュニテイサイトもあって、そこでも会員さん同士で交流や情報交換も出来ます。
もちろん専門家に直接相談も出来るようになってるので安心して利用して頂けると思いますよ。

-信頼できる不動産業者や仲間がいなくて、一人で悩んでいる大家さんって多そうですもんね。
とても良いサービスだと思うのですが、どのように参加すれば良いのですか?

川上代表:そのような方はぜひ、ビジター参加して欲しいですね。会員さんじゃなくても2回までご利用頂けます。
それ以降は会員になって貰う必要があって、入会金が1万円(税別)、月会費が5千円(税別)です。
あとは無料のメルマガもあるので、そちらの購読からはじめて頂いても良いかも知れません。

-不動産業者さんと言っても実際に自分自身で賃貸業をされている方って少ないですよね。
その点、川上さんは自身も賃貸業をされているわけですから、かなり近い距離感で一般のオーナーさんに伝えられることも多いんじゃないですか

川上代表:そうですね。不動産屋と大家、2つの視点でお話できるのは大きいと思います。
勉強会などで見かけたらぜひお声を掛けて欲しいですね。

2. 有限会社チョイス様のYouTube動画について

-次に私がご連絡するキッカケにもなった、YouTube動画について教えてください。
すでに再生階数が1万を超えている動画もありますが、なぜ作ろうと思ったんですか?

川上代表:菅原さんが連絡をくれるキッカケになった動画ですね?

はい!まず気になったのが、出演されているセクシーな女性事務員の方は実際に働かれている方ではないですよね?(笑)

川上代表:もちろんですよ!出演者は女優さんとしてキャスティングした方ですし、全てパロディーです(笑)
作った理由としては、私が元々役者をやってたので、動画作りに興味があったからですね。

-え、役者さんだったんですか!?

川上代表:はい、今もお声がかかれば出演させてもらってます。ただ劇場公演など大きい映画を撮るとなると最低数千万円単位のお金が掛かってしまうので、自社のCM動画を撮ってみようかなと。

-そういうことなんですね!YouTubeなのにやたらクオリティーが高いですもんね。

川上代表:ありがとうございます。見た感想はどうですか?

-いや~バイオレンスとセクシー路線なので思わず全話一気に見てしまいました(笑)

川上代表:狙い通りです!

-まんまと思うツボにはまってしまったわけですね・・・笑
でも、あのセクシーな事務員さんはいて欲しかったです。

川上代表:残念ですが、すべてパロディーです!!!

3. 収益物件の売却について

-では、最後になります。
「投資用ワンルームマンション 売却」「収益物件 売却」と検索して当サイトに訪問する方がたくさんいます。
そこで収益物件の売却について色々聞かせてください。

川上代表:わかりました。何でも質問してください。

-ありがとうございます。
最初にお聞きしたいのが「収益物件を売却するベストなタイミング」です。
よく、「アベノミクスや金融緩和やらで売却するには良いタイミング」とか聞きますが実際どうなんでしょうか?

川上代表:そうですね、いま2018年の夏なのでピークは少し過ぎてしまった感はあります。
なので、手放したいと考えているのであれば、今年中に売却したいところですね。

-勉強不足で申し訳ないのですが、ピークというのは売却価格ですよね?
なぜ、今まで売却価格が上がっていて、これから下落していくのでしょうか?

川上代表:金融機関の融資が閉まってきたことが原因です。
まず、融資が引き締められると、購入できる投資家が少なくなります。

-金融機関の融資姿勢が消極的だと、具体的にどのくらい貸し出さなくなるものですか?

川上代表:例えば、1億円の収益物件だとして、これまでなら9割の9000万を銀行から借りることも出来ました。
でも、最近は7000万円位しか借りれないような例も出て来ています。

-3000万円は投資家自身が用意しなきゃいけなくなったてことですね?

川上代表:そうです。こうなると、現状でそれなりのキャッシュを持っている投資家さんでないと購入できません。

-つまり、買える人が減るってことですね?

川上代表:はい。買える投資家が減れば、当然価格に反映されますから売却価格は下がっていきます。
なので、収益物件を手放すことを考えているなら、手遅れになる前、つまり2018年中、遅くとも来年くらいまでに売り抜けた方が良いでしょうね。

-すみません。根本的な話になってしまいますが、何で金融機関は融資に消極的になったのでしょうか?

川上代表:世界経済の話になってしまうので簡単に説明しますね。
まず、インフレ達成率というものがあります。日本は2%で、まだ達成していませんが、欧州ではある程度の目標を達成しました。
金融機関がドンドンお金を貸し出すよう国が主導していたわけですね。おかげで経済は活性化して、消費は増え、物価も上がってきました。
ただ、そのままお金を出し続ければハイパーインフレに陥ってしまいます。

-極論コーヒー1杯500円だったのが5000円になってしまう、みたいなことですよね?

川上代表:そうです。そこで、ある程度の目標を達成したので、今度は紙幣の量を減らすために引き締め方向にシフトしたというわけです。
日本はそこまで達成していませんが、世界はそういう流れですから、日本も歩調を合わせるはずです。
なので、出来れば今年中に売り抜けた方が良いですね。もちろん物件を手放す気のある投資家さんは、という意味ですが。

-不動産投資をしたことのない私も理解できました。
では、今年中、遅くとも来年の売却を目指す場合、すぐにでも動き出さなくてはいけないと思うのですが、具体的に収益物件の売却を任せる不動産会社は何を基準に選べばよいでしょうか?

川上代表:難しい質問ですね。
まず、最低限まともな不動産業者かどうかは、行政機関に「過去に処分を受けていないか?」と問い合わせれば分ります。
とりあえず、不動産業者に査定して貰うとこからスタートだと思うので、その時に置いていく名刺に記載されている宅地建物取引業免許の種類から調べられます。

・国土交通大臣免許の不動産会社はコチラから問い合わせ↓
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000018.html

・都道府県知事免許の不動産会社はコチラ問い合わせ↓
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html

※ネット検索もできます。

・国土交通大臣免許の不動産会社はコチラから検索
http://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=takuti

・都道府県知事免許の不動産会社はコチラから検索
http://www.mlit.go.jp/nega-inf/takken/index.html

-結構な数の不動産業者が行政処分を受けているんですね・・・驚きました。

川上代表:あとは、査定時に金額だけでなく、業者や担当者の売却戦略などにも注目してください。

-不動産業者によって売却戦略が大きく違うってことですか?

川上代表:全然違いますよ。本当にレインズに掲載するだけで、自社では広告活動をほとんどしない業者もあります。

-他社がお客さんを連れてくるのをひたすら待つだけってことですね?

川上代表:はい。他社だってまずは自分のところで預かっている物件を買手に紹介しますから、これでは売れるものも売れません。
オーナーさんが不安になって連絡しても、「問い合わせもないので価格を見直しませんか?」と値下げを提案されるのがオチです。

-そのようなヤル気のない不動産業者はどうやって見抜けばいいんでしょうか?

川上代表:会社のHPやブログがあるかを確認するのは一つの手です。
ヤル気のない不動産業者は総じて、HPがなかたったり、あってもほとんど更新されてなかったりというケースが多いので。

-確かに!積極的に広告を打つ不動産業者なら自社HPでも「物件情報」を随時発信するはずですもんね。

川上代表:弊社HP見て貰えれば分りますが、物件情報はもちろん掲載していますし、普段から「ブログ」や「メルマガ」で不動産投資ノウハウを発信したり、「勉強会」を頻繁に開催したりして、なるべく多くの収益物件を買いたい投資家さんの目に留まるように努力しています。

-不動産会社のHPを見れば普段からこういった努力をしているかどうかが分かるということですね。

川上代表:その通りです。
あとは営業マンとの相性もあります。
例えば、すでに収益物件の売却経験が豊富なオーナーさんだと、「相場」や「売り出し価格」「値下げのタイミング」「価格交渉」も自分自身で主導していきたいと考えている場合もあります。そのようなオーナーさんなら、とにかくマメに連絡を取り合える細やかな営業マンが合ってたりします。
逆に、収益物件の売却がはじめてのオーナーさんであれば、基本的に全部任せたいと考えることも多いと思います。そういうオーナーさんには、積極的にアドバイスをくれて引っ張ってくれる営業の方がシックリ来るかも知れません。

-どういう営業マンなのかはさすがに会ってみないと分らないですよね?

川上代表:はい、査定は何社かにお願いすると思うので、そのタイミングで営業マンとも積極的にコミュニケーションを取ってみると良いと思います。
オーナーさん自身が疑問や不安に思っていることをドンドン質問した方が良いですね。

-「初めての売却なので分らないことだらけです。基本的な流れから教えてください。」とかでも良いんですか?

川上代表:もちろんです。
例えば、オーナーさんが初めての収益物件売却だと言っているのに、「大丈夫です、細かいことは気せずに任せてください」なんて言ってしまう営業は、いくら知識や経験があっても適切ではないですよね。

-凄く不安になりそうです。

川上代表:不安でしょうし、実際にこのような場合は後々トラブルになることもあります。
こういう営業マンは大雑把だったりもするので、大事なことでもサラッと伝えてしまい、オーナーさんは「聞いてない!」とるわけです。

-ありそうですね・・・。でもこの営業マンも、売却に慣れているオーナーなら問題ないですよね?

川上代表:そうですね。大雑把な営業マンは押しも強かったりもするので売主であるオーナーには強い味方になるケースもあります。

-それこそ営業マンとの相性ということですね。

4. 不動産投資を諦めたくない方へ

-最後に、収益物件の購入を後悔している読者さんもいらっしゃると思います。
それでも、「まだ不動産投資は諦めないぞ」と考える投資家さんにアドバイス等ありましたらお願いします。

川上代表:分りました。
私自身も不動産賃貸業を初めて10年が経ちました。洗練されたとまでは言いませんが、これからはじめる大家さんに教えてあげられることはたくさんあると自負しています。
不動産投資に失敗する大きな原因は圧倒的な判断力の不足です。例えば、強引な不動産屋から営業が掛かってきて、話しを聞いているうちに段々とその気になってしまった・・・。こんなケースは良く見受けられます。
しかし、判断力がなければ、不動産屋の言っていることが正しいのか?間違っているのか?を見分けることすらできません。

-間違っているというのは具体的にどんなことでしょう?

川上代表:例えば、収支のシュミレーションです。間違っているというよりは、無理のある設定ですね。

-不動産屋が割高な家賃設定でシュミレーションを組んでるという事ですね?

川上代表:はい。当然そのような家賃では借り手が付きません。結果的に家賃を下げていくことになるので、毎月赤字になります。
では、そもそも何でそんな状況になったのか?判断能力がなかったからですよね。
その判断能力はどこで磨きますか?勉強会に参加して、正しい知識を身につけましょう。
これが「大家さん学びの会」になります。

http://ooya-manabi.com/

-確かに。私も何度か不動産屋主催のセミナー的なものには参加したことがあるんですが、基本的には不動産屋が収益物件を売ることだけを目的としているものがほとんでした。

川上代表:そういうセミナーも中にはありますよね。

-「大家さん学びの会」はあくまでコミュニティであり、勉強がメインとのことなので、一回失敗してしまった人が、再スタートを切るにも最適な環境かも知れませんね。

川上代表:そのように言って頂けると嬉しいです。ぜひ、活用して頂ければと思います。

-大変勉強になりました。本日はありがとうございました。

川上代表:ありがとうございます。