取得費となる費用一覧!マンション売却時の税金を少しでも減らすために

この記事では、
「どんな費用項目を取得費として含めることが出来るのか?」
という部分にフォーカスして深く掘り下げていきます。

※取得費を求めるうえでの減価償却の計算方法については、以下の記事で詳しく解説しているのでご確認ください。
マンション売却時の取得費と減価償却費の計算方法

1. マンション売却で利益が出れば税金がかかる

マンションを売ったことで利益(譲渡所得)が発生すれば税金(所得税・住民税)を支払う必要があります。

譲渡所得に対して、マンション所有期間が5年以下だと39.63%、5年超だと20.315%の税金(所得税・住民税)が掛かります。

※所得税と住民税の計算についてはこちらをご覧ください。
マンション売却にかかる所得税と住民税の計算法と節税術

2. 譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得=収入金額-(取得費+譲渡費用)

収入金額=マンション売却代金
取得費=マンション購入代金と、購入に掛かった経費の合計から減価償却費を差し引いた金額
譲渡費用=マンション売却に掛かった経費

減価償却費の計算方法についてはこちらをご覧ください。
マンション売却時の取得費と減価償却費の計算方法

つまり、『売却代金』から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いても譲渡所得がプラスになるのであれば、所得税と住民税がかかるわけです。

ただし、多くの売主は「3000万円の特別控除の特例」を利用できるので譲渡所得がプラスでも課税は0円、もしくは大きく減らすこが出来ます。

※3000万円の特別控除の特例についてはこちらで詳しく解説しています。
マンション売却で利益が出ても3000万円特別控除を使えば税金は0円かも

3. 取得費に含めることが可能な項目一覧

ここからが本題ですが、取得費に含められる項目は、すでに述べたとおり単純なマンション購入代金だけではなく、購入のために支払った代金の全てです。

取得費が多ければ多いほど支払う税金を少なく出来るのですから、漏れがないようにしたいとこです。
しかし、マンションを購入したのは何年、何十年も前のことですから、何にいくら支払ったのかを覚えている人は少ないはず。

そこで、取得費に含めることが可能な項目をご紹介します。
しっかり確認し、無駄な税金を支払うことのないようにしてください。

3-1. マンション購入代金

実際にマンションを購入した代金が取得費になります。
土地部分の購入代金はそのまま取得費に含めることが出来ますが、建物部分の購入金額は減価償却費を差し引く必要があります。

※減価償却の計算はこちらでご確認ください。
マンション売却時の取得費と減価償却費の計算方法
(マンションだと土地部分・建物部分それぞれの購入金額が不明な場合もあります。そのような場合の建物部分の購入金額を求める方法もこちらに記載しています。)

3-2. 設計変更費用

マンション購入時に有料の設計変更を行っていれば取得費に含めることが可能です。

3-3. 登録免許税

新築マンション購入時の所有権保存登記、中古マンション購入時の所有権移転登記、住宅ローン借入時の抵当権設定登記、それぞれを行う時に支払う税金である登録免許税は取得費になります。

3-4. 登記手数料

登記をする際に、必要な書類(住民票など)を発行するために市町村窓口で支払った手数料は取得費に算入可能です。

3-5. 登記手続きのために司法書士へ支払った費用

マンション購入時に、登記手続きを依頼した司法書士に支払った報酬は取得費に含めることが出来ます。
登記手続きを自分で行った方は発生していない費用です。

3-6. 印紙税

マンション購入時の「不動産売買契約書」や、住宅ローン借入時の「金銭消費貸借契約書」に印紙を貼付する形で納めた印紙税は取得費に含めることが可能です。
この印紙代として支払った印紙税は取得費に含めることが可能です。

3-7. 不動産取得税

マンション購入時に支払った不動産取得税は取得費になります。
マンション購入から6ヶ月~1年半の時期に、購入者に納税通知書が届いたはずです。

3-8. 固定資産税・都市計画税の精算金

固定資産税は1月1日時点の所有者が負担するべきものです。ですから、新築マンションを購入した場合は引き渡しを受けた年に固定資産税がかかることはありません。
しかし、中古マンションを購入した場合、1月1日時点の所有者である元の売主が全額負担することになってしまいます。そこで、契約日を境に日割り計算し、買主が売主に支払うのが一般的です。
この時に支払った契約日以降の固定資産税負担分は取得費となります。

3-9. マンション購入時に不動産業者に支払った仲介手数料

中古マンションを購入した際に、仲介をして貰った不動産会社支払った仲介手数料は取得費に算入可能です。
ただし、新築マンションの購入であれが仲介手数料がかかることはありません。

3-10. マンション購入時に支払った立退き料

あまりないケースかと思いますが、中古マンションで前の所有者が部屋を賃貸などに出していて、あなたがマンション購入時にその借主を立ち退かせるために負担した費用は取得費に含めることが出来ます。

3-11. リフォーム代金(改良費)

マンション購入後に行ったリフォームやリノベーションの代金は取得費になります。購入直後だろうが売却直前だろうが、リフォーム時期は関係なく取得時に算入可能です。
ただし、壁紙の一部張り替えといったような軽微な修理を含めることはできません。

3-12. 住宅ローン金利

借入日から、実際に購入マンションの使用を開始する直前までに発生した住宅ローン利息は取得費になります。

3-13. 住宅ローン事務手数料

借入時に金融機関に支払った手続き代行費用である住宅ローン事務手数料は取得費になります。
ただし、住宅ローン事務手数料が無料の金融機関もあります。

3-14. 住宅ローン保証料

借入時に保証会社に支払った住宅ローン保証料は取得費になります。
ただし、借入日から、実際に購入マンションの使用を開始する前までの期間に相当する住宅ローン保証料のみです。
また、保証料が無料の金融機関もあります。

3-15. ローン保証事務手数料

保証会社に支払った手続き代行費用であるローン保証事務手数料は取得費になります。

3-16. 団体信用生命保険料

借入日から使用開始までの期間に対応する団体信用生命保険料は取得費に含めることが可能です。

3-17. キャンセル料

契約だけしていたマンションAの引き渡しを受ける前に、やはりマンションBを購入したくなり、マンションAは手付解除もしくは違約金を支払ってキャンセルした。
このような場合、マンションAのキャンセル料は取得費になります。

3-18. 借地の更新料

借地権(土地を借りて建物だけ所有する)付きマンションの借地契約更新料は取得費に算入可能です。

4. 取得費項目の証拠資料を集める

取得費に含めることが可能な費用項目がお分かり頂けたと思います。
次に、あなたがしなければいけないことは証拠資料を集めることです。

確定申告を税理士さんにお願いする場合も、自分で確定申告する場合も、証拠資料のコピーを提出する必要があるからです。
基本的には、「契約書」「領収書」「請求書」「納付書」などが証拠資料となります。

ただし、「契約書を失くした」「領収書がない」という方もいらっしゃるはずです。
そのような場合、上記以外の資料でも、税務署が正当性を認めてくれれば取得費に算入可能です。

例えば、新築時のパンフレットでも正当性が認められる可能性はあります。
そもそも、契約書関係であれば相手方からコピーを貰うことも可能です。

譲渡所得がプラスになってしまう売主さんは、諦めずに税理士さんや税務署に確認してみましょう。

5. まとめ

取得費に含められる費用項目は意外に多くて驚いたのではないでしょうか?

3000万円特別控除を利用しても課税譲渡所得がプラスになってしまう売主さんは、税金の支払いを少しでも減らせるように漏れなく取得費に組み込むようにしましょう。