取得費となる費用一覧!マンション売却時の税金を少しでも減らすために

この記事では、
「どんな費用項目を取得費として含めることが出来るのか?」
という部分にフォーカスして深く掘り下げていきます。

※取得費を求めるうえでの減価償却の計算方法については、以下の記事で詳しく解説しているのでご確認ください。
不動産税理士執筆!マンション売却時の取得費と減価償却費の計算方法 – マンション売却カレッジ

1. マンション売却で利益が出れば税金がかかる

マンションを売ったことで利益(譲渡所得)が発生すれば税金(所得税・住民税)を支払う必要があります。

譲渡所得に対して、マンション所有期間が5年以下だと39.63%、5年超だと20.315%の税金(所得税・住民税)が掛かります。

2. 譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得=収入金額-(取得費+譲渡費用)

収入金額=マンション売却代金
取得費=マンション購入代金と、購入に掛かった経費の合計から減価償却費を差し引いた金額
譲渡費用=マンション売却に掛かった経費

つまり、『売却代金』から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いても譲渡所得がプラスになるのであれば、所得税と住民税がかかるわけです。

ただし、多くの売主は「3000万円の特別控除の特例」を利用できるので譲渡所得がプラスでも課税は0円、もしくは大きく減らすこが出来ます。

※3000万円の特別控除の特例についてはこちらで詳しく解説しています。
マンション売却で利益が出ても3000万円特別控除を使えば税金は0円かも – マンション売却カレッジ

3. 取得費に含めることが可能な項目一覧

ここからが本題ですが、取得費に含められる項目は、すでに述べたとおり単純なマンション購入代金だけではなく、購入のために支払った代金の全てです。

取得費が多ければ多いほど支払う税金を少なく出来るのですから、漏れがないようにしたいところです。

しかし、マンションを購入したのは何年、何十年も前のことですから、何にいくら支払ったのかを覚えている人は少ないはず。

そこで、

  1. 取得費に含めることが可能な項目
  2. 費用を証明するための資料
  3. 紛失している場合の対処法

をご紹介します。

費用項目がいくらだったのかを証明する資料は必ず集めなければいけません。
確定申告を税理士さんにお願いする場合も、自分で確定申告する場合も、証拠資料のコピーを提出する必要があるからです。

証拠資料を紛失している場合、再発行をどこに依頼するのかも解説します。
もちろん、相手方が必ず再発行に応じてくれるとは限りませんが諦める必要もありません。
上記以外の資料でも、税務署が正当性を認めてくれれば取得費に算入可能だからです。
例えば、新築時のパンフレットで正当性が認められたケースもあります。

譲渡所得がプラスになってしまう売主さんは、諦めずに税理士さんや税務署に確認してみましょう。

しっかりと費用項目を確認し、無駄な税金を支払うことのないようにしてください。

3-1. マンション購入代金

実際にマンションを購入した代金が取得費になります。
土地部分の購入代金はそのまま取得費に含めることが出来ますが、建物部分の購入金額は減価償却費を差し引く必要があります。

※減価償却の計算はこちらでご確認ください。
不動産税理士執筆!マンション売却時の取得費と減価償却費の計算方法 – マンション売却カレッジ
(マンションだと土地部分・建物部分それぞれの購入金額が不明な場合もあります。そのような場合の建物部分の購入金額を求める方法もこちらに記載しています。)

マンション購入代金は不動産売買契約書が証拠資料です。
もし、紛失した場合は、販売元や仲介してくれた不動産会社に「コピーを貰えないか?」問い合わせてみましょう。
多くの不動産業者は、契約から20年程度はコピーを保存しています。

3-2. 設計変更費用

設計変更費用とは、新築時などにプラン変更を行ったときに使いで支払った費用です。
マンション購入時に有料の設計変更を行っていれば取得費に含めることが出来ます。

設計変更費用は、不動産売買契約書が証拠資料となります。
紛失している場合、不動産業者に「契約書のコピーを貰えるか?」問い合わせてください。

稀なケースですが、施工業者に直接支払ったのであれば請求書です。

3-3. 登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記申請時に国が課税する税金で取得費になります。

具体的には以下を行う時に課税されます。

  • 新築マンション購入時(所有権保存登記)
  • 中古マンション購入時(所有権移転登記)
  • 住宅ローン借入時(抵当権設定登記)

計算式は複雑でマンションの条件によっても違いますが、一般的なマンションなら登録免許税は15万円~20万円程度です。
高額ですが、司法書士に依頼するのが普通なので、覚えていないかも知れませんね。

登録免許税額は納付書が証拠資料になります。
紛失している場合、登記を依頼した司法書士に「コピーがないか?」問い合わせてみましょう。

3-4. 登記手数料

登記をする際に、必要な書類(住民票など)を発行するために市町村窓口で支払った手数料は取得費に算入可能です。

登記手数料は、領収書が証拠資料となります。
こちらも手元になければ、登記を依頼した司法書士に問い合わせることになりますが、数千円レベルなのでそこまで気にする必要はないでしょう。

3-5. 登記手続きのために司法書士へ支払った費用

マンション購入時に、登記手続きを依頼した司法書士に支払った報酬は取得費に含めることが出来ます。
(登記手続きを自分で行った方は発生していない費用です。)

相場は10~15万円で、司法書士からの請求書が証拠資料となります。
紛失しているなら、依頼した司法書士に「再発行が可能か?」問い合わせてください。

3-6. 印紙税

マンション購入時の「不動産売買契約書」や、住宅ローン借入時の「金銭消費貸借契約書」に印紙を貼付する形で納めた印紙税は取得費に含めることが可能です。

印紙税額の証拠資料は領収書ですが、失くしていても不動産売買契約書に添付されています。

3-7. 不動産取得税

マンション購入時に支払った不動産取得税は取得費になります。
マンション購入から6ヶ月~1年半の時期に、購入者に納税通知書が届いたはずです。

不動産取得税の証拠資料は納付書です。
紛失しているなら、各都道府県税事務所に問い合わせてみましょう。
ただし、各都道府県で対応が違うので再発行が無理なケースもあります。

3-8. 固定資産税・都市計画税の精算金

固定資産税は1月1日時点の所有者が負担するべきものです。ですから、新築マンションを購入した場合は引き渡しを受けた年に固定資産税がかかることはありません。
しかし、中古マンションを購入した場合、1月1日時点の所有者である元の売主が全額負担することになってしまいます。
そこで、契約日を境に日割り計算し、買主が売主に支払うのが一般的です。
この時に支払った契約日以降の固定資産税負担分は取得費となります。

固定資産税・都市計画税の精算金の証拠資料は納付書です。
失くしているのであれば、各市町村税事務所に問い合わせてみましょう。
こちらも、各市町村で対応が違うので再発行を受け付けて貰えないこともあります。

3-9. マンション購入時に不動産業者に支払った仲介手数料

中古マンションを購入した際に、仲介をして貰った不動産会社支払った仲介手数料は取得費に算入可能です。
(ただし、新築マンションの購入であれが仲介手数料がかかることはありません。)

仲介手数料の証拠資料は、仲介業者からの請求書、もしくは重要事項説明書になります。
紛失の場合、不動産会社に問い合わせてみましょう。

3-10. マンション購入時に支払った立退き料

稀なケースですが、中古マンションで前の所有者が部屋を賃貸などに出していて、あなたがマンション購入時にその借主を立ち退かせるために負担した費用は取得費に含めることが出来ます。

3-11. リフォーム代金(改良費)

マンション購入後に行ったリフォームやリノベーションの代金は取得費になります。
購入直後だろうが売却直前だろうが、リフォーム時期は関係なく取得時に算入可能です。

ただし、壁紙の一部張り替えといったような軽微な修理を含めることはできません。

リフォーム代金はリフォーム業者からの請求書が証拠資料となります。
請求書を紛失している場合、リフォーム業者に「再発行は可能か?」問い合わせてみましょう。

3-12. 住宅ローン金利

借入日から、実際に購入マンションの使用を開始する直前までに発生した住宅ローン利息は取得費になります。

住宅ローン金利の金額は、住宅ローンの契約書が証拠資料です。
契約書を紛失している場合、金融機関に「コピーなどが貰えるか?」問い合わせてみましょう。

3-13. 住宅ローン事務手数料

借入時に金融機関に支払った手続き代行費用である住宅ローン事務手数料は取得費になります。
ただし、住宅ローン事務手数料が無料の金融機関もあります。

事務手数料は、金融機関からの請求書が証拠資料です。
請求書を紛失している場合、金融機関に「再発行が可能か?」問い合わせてみましょう。

3-14. 住宅ローン保証料

借入時に保証会社に支払った住宅ローン保証料は取得費になります。
ただし、借入日から、実際に購入マンションの使用を開始する前までの期間に相当する住宅ローン保証料のみです。
また、保証料が無料の金融機関もあります。

こちらも住宅ローンの契約書に記載されています。

3-15. ローン保証事務手数料

保証会社に支払った手続き代行費用であるローン保証事務手数料は取得費になります。

こちらも金融機関からの請求書で確認可能です。

3-16. 団体信用生命保険料

借入日から使用開始までの期間に対応する団体信用生命保険料(略称・団信)は取得費になります。

団信は、住宅ローンと同時に加入させられるますが、住宅ローンとは全くの別物です。
また、その性質から契約書のようなものはなく、「申込書の控え」「契約概要・注意喚起情報」といったものが渡されます。
こちらを証拠資料として提出しましょう。

3-17. キャンセル料

売買契約だけしたマンションAの引き渡しを受ける前に、やはりマンションBを購入したくなり、マンションAは手付解除もしくは違約金を支払ってキャンセルした。
このような場合、マンションAへの売主に支払ったキャンセル料は取得費となります。

キャンセル料は、売主からの請求書が証拠資料となります。
実際の請求書は不動産会社が作成し、買主に送付しているはずです。
紛失している場合、当時の不動産会社にコピーを貰えるか問い合わせてみましょう。

3-18. 借地の更新料

借地権(土地を借りて建物だけ所有する)付きマンションの借地契約更新料は取得費に算入可能です。

借地権の更新料は、更新契約書が証拠資料となります。
紛失している場合、不動産管理会社にコピーを貰えるか確認しましょう。

4. まとめ

取得費に含められる費用項目は意外に多くて驚いたのではないでしょうか?

3000万円特別控除を利用しても課税譲渡所得がプラスになってしまう売主さんは、税金の支払いを少しでも減らせるように漏れなく取得費に組み込むようにしましょう。

5. これから不動産査定を受けてみるという場合

最近は不動産の査定依頼を行う場合、不動産一括査定サービスを使うのがスタンダードになっています。
一括査定サービスを使うのは不動産屋に騙されて損をしないために有効な方法と言えます。

ただし、ひとつだけ注意が必要です。

それは、不動産全般を扱う普通の一括査定サービスではなく、マンション専用の一括査定サービスを使ってた方が優秀な不動産会社と出会える可能性が高くなる、という事です。

理由を簡単に説明すると、普通の不動産一括査定サービスは「マンションのプロとアマが混在している」のに対して、マンション専門の不動産一括査定サービスは「マンションのプロしかいない」からです。

マンション専門の不動産一括サービスは数少ないのですが、例えばマンションナビというサービスがあります。
これは、

  • マンション専用
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  • 利用者数360万人以上

といった特徴があり、60秒ほどの手続きですぐに売却相場を確認できます。

「とりあえず資産価値を知りたい」という方や「初めてマンションの査定をしてみる」という方、また「不動産屋に査定をしてもらったけど納得できていない」という方に好評です。

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