マンション売却では査定額で売れるわけではない!査定額と売値の違い


マンション売却でたまにある勘違いが「査定額でマンションが売れる」というものです。

この勘違いは「初めてマンション売却する方」に多く、不動産売却について根本的に誤解している可能性が高いです。

そこで、こちらの記事では「不動産売却でよく使われる4つの価格」の違いについて解説し、誤解を解き、マンションの価格の正しい調べ方を紹介していきます。

間違った価格を信じてしまうと、マンションを安く手放してしまったり、いつまでたっても売れないという状況になる危険性があります。

そのため、ここでしっかりと正しい知識を身に着け、損をしない売却をしていきましょう。

1. マンション売却には「仲介」と「買取」がある

マンションを売却する方法には「仲介による売却」と「買取による売却」の2種類があります

主に選ばれるのは「仲介による売却」の方であり、これは売主(あなた)と買主(新たな家主)を不動産業者が仲介するという取引方法です。
不動産業者はあなたの家を買いたいという人を見つける役割であり、直接買取ってくれるわけではありません。

それに対し「買取による売却」は不動産業者があなたの家を直接買取ります。
業者に買取ってももらう場合は、買取査定額=売値(売却価格)となります。

まず、ここで理解しておくべきことは、「仲介の査定価格」と「買取の査定価格」には差が出るということです。

たとえば古本屋で本を売却すると、50円で買取られた本が300円で売られていますよね。
その理由は買取ったあとに売却して利益を出す必要があるからです。

マンションの買取でも同様で、不動産業者もマンションを直接買取った後にリフォームや清掃、修繕を行い売却して利益を出さなくてはいけません。
また、その間にかかった維持費や人件費、広告費などを考慮すると、どうしても売れる価格より安く買取らなくてはいけなくなるのです。

基本的には買取は仲介よりもやすくなってしまうため、多くの方は仲介でマンションを売却するのです。

2. マンション売却で使われる”価格”の種類

マンションを売却する際には様々な価格が出てきます。
おおまかに分けると「査定額」「売り出し価格」「売却価格(売値)」「買取価格」の4つがあります。

これらは全て別の価格です。

これらを混同していると、いざ売却を始めてから「思ってた価格と違う!」「不動産業者に騙された!」と自分の勘違いが原因で、自分も不動産業者も困ってしまう事態になりかねません。

ここで一度正しく理解をしましょう。

2-1. 査定額とは

査定額とは不動産業者が「このマンションは大体これくらいで売れるだろう」と予測をした価格となります。

この価格を算出するためには、周辺の過去の取引事例や築年数、間取り、専有面積、階層、眺望、現在の不動産市況などさまざまなデータと経験から算出されます。

また、査定には「机上査定(簡易査定)」と「訪問査定」という2種類があります。

「机上査定」では実際にマンションには来ることなく、机上で集められるデータで算出する方法です。
実際に家には来ないためハードルが低く、とりあえず価格を把握したい人や、業者の様子見をしたいという人が良く使います。

「訪問査定」では、実際に家に来て細かくチェックしてもらい、そのうえで査定額を提示してもらう方法です。
「机上査定」と比較すると、より細かいチェックが入るので、より正確な数字となります。

売却する事が確定していて、より具体的な情報が欲しいという方が訪問査定を選びます。

ここで重要なことは、あくまでも業者からみた予想価格だということです。
実際に売れる価格は上下しますし、業者ごとにも査定額がバラバラになります。

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2-2. 売り出し価格とは

売り出し価格とは、実際にマンションを売りに出す時の価格となります。

この売り出し価格は「査定額」をベースに決定することが多くなります。

査定額に売主であるあなたの希望などを考慮したうえで、売却計画を打ち合わせて決定します。

基本的には少しでも高く売るために、査定額よりも高い値段で設定することが多くなります。
ただし、ローンの残債や売り急いでいるかなどによっても売り出し価格は上下します。

2-3. 売却価格(売値)とは

売却価格(売値)とは、実際に売れた価格のことを言い、成約価格とも言われます。

マンション売却では、安く設定しない限りは売り出し価格で申し込みが入るケースは少なく、徐々に値下げをしていきます。
その中で買主が現れ、値下げ交渉などを経て、最終的にお互いが合意して決まった金額を売却価格といいます。

この売却価格に関する注意点としては、売却価格の全てが手元に入るわけではありません。
不動産業者に支払う仲介手数料や名義変更にかかる費用などがあるので、少なくとも取引価格の5%くらいは諸費用で消えることを覚えておきましょう。

2-4. 買取価格とは

買取価格とは、不動産業者がマンションを直接買取る場合に出される査定額のことです。
買取査定で提示された金額の場合、その金額で即取引が可能となります。

また、仲介ではないので仲介手数料もかからないため、売却による利益で発生する所得税以外は、ほとんど費用が発生しません。

ただし、基本的に不動産業者は買取ったマンションを転売して利益を出さなくてはいけないため、仲介と比較して安くなってしまいます。

一般的には相場の60~80%ほどの価格にまで安くなってしまうと言われています。

ただし人気が高いエリアで、何もせずともすぐに売れるような見込みのあるマンションだと90%ほどで売れるとも言われています。

例えば、3000万円の物件を80%で買取ってもらうと、2400万円ほどとなってしまうということです

「なかなか買い手が付かない地域」や「今すぐとにかく現金化しなくてはいけない」の場合は、安くなっても買取の方がいいというケースもあります。

3. マンションがどれくらいで売れるか確認する方法

これからマンションを売却するという場合、相場を正しく理解することが何よりも大切です。
正しく把握できていないと様々な弊害が発生してしまいます。

例えば、マンションの本来の相場よりも安いと思い込んでしまった場合。

3000万円で売れるはずのマンションの価値を2500万円くらいだと思い込んでいれば500万円も損してしまいます。
売却し終わってから「実は3000万円で売れたかも」と知って後悔してももう遅いのです。

つまり、本来であればもっと高く売れたはずのマンションを、安い価格で手放してしまう危険があります。

逆に、相場より高いと思い込んでいた場合。
3000万円でしか売れないはずのマンションを3500万円で売れると思い込んでいれば、相場よりも500万円も高い価格での売り出しとなります。

高い価格で売り出せば買い手にとっては「割高な物件」と思われて買い手がつかず、結果として売れ残ってしまうという危険性があります。
買い手が付かない間の維持費はかかりますし、住み替えで新居を購入したいと思っていた場合は新居の購入に支障をきたします。

また、ローンが残っている場合は、ローンを完済できるのか、どれくらいの利益が出るのか、次の家の頭金はどれくらい用意できそうなのかなど、売却後の計画にも大きな影響を与えます。

そのため、売却前に自分のマンションの正しい相場を理解しておくことは、とても重要なのです。

そこで、どのようにしてマンションの価値を調べるかについて解説していきます。

3-1. 近隣の物件価格をチェックする

近隣の売りに出ている物件の価格をチェックするという方法があります。
不動産ポータルサイト(スーモやホームズなど)で周辺の情報をチェックしてみましょう。

ただし、売り出し価格は売主の都合によって上下します。
売り急いでいる売却では安い金額で売りに出されますし、とにかく高く売りたく時間があるという場合は高い金額で売りに出されます。

そのため、地域や階層、方角、築年数などで近い条件の物件が見つかったとしても、あまりうのみにすると間違った相場を基準としてしまう危険があります。

ライバル物件調査としてチェックするくらいならいいですが、その価格を基準とすることだけは絶対に避けましょう。

3-2. レインズを使って過去の取引情報をチェックする

レインズというのは、不動産流通標準情報システムのことで、国土交通省から指定を受けた流通機構によって運営されているシステムのことです。

レインズには過去の取引情報が公開されています。
検索条件を絞ることで、あなたのマンションに近い条件の物件がどれくらいで取引されたかを調べることができます。

ただし、情報保護の観点から個別の取引が特定できないような表示になっています。
そのため、表示される項目は以下のようになっています。

  • どの地域にあるのか(例:文京区大塚)
  • 最寄り駅はどこか(例:大塚駅)
  • 駅からどれくらいの距離なのか(例:徒歩10分以内)
  • 単価(例:81万円/㎡)
  • 専有面積(例:40~60平米)
  • 間取り(例:2LDK)
  • 築年数(例1999年~2000年)
  • 成約した時期(例:2010年6月~8月)

例えば、上記の例からわかることは、

「文京区大塚にある大塚駅から徒歩10分以内の2LDKで1999年築のマンションが、夏ごろに3240万円~4860万円の間で売れた」

ということがわかります。
見てわかるように、金額に関する幅がありすぎて少々あてにならない部分もあります。

そこで、レインズに表示されている「条件が近いマンションの単価」と「あなたのマンションの専有面積」をかけてみて、その価格を参考のひとつにしてください。

ただし、これは過去の事例です。
今は不動産市況に変化が出ているでしょうし、売り手にどのような都合あったのかもわかりません。あくまでも、参考程度にとどめておくようにしましょう。

レインズはコチラ

3-3. 土地総合情報システムをチェックする

土地総合情報システムとは、国土交通省が不動産売買をした人にアンケートを実施し、その結果をまとめているシステムのことです。

こちらは、レインズと異なり取引価格が表示されています。

しかし、似た条件でも価格にばらつきがはっきりとわかる場合も多く、逆に何が正しいのかわからなくなってしまうという方もいるでしょう。

土地総合情報システムはコチラ

3-4. 不動産業者から査定を受けてみる

正しい価値を把握するうえで、もっとも正確なことは不動産業者から査定を受ける方法でしょう。

過去の取引事例や現在の不動産市況を踏まえ、不動産取引のプロが価格を出してくれます。
気になる不動産業者がいる場合は、業者に連絡をして査定の依頼を行ってみましょう。

ただし、あくまでもその会社から見た「だいたいこれくらいで売れるだろう」という価格です。他の会社では査定額が変わる可能性があります。

自分で調べるよりも正確ですが、絶対にその価格が正しいとは限らないことは理解しておきましょう。

3-5. 不動産一括査定サービスを活用する

不動産一括査定サービスとは、インターネットを使って複数の不動産業者から査定をうけることができるものです。

複数の不動産業者から査定を受けるメリットとしては、

  • 集まった査定額の平均価格を相場として見るとより精度が高くなる
  • 最高査定額の業者が簡単に見つかる
  • 業者の対応の違い(良し悪し)の判別がつきやすくなる

といったものが挙げられます。

1社だけだと、プロ視点の査定ではありますが、プロの中では比較的高い業者なのか、それとも安い業者なのか判別がつきません。

そこで比較対象を用意することで、その判別が簡単につくようになります。

基本的に無料で使うことができ、机上査定(簡易査定)に対応している業者もいるため「まずは相場を確かめたい」という人から良く使われます。

マンションを売却する場合は、マンションに特化した不動産一括査定サービス「マンションナビ」を利用してみてはいかがでしょうか。

不動産一括査定サービスを実際に使った人(4名)に質問しました!

実際に不動産一括査定サービスを使った一般の方(4名)に質問をしてみたので結果をお伝えします。

Q1、査定額に差が出るって本当でしたか?どれくらい差が出ましたか?
Yさん(男性)、そこまで大きく差は出なかった。200万円程度の差額だった。
Hさん(女性)、本当です。(差額は未回答)
Nさん(女性)、大手だから高いわけではありませんでした。1000万円ほどの差額でした。
Uさん(男性)、約450万円

Q2、業者の決め手はなんでしたか?
Yさん、契約は結んでいない。選ぶなら詳細な鑑定をした業者。
Hさん、まだ決めていません。査定額が平均以上で連絡がしっかりとしている業者を候補に残しています。
Nさん、近隣の販売実績と確実に売れる価格が強気な業者かで判断しました。
Uさん、信頼感と自分の好み

Q3、不動産一括査定サービスを使ってみてよかったと思いますか?
Yさん、参考にするために使ったが、大体把握できた。
Hさん、思います。
Nさん、良かったですよ。意見を聞くことで冷静な判断ができました。
Uさん、思う

というような結果となりました。

かんたんにまとめてみると、

「査定額にそこまで差がないケースもあれば、1000万円の差がつくケースもあった」
「契約する業者を探すために使う場合もあれば、参考に使っているだけの人もいる」
「総じて使ってみてよかったという意見だった」

といった結果となりました。

ご回答いただいた方の中には、

元々大手建売メーカーのグループ会社と売却の契約を結んでいたが、あまりにも駄目(違反の可能性アリ)で契約を解除。
その後、一括査定を利用して、信頼感を重視して業者選び直したところ2週目ですでに申込がある状態になった。

という体験をされた方がいらっしゃいました。
不動産業者選びがいかに大切なのかががわかる、そんな売却体験談です。

不動産一括査定サービスは、使ったからと言って必ずその業者の中から契約を結ばないといけないわけではありません。
また、査定額に差額があまりないケースもあれば、1000万円もの差額が出たケースもあります。

そう考えると、有料ならまだしも無料で試せるので、とりあえずでも試してみない方がもったいないサービスと言えるでしょう。

「まだ売却は確定してないけど査定額を知りたい」
「売却を考えているから不動産業者から情報を集めたい」
「すでに査定を受けたが査定額に納得ができていない」

というような方は、早ければ1分前後で終わるので試してみてはいかがでしょうか。

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