ローンが残っているマンションを売却。銀行へ連絡するタイミングは?


ローンの残っているマンションを売却する場合、必ず銀行へ連絡しなくてはいけません。

連絡するのが遅れてしまうと売買が延期・中止、最悪は損害賠償となる可能性があります。
そのため、どのようなタイミングで連絡をするべきなのか正しく把握することは、マンション取引においてとても重要です。

そこで、この記事では

  • どのタイミングで連絡をしたらいいのか
  • 連絡が遅れるとどんな弊害が出るのか
  • 銀行から売却を許可されないパターン

などについて詳しく解説していきます。
あらかじめチェックポイントを理解しておき、トラブルを防ぎ、スムーズなマンション売却を実現していきましょう。

1. 大前提:マンションを売却するにはローンの完済が条件

ローンが残っているマンションを売却する場合は、残っているローン(残債)は必ず全て返済(完済)する必要があります。

完済が必要となる理由は、抵当権を抹消しなくてはいけないからです。

抵当権とは、債務者が返済を滞らせた場合に、債務者が担保としていた資産を強制的に売却してお金の回収ができる権利の事をいいます。

言い換えると、お金を借りている人(あなた)がローンの返済をしなくなった場合に、お金を貸している人(金融機関)が担保に指定したマンションを競売にかけ、お金を回収することができる権利です。

マンションは抵当権を外さない限りは売却できません。
正確にはこっそり売り出せますが、ほぼ確実に買い手は見つかりませんし、契約違反として金融機関から一括返済請求が来るので現実的ではありません。

それでは、どうしたら抵当権を外せるのかというと、繰り上げ返済をしてローンを完済することで抵当権を抹消できるようになります。

繰り上げ返済するお金を持っていないという方がいても安心してください。

この繰り上げ返済には

  • 手持ちのお金を使ってローンを完済する
  • マンションの売却金を使ってローンを完済する

この2種類の方法があるので、それぞれ詳しく見ていきましょう。

1-1. 手持ちのお金でローンを完済する

預貯金などの資産が十分にある場合は、売却を始める前に繰り上げ返済でローンを完済することができます。

事前にローンを完済しておくことのメリットは、

「事前に自分で抵当権抹消の手続きをし司法書士代が節約できる」
「完済から売却までにかかる期間のローンの利子を払わずに済む」

以上の2つがあります。
ただし、残債分のお金をあらかじめ用意しておかないといけないため、あまり選択されない返済方法です。

1-2. <マンションの売却金を使ってローンを完済する/h3>

ローンの残っているマンションを売却する場合、多くの方は「マンションの売却金を使ってローンを完済する」という方法を選びます。

これは、マンションの売却金が入ると同時に、そのお金で繰り上げ返済をしてローン完済する「同時決済」と呼ばれる取引方法です。

この場合、事前にお金を用意してローンを完済する必要がありません。

ただし、この同時決済をするにあたって、マンションがオーバーローンになってしまっていないかを先に確認しておく必要があります。

1-3. オーバーローンとは

オーバーローンとは、マンションの売却金だけではローンの完済ができない状態の事をいいます。

例えば、ローンの残債が2000万円で、マンションの売却価格が1500万円という状況です。

逆に、ローンの残債が1500万円で、マンションの売却価格が2000万円のうような状況をアンダーローンと言います。
アンダーローンの場合は何も問題なくマンションを売却することができます。

しかし、オーバーローンになってしまった場合は、完済に足りない分のお金を用意しないと売却することができません

そのため、売却することを決める前に、一度オーバーローンかどうかを確認する必要があります。

確認するには以下の2つをチェックするだけで可能です。

  • ローンの残債を確かめる
  • マンションの資産価値を確かめる

それぞれ、どのように調べたら良いのかを解説します。

1-3-1. ローンの残債を確認する

ローンの残債は、金融機関から定期的に送られてくる「返済予定表」や「残高証明書」を確認しましょう。

もし書類を紛失してしまっているような場合は、金融機関の担当者に連絡をいれて確認をしてみるか、ウェブから確認できる場合もあります。

計算ミスはトラブルのもとですので、必ず正確な数字を確認しましょう。

1-3-2. マンションの資産価値を確かめる

正しいマンションの資産価値を調べる方法には2種類あります。

一つは不動産鑑定士に依頼する方法で、もう一つは不動産業者から査定を受ける方法です。

基本的に鑑定士を使うのは相続や裁判などに使う場合で、依頼すると20万円~50万円ほどの費用がかかってしまいます。

マンションを売却する場合は、基本的には無料で査定してくれる不動産業者を使います

この査定時に注意が必要なことがあります。
それは、1社の査定額を鵜呑みにしては絶対に駄目だということです。

マンション査定では不動産業者によって査定額にばらつきが出ます。

間違った安い査定結果を参考にしてしまえば「我が家は売れないんだ」と勘違いしてしまうでしょう。
また、高すぎる査定結果を見て「アンダーローンだから大丈夫だ」と思って売りに出したら、実はオーバーローンだったとなる危険もあります。

そのため、必ず複数社から査定を受けて、その平均価格を参考にすることが重要です。

もし、「5社以上の気になる不動産業者がいない」、「バラバラに査定依頼する時間がない」という場合は、不動産一括査定サービスなどを活用するといいでしょう。

不動産一括査定サービスとは、無料でかんたんに複数社から査定を受けることができるサービスです。
マンション売却の場合は、「マンションナビ」を使ってみることをおすすめします。

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これから我が家の本当の資産価値を調べるという方は、一度試してみて損はありません。

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2. 抵当権を抹消する方法は2種類

抵当権はローンを完済したからといって自動的に消えるものではありません。
抵当権を外すためには抵当権抹消の手続きを行わなくてはいけません。

この抵当権抹消には以下の2つの方法があります。

  • 自分で抵当権抹消の手続きをする
  • 司法書士に依頼して手続きを代行してもらう

それぞれメリットがありますが、条件もあるため自分が該当する方法で手続きを行いましょう。

2-1. 自分で抵当権抹消の手続きをする

抵当権抹消の手続きは資格などがなくてもすることができます。

少なからず手間を感じる作業となりますが、やること自体はそこまで難しい手続きではありません。
また、法務局に相談をしながら抹消手続きを進めることができるため、「経験としてやりたい」という方もいます。

自分で抵当権抹消を行うメリットは、司法書士に依頼するお金を節約できる点です。

ただし、自己資金のみで事前に完済する場合でのみ選択が可能です

マンションの売却金での完済する場合は、ミスが許されないため選べないと思っておきましょう。

2-2. 司法書士に依頼して手続きを代行してもらう

マンションの売却金で同時決済をする場合は、基本的に司法書士に依頼することになります。

自分でやりたいと言っても、金融機関から「司法書士を使ってください」と言われます。

なぜなら、同時決済では抹消手続きで失敗が許されないからです。
基本的に抵当権抹消の手続きは、決済・引渡し日に実行し、必ず完了させなくてはいけません。

もし、当日に抵当権の抹消を失敗すれば、所有権を売主から買主に移転できなくなります
所有権が買主にうつらなければ、買主側の金融機関は融資を行いません。
そのため決済が行えなくなり、あなたもローンの完済も不可能となり結果として売却が失敗に終わります。

この場合、数週間から一か月後に日時を再調整し、買主はローンの審査からやり直すことになります。
最悪のケースでは延期ではなく契約の解除、または損害賠償へと発展する可能性もあります。

そのため、銀行または不動産業者指定の司法書士を使うか、自分で司法書士を見つけて代行してもらうことになります。

同時決済を行う場合は、基本的に司法書士に依頼する以外の方法はないと考えておきましょう。

なお金額は2万円程度で、高くても5万円程が相場となっています。

また、自分で抹消する場合も、司法書士で抹消する場合も、必ず銀行から抵当権抹消書類を準備してもらわなくてはいけません。

3. 銀行へ連絡するタイミングは2回

マンションを売却することが決まりそうな段階で、まずは銀行へ一報を入れましょう。
具体的にいうと、マンションの購入希望者が現れた段階で、売買契約を結ぶ前です。

ここで、繰り上げ返済で同時決済を行う旨を伝えましょう。

その後、購入希望者との条件のすり合わせの後、お互いに合意して売買契約が締結されたら再度銀行へと連絡を行います
基本的に、売買契約を結ぶのと同時に引き渡し日が決まるので、銀行にはその引き渡し日の日時を伝えます。

この連絡は、抵当権の抹消に必要な書類を銀行に準備してもらうことが目的です。
書類の準備には2週間ほど時間がかかるため、うっかり連絡し遅れると引渡し日に抹消書類が準備できないということになります。

準備が間に合わなければその日に取引はできなくなり、延期または取引中止、最悪は買主から損害賠償を求められる可能性もあります。

引渡し日には、

買主のローンの融資
売主のローンの一括返済
マンションの登記関係
手数料や
抵当権抹消の手続き
マンションの引渡し(重要事項説明)

などやることが多く、どれか一つでも不備があると取引中止されてしまう危険があります。
売買契約を結んだ後はできるだけ早く連絡とにかく時間的余裕をもって準備を行いましょう。

また、不動産業者と密に連絡をとり、自分でしなくてはいけないことを小まめに確認することも大切です。

業者によっては抵当権抹消書類の準備に関する連絡を代行してくれるケースもあります。

ただ、その場合でも購入希望者が現れた段階での連絡は自分で行い
「売却の話を進めており、近いうちに〇〇不動産の担当の〇〇さんから連絡させていただきます」
という旨を伝えておくとスムーズになります。

3-1. 銀行へはどのように連絡するか

銀行へ連絡する場合は、基本的に電話(契約者専用ダイヤルなど)を使うか、直接銀行の窓口へ行って伝えることになります。

ネット銀行の場合は窓口がないというケースもあるので、借りている金融機関のホームページ、または契約時の資料を確認してみてください。

銀行ごとにルールが異なるため、連絡をした際に何か指示があれば、それに従うようにしましょう。

4. 全額繰上返済には手数料がかかる

マンションの売却に伴って全額繰上返済をすると、手数料がかかってしまう場合があります。
また、返済方法によって値段が変わるケースもあるので、実例を表にして紹介します。

・三菱UFJ銀行

手続き方法 手数料
インターネット 16500円
電話、テレビ窓口 22000円
窓口 33000円

・りそな銀行

手続き方法 手数料
インターネット 対応なし
店頭受付、テレビ電話・変動金利型 11000円
店頭受付、テレビ電話・固定金利選択型 33000円

・三井住友銀行

手続き方法 手数料
インターネットバンキング 5500円
窓口の専用パソコン 11000円
窓口 22000円

・みずほ銀行

手続き方法 手数料
インターネットバンキング 対応なし
窓口 33000円
※みずほ銀行は利用中の支店に要確認

・新生銀行

手続き方法 手数料
インターネットバンキング 対応なし
窓口 基本無料
※安心パックW契約者で借り入れから5年以内の完済の場合165000円

ネットバンキングで可能な銀行もあれば、ネットでは受け付けないという銀行もあります。
また、銀行によって必要な手数料は異なり、銀行の中でも決済方法によって変わってきます。

詳細な価格を明記していない銀行もあるので、契約者用の電話窓口から確認するようにしましょう。

5. まとめ

不動産業者によっては、代わりに銀行とやり取りをしてくれる場合もあります。
その場合も、上記の知識は最低限あたまに入れておき、ちゃんと仕事をしてくれているかをチェックすることは怠らないようにしましょう。

もし不備があれば、取引の中止や損害賠償になれば、大変な思いをするのはあなたです。

もちろんしっかりとした業者と契約を結ぶことができれば、そんな苦労をせずに済むでしょう。

5-1. まだマンションの査定を受けていない人は

もし、まだマンションの査定を受けていないという人は、一度「マンションナビ」を使ってみることをおすすめします。

というのも、マンションナビは

・マンションに特化した一括査定サービス
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となっており、「とりあえずマンションの資産価値を知りたい」という人や「初めてマンションの査定をしてみる」という方、また「不動産屋に査定してもらったけど査定額に納得がいかない」という方などから好評となっています。
もしも、特にあてがないという場合は使ってみてはいかがでしょうか。


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不動産一括査定サービスを実際に使った人(4名)に質問しました!

実際に不動産一括査定サービスを使った一般の方(4名)に質問をしてみたので結果をお伝えします。

Q1、査定額に差が出るって本当でしたか?どれくらい差が出ましたか?
Yさん(男性)、そこまで大きく差は出なかった。200万円程度の差額だった。
Hさん(女性)、本当です。(差額は未回答)
Nさん(女性)、大手だから高いわけではありませんでした。1000万円ほどの差額でした。
Uさん(男性)、約450万円

Q2、業者の決め手はなんでしたか?
Yさん、契約は結んでいない。選ぶなら詳細な鑑定をした業者。
Hさん、まだ決めていません。査定額が平均以上で連絡がしっかりとしている業者を候補に残しています。
Nさん、近隣の販売実績と確実に売れる価格が強気な業者かで判断しました。
Uさん、信頼感と自分の好み

Q3、不動産一括査定サービスを使ってみてよかったと思いますか?
Yさん、参考にするために使ったが、大体把握できた。
Hさん、思います。
Nさん、良かったですよ。意見を聞くことで冷静な判断ができました。
Uさん、思う

というような結果となりました。

かんたんにまとめてみると、

「査定額にそこまで差がないケースもあれば、1000万円の差がつくケースもあった」
「契約する業者を探すために使う場合もあれば、参考に使っているだけの人もいる」
「総じて使ってみてよかったという意見だった」

といった結果となりました。

ご回答いただいた方の中には、

元々大手建売メーカーのグループ会社と売却の契約を結んでいたが、あまりにも駄目(違反の可能性アリ)で契約を解除。
その後、一括査定を利用して、信頼感を重視して業者選び直したところ2週目ですでに申込がある状態になった。

という体験をされた方がいらっしゃいました。
不動産業者選びがいかに大切なのかががわかる、そんな売却体験談です。

不動産一括査定サービスは、使ったからと言って必ずその業者の中から契約を結ばないといけないわけではありません。
また、査定額に差額があまりないケースもあれば、1000万円もの差額が出たケースもあります。

そう考えると、有料ならまだしも無料で試せるので、とりあえずでも試してみない方がもったいないサービスと言えるでしょう。

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