【マンション売却】住み替えでダブルローンを使うのは危険って本当?


いま住んでいるマンションを売却して新居を購入するという場合、売却する前に住みたい家が見つかるケースもあるでしょう。

そんな時、本来であれば旧宅を売却してからじゃないと購入できない状況でも、ダブルローンを利用すれば売却する前に新居を手に入れることができます。

しかし、ダブルローンにはメリットもあればデメリットもあり、安易に利用してしまうと「こんなはずじゃなかったのに」と後悔してしまう危険があるのも実態。

そこで、こちらの記事ではダブルローンについて詳しく解説するとともに、問題点や別の手段を用いて住み替えをする方法なども紹介していきます。

1. ダブルローンとは

住み替えにおける「ダブルローン」とは、いま住んでいる家のローンが返し終わる前に、新たに別の住宅ローンを借りることを言います。

つまり、2つのローンを同時に契約するということで、返済も2本同時に行わなくてはいけません

そして、基本的には古い家が売れたらその売却金で古い家のローンを完済することになります。

この住み替え方法を「買い先行」の住み替えと言います。

他にも「売り先行」と「売り買い同時進行」と呼ばれるものがあり、それぞれの違いは住み替えにおいて重要なポイントなので覚えておきましょう

買い先行 今の家を売却する前に新しい家を買う。
経済的余裕が求められる。
売り先行 今の家を売却してから新しい家を購入する。
現実的だが余計な出費が発生する。
売り買い同時進行 今の家の売却と新居の購入の決済を同じ日にする。
理想的だがタイミングを合わせるのが難しい。

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2. ダブルローンのメリットとデメリット

「買い先行」となるダブルローンには、メリットがある反面デメリットもあります。
メリットだけではなくデメリットを理解したうえで、利用するべきかを判断するようにしましょう。

2-1. メリット


メリットは主に以下のようなものがあります。

  • 買いたいと思った新居を買い逃さずに済む
  • 仮住まいや引越しにかかる費用や手間が減る
  • 空き家での売却の方が売りやすい

それぞれ、詳しく解説していきます。

2-1-1. 買いたいと思った新居を買い逃さずに済む

マンションの購入はタイミングが重要で、気に入った物件があっても他の人が先に契約をしてしまえば手に入れることはできません。

同じ物件は2つとしてないので、次にその物件が市場に出てくるのは数年後か、数十年後かになってしまうでしょう。

もし「売り先行」で住み替えを行う場合、いくら気に入った物件と出会っても売却が完了するまでは購入の手続きに入ることができません

しかし、「買い先行」であるダブルローンを選ぶことで、古い家を売却する前に新しい家を手に入れる事ができます。

つまり、買いたいと思った物件を買い逃さずに済むのがダブルローンのメリットの1つです。

2-1-2. 仮住まいや引越しにかかる費用や手間が減る

「売り先行」の場合、まず旧宅を売却したあと、新居を購入するまでの間は仮住まいに住む必要があります。

この時、「旧宅から仮住まい」と「仮住まいから新居」で2回の引越しが発生するため、2回分の費用と手間がかかってしまいます。

また、仮住まいで賃貸を使う場合は、初期費用や家賃などでそれなりの出費が発生してしまいます。

それに対し「買い先行」の場合、旧宅を手放す前に新居へ引越すことが可能です。

引越しは「旧宅から新居」となるため1回で済みますし、仮住まいを用意する必要もないので、お金や手間がかからなくなるというメリットがあります。

2-1-3. 空き家での売却の方が売りやすい

「買い先行」の場合は、新居に引越しをしてから旧宅を売却に出します。

そのため、空き家の状態で売却することができます。

この「空き家で売る」ということにはいくつかのメリットがあります。

一つ目は、内覧希望者が現れたらすぐに案内ができるということです。

住みながらの売却を行う場合、どうしても内覧希望者と居住者の日程を調整する必要があります。
その間に内覧希望者が他の物件を見て気に入ってしまえば、せっかくの機会を損失してしまうことになってしまうでしょう。

マンションの売買はタイミングが重要ですので、一度逃してしまったお客様候補は二度と帰ってきません。
そのため、お客様候補が自分の家に興味を持ってすぐに案内できる空き家は、それだけ売却に有利となります。

二つ目は、内覧者が納得できるまで内覧ができるということです。

物件を売る側としては「細かい傷や汚れなどを見られるとマイナス印象となりそうだから、できるだけ細かく見られたくない」と思うかもしれません。
しかし、実際はしっかりと見ることができなかった物件は内覧者の記憶に残らず、購入の候補から外れやすくなってしまいます

住みながらの売却では、まだそこに人が住んでいるという意識が内覧者を遠慮をさせてしまい、見たいところをしっかりと見られないという人も少なくありません。
そのため、空室で内覧者が自由に見て回れるという状況は、売却に繋がりやすくなるのです。

三つ目は、いつでもマンションを引き渡せる状態だということです。

まだ住人が住んでいる家を購入した場合、基本的に売主の入りたいタイミングと買主の出たいタイミングを合わせる必要があります。
つまり、買主は一番ベストなタイミングで引越すことができない可能性があるということです。

それに対して、すでに空き家となっている物件であれば、いつでも入居可という状態ということになります。
そのため、「好きなタイミングで引越したい」や「できるだけ早く引越したい」と考えている買主にとって、すでに空き家だというのは一つのセールスポイントになるのです。

2-2. デメリット


ここからは、ダブルローンで住み替えを行う場合のデメリットについて解説していきます。
デメリットは主に以下の3つです。

  • 2重の支払いで家計が苦しくなる
  • 住宅ローン控除は2つ同時に受けられない
  • マンションを安く売ってしまう危険がある

それぞれ、詳しく解説していきます。

2-2-1. 2重の支払いで家計が苦しくなる

ダブルローンは二つのローンを同時に返済していくという事ですので、必然的に毎月の返済額は増えます

現状、毎月8万円の返済をしていて、新居のローンで8万円返済することになれば、毎月16万円を返済に充てていく必要があるということです。

「旧宅が売却できるまでの短期間なら大丈夫」だと考えていても、不動産市況や売り出し方によってはスムーズに売却が進むとは言い切れません。

マンションの売買は平均3カ月かかると言われていますが、中には1年や2年かかるという人もいるのが実態です。

そのため、ダブルローンの期間が長引いてしまっても家計が苦しくなってしまうというリスクを理解しておくようにしましょう。

2-2-2. 住宅ローン控除は2つ同時に受けられない

いま住んでいる家で住宅ローン控除を受けている場合に該当するデメリットです。

住宅ローン控除とは、年末時点でのローンの残高の1%が所得税と住民税から控除されるものです。
期間は10年間あり、最大400万円(認定住宅は最大500万円)を控除できます。

この住宅ローン控除は基本的には1軒分しか適用できません

そのため、ダブルローンで新居を購入しそこへ引っ越すと、前の家(いま住んでいる家)の住宅ローン控除を受けることができなくなります。

2-2-3. マンションを安く売ってしまう危険がある

思いのほか売却期間が長引いてしまい、ダブルローンの負担が大きくなりすぎると売り急いでしまうことがあります。

多少の期間なら問題がなくても、貯金がみるみる減ったり、生活を切り詰めるようになったり、病気や事故でお金が必要となって、早く売却しなくてはいけなくなるケースも少なくありません。

もし売却を完了させなければいけない期限が迫れば、焦りから安く手放してしまう可能性が高くなります。

期限内に確実に売却するには業者買取という方法もありますが、その場合は市場価格の7~8割程度の価格となるケースがほとんどです。

そのため、ある程度売却の目途がたっていないと、ダブルローンはリスクが高いのです。

3. ダブルローンを組む場合の目安は?


ダブルローンを組む場合は、当然ですがまずは住宅ローンの審査を通る必要があります。

金融機関は、住宅ローンを融資する際の審査基準として、

  • 借入人の収入
  • 勤務先の安定性
  • 勤続年数
  • 完済する時点で何歳か
  • 病気などの有無
  • 滞納の有無(返済履歴)

上記のものを確認して、経済的信用度を確かめたうえで融資を行います。

ただし、ダブルローンの場合は1度目に住宅ローンを借りた時とは状況が異なるため、以下の要件を満たす必要が出てきます。

3-1. 返済負担率の基準を満たす必要がある

返済負担率というのは、年収の何%までを借金の返済に充てていいかを定めたものとなります。

例えばフラット35では、年収500万円の人が融資を受ける場合の返済負担率は35%と定められています
これは、年収500万円のうち175万円までしか借金の返済に充てられないという意味です。

もし、返済負担率を上回る額を融資してしまうと、債務者の負担が大きくなって滞納してしまうリスクが増えてしまいます。
そのため、このような返済負担率が設定されているのです。

重要なことは、返済負担率は全ての融資の通算で計算されます

例えば年収500万円の人が、現在年間100万円の返済をしている場合は、新たにローンを組むには残りの75万円の枠内でしか融資を受けることができません。

つまり、ダブルローンの場合は前の家のローンの支払いが残っているため、その分新たに組む住宅ローンで返済に充てられる枠は少なくなるということです。

この返済負担率は住宅ローンだけではなく、マイカーローンやクレジットカードのリボ払いや、スマホの端末代金の分割払いなども考慮します。

結果として、4000万円の住宅ローンを組みたくても、返済負担率の関係から2000万円までしか融資できないということになり得ます。

つまり、ダブルローンは経済的に余裕がないと組むことができないローンということになります。

3-2. 金融機関が認めてくれるかどうか

金融機関のローンの審査という意味はもちろん、そもそもダブルローンに対応してくれない金融機関もあります。

まずは、現在ローンを組んでいる金融機関から許可をもらう必要があります。

そのうえで、ダブルローンを実施している金融機関で審査を受け、年再負担率をクリアしたうえで初めて利用が可能となります。

3-3. マンションの売却金でローンを完済できるかどうかどうか

本来であれば住宅ローンは1つしか借りることはできませんが、住み替えのように一時的な場合は特別に住宅ローンを二つ借りられます。

ただし、いま住んでいるマンションの住宅ローンを完済できることが条件となります。

売却金のみでローンを完済できる状態を「アンダーローン」と言い、この場合は基本的に問題とはなりません。

それに対し、売却金のみでローンを完済できない交代を「オーバーローン」と言い、対処ができない場合はそもそも売却できません

その理由は、マンションに設定している「抵当権」にあります。
抵当権とは、あなたがローンの支払いが滞った場合に、金融機関が強制的にあなたのマンションを売却にかけて、資金回収をおこなえるという権利のことを言います。
この抵当権を抹消しない限り、買おうと思う人は現れません。

なぜなら、せっかく買ったとしてもあなたが借金を返さなければ、マンションを差し押さえられてしまうからです。

そのため、ダブルローンを組む場合は今住んでいる家のローンを完済できる目途がたっている必要があります。

3-3-1. オーバーローンなってしまった場合の対処方法

オーバーローンになってしまった場合は、足りない分を補填する必要があります。

例えば、手持ちの現金や預貯金、株券や貴金属などを換金、または親族や多目的ローンなどでお金を作るなどの対処が必要です。

もし足りない分を補填できない(=ローンを完済できない)場合は、基本的に売却ができません。

そのため、まずは現在住んでいるマンションがオーバーローンでないかを確認しましょう。

確認する方法は難しくありません。

「現在の住宅ローンの残債」と「現在のマンションの価値」の二つの数字を調べるだけでできます。

3-3-2. 住宅ローンの残債を調べる方法

ローンの残債は、金融機関から定期的に送付される「返済(償還)予定表」や「残高証明書」を確認しましょう。

書類を紛失したという場合は、融資を受けている金融機関に「残高証明書」を再発行してもらうか、可能であれば電話で担当者に問い合わせてみましょう。

3-3-3. マンションの価値を調べる方法

マンションの価値を調べるには「不動産鑑定士に鑑定してもらう」か、「不動産業者に査定をしてもらう」という二つの方法があります。

ただし、不動産鑑定士の場合は一般的な物件で30万円~80万円という費用が発生します。

そのため、一般的には業者探しもかねて、不動産業者から無料査定を受ける方法が使われます。

マンションの価値を調べるうえでの注意点は二つあります。

一つは、不動産ポータルサイトに売却に出されている価格を鵜呑みにしないということです。

たまに、不動産ポータルサイトで価格をチェックする方がいますが、現在売りに出されている物件は、どういった基準で値段設定をしているのかがわりません。
すぐに売らなくてはいけないから相場より安く出しているのか、何年かかってもいいから売りたい金額で売ろうとしてるのか、で価格は大きく変わってきます。

また、同じ物件は1つとして同じものはなく、築年数、階数、方角、リフォームの状態、管理の状態などの物件自体の要素でも価格は大きく変化します。

そんな不動産を間違った価格を参考にしてしまうと、オーバーローンかのチェックがまともにできません。
また、相場よりも安く売り出してしまったり、高く売り出してずっと売却できず、ダブルローンで返済が苦しくなってしまう可能性も高まります。

焦って売却をすれば必要以上の値下げをしたり、業者買取になれば市場価格の6~8割程度の買取となり、結果的に安く手放すという可能性もあります。
そのため、現在のマンションの価値を調べる場合は、必ず信用できる価格を参考にしましょう。

もう一つは、絶対に1社だけには頼らず、複数社から査定を受けるようにしましょう

1社だけだと、その査定額が本当に正しいのかどうかが分かりません。

複数社から査定を受けて、「どのくらいが平均査定額なのか」「どの業者が高く査定してくれたのか」「どの業者が丁寧な対応をしてくれたのか」を比較することが重要です。

それが安心して売却することと、少しでも高く売ることに繋がります。

複数の業者から査定を取る方法がわからないという人や、時間が取れないという人は不動産一括査定サービスの「マンションナビ」を使ってみましょう。

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4. オーバーローンになった場合は買い替えローンを検討する

オーバーローンになってしまい、さらに足りない分を補填できそうにないとしても、住み替えができないというわけではありません。

「買い替えローン」を使って住み替えをするという方法で、住み替えをすることができる可能性があります。

4-1. 買い替えローンとは


「買い替えローン」とは、いま住んでいる家を売却してもローンが残ってしまう場合に、次の新居のローンに残債を組み込んで借りるローンのことを言います。

例えば、いまの家の残債が2000万円で、売却価格が1800万円となると、売却金を全額返済に充てても200万円のローンが残ってしまいます。
この時、買い替えローンを使えば、次に購入する新居の価格が4000万円の場合、4200万円を融資してもらうことができます。
この上乗せして借りた200万円で残債を返しきることができます。

本来であればオーバーローンになり、差額を補填できない場合は売却ができません。
しかし、この住み替え専用の住宅ローンで、オーバーローンでも住み替えを可能にできるのです。

5. 買い替えローンのメリットとデメリット

注意が必要なことは、メリットもある反面デメリットがあるという事です。
かならずメリットとデメリットを理解したうえで、利用するかしないかを決めるようにしましょう。

5-1. メリット


買い替えローンのメリットには以下のような3つのメリットがあります。

  • オーバーローンでも売却ができる
  • 2重の居住費の返済が発生しない
  • ローンが1本になるため住宅ローン控除が受けられる

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

5-1-1. オーバーローンでも売却ができる

オーバーローンとなり手持ちの資産で差額が埋められない場合でも、住み替えができるようになるというメリットがあります。

本来であれば、基本的にローンを全額返済できない限りは売却できません。
売却できないとなればダブルローンを組むことができず、新しい物件を購入することはできません。

しかし、この買い替えローンを使う事で、売れないはずの物件を売ることができるようになり、なおかつ新居を購入することができます

また、それだけではなく、病気や事故などのいざという時のために手持ちの現金を減らしたくないという場合にも、買い替えローンを活用することで自己資金を減らすことなく住み替えができるようになります

つまり、オーバーローンになってしまったが自己資金を使わずに住み替えがしたい、という願いをかなえることができます。

5-1-2. 2重の居住費の返済が発生しない

ダブルローンでは古い家が売れるまでの間、旧宅と新居の2軒分の住宅ローンを支払い続けることになるため負担が大きくなります。

それに対して買い替えローンでは、新居購入時に組んだローンの1本のみの返済となるため、負担を大きくせずに住み替えを行うことができます。

つまり、ダブルローンよりも住み替え後に生活が圧迫されるリスクが少なく済みます。

5-1-3. ローンが1本になるため住宅ローン控除が受けられる

ダブルローンの場合は、旧宅と新居のうち住んでいる家の方しか住宅ローン控除を受けることができません。

それに対し、買い替えローンの場合はローンは1本ですので、無駄なく優遇制度を受けることができます。

5-2. デメリット


買い替えローンにはメリットだけではなく、以下のような3つのデメリットがあります。

  • 金融機関の審査がきつい
  • 次回売却時にオーバーローンになりがち
  • スケジュールがきつくなりがち

詳しく解説していきます。

5-2-1. 金融機関の審査がきつい

買い替えローンは金融機関の審査が厳しくなる傾向があります。
審査が厳しくなる理由は、融資する金額に対して抵当権に設定する新居がすでに担保割れを起こしているからです。

どういうことかというと、例えばあなたが500万円の残債を買い替えローンで補填するとします。
この時、新居の購入価格が4000万円だとすると、買い替えローンで借りる金額は4500万円になります。
つまり、4000万円の物件を担保に4500万円を貸すということは、融資したお金を全額回収できないリスクを金融機関は背負うというということです。

そのため、収入に余裕があるか、収入は安定しているかなど、今後しっかりと返済していけるであろう信用が必要となるのです。

5-2-2. 次回売却時にオーバーローンになりがち

買い替えローンは最初から担保割れした状態での融資となるため、次回売却時にオーバーローンになる可能性が通常のローンよりも高くなります。

特に頭金0円で購入していたり、購入してから短期間での売却の場合はオーバーローンになってしまう危険が高いです

そのため、新居に長く住む予定がある場合は問題ありませんが、すぐに転勤をするであろう場合などは利用を慎重に考える必要があります。

5-2-3. スケジュールがきつくなりがち

買い替えローンを使う場合は、現在の家を購入してくれる人を探すのと同時に新居を探す「売り買い同時進行」となります。

そのため、基本的に旧宅の決済と新居の決済を同日に行う必要があります
難しそうに聞こえるかもしれませんが、関係者と必要な連絡を取れば決して難しい取引方法ではありません。

しかし、思ったように売却が進まないと売り急いでしまう可能性が出てきますし、計画的にスケージュールを調整していく必要があります。
もし、自分側の不手際で売却と購入のタイミングが合わないとなると、契約解除になる危険がありますし、最悪は損害賠償となる可能性もゼロではありません。

そのため、買い替えローンで新居を購入する場合は、あらかじめ「買い替え特約」を契約に組み込んで契約をしましょう。

買い替え特約とは、「もし売却が上手くいかなかった場合は、新居の購入契約を無条件で解除する」という決まりを事前に決めておくことです。
ただし、「買い替え特約」は売主が個人の場合は承諾されにくく、売主が不動産業者だと承諾されやすいという傾向があります。

そのため、購入したい物件の売主が個人で、買い替え特約に応じてくれない場合は、買い替え特約なしで購入するか、購入を断念せざるを得ないということになります。

ダブルローンよりは今後の生活を圧迫するリスクは減りますが、購入したい新居が買えない可能性や、自分都合で住み替えのタイミングを決められない可能性があるという事も覚えておきましょう。

6. まとめ

ここまでダブルローンと住み替えローンのメリットやデメリットを解説していきました。
ただ、どちらの方法を使うにしても、自分のマンションがアンダーローンなのか、オーバーローンなのかを確認しないと始まりません。

住み替えを検討したらまずは不動産業者から査定を受けてみましょう。

そして、アンダーローンだとわかった場合は、ダブルローンを使っても家計が圧迫されないのかを一度考えましょう。
そして、無理に買い先行に走らず、売り先行でマンションを売却してから新居を購入するという選択肢も一度考えてみてください。

もしオーバーローンとなった場合は、買い替えローンの利用を検討してみましょう。
ただし、ダブルローンにしても、買い替えローンにしても、かならずメリットとデメリットがあるので、それを理解したうえで選択するのを忘れないようにしてください。
自分の判断だけでは不安という場合は、不動産業者に相談してみましょう。

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