マンションを売却するうえで
- 事前に繰り上げ返済をしておく必要はあるのか
- 繰り上げ返済にはどれくらいメリットがあるのか
ということは、損しないためにはとても重要なことです。
こちらの記事では「繰り上げ返済のメリットとデメリット」や「マンションを売却するうえで損しない方法」、そして「あなたには繰り上げ返済が必要かどうかの判断の手助け」になるように具体的に解説していきます。
マンションの売却を検討しているけど、繰り上げ返済に関して疑問があるという方は参考にしてください。
1. マンションの売却前に繰り上げ返済が必要？
マンションを売却するためには、住宅ローンの残債を完済するのは基本です。
ただし、売却する前にローンを完済をする必要はありません。
理由は、マンションの売却金でローンを一括返済することが一般的だからです。
マンションの引き渡しと代金の受取を同時に行い、マンションの抵当権を抹消し所有権を売主から買主に移す——。
これらは同時に行われる取引が多いため、必ずしも売却前に繰り上げ返済をする必要はありません。
ただし、売却前に繰り上げ返済をしておくことで少なからずメリットがあります。
どのような繰り上げ返済にはどのようなメリットがあるのか、デメリットはないのかについて解説していきます。
2. 繰り上げ返済の種類
メリットを確認するうえで、繰り上げ返済について少し解説します。
まず、住宅ローンを繰り上げ返済する場合、基本的に以下のような2種類の方法があります。
- 短期短縮型
- 返済額減額型
この2種類の特徴について説明していきます。
2-1. 期間短縮型
期間短縮型の繰り上げ返済は、繰り上げ返済をした分だけ返済の期間を短くする方法です。
毎月の返済額は変わらないですが、繰り上げ返済した分の利息が軽減されます。
例えば、定年後もローンの支払いが続くと想定されるような場合、現役であるうちに繰り上げ返済をして老後を安定させることができます。
2-2. 返済額減額型
返済額減額型での繰り上げ返済のだと返済期間は変わりませんが、代わり毎月の返済額が少なくなります。
返済減額型の繰り上げ返済の場合も返済分の利息が軽減されます。
例えば、転職する予定であったり、妻が出産で仕事を休むことになる、または子どもが進学してお金がかかるようになるという場合に、ローンという月々の負担を減らすことができます。
2-3. どちらを選んだ方がお得？
上記しましたが家計の状況や将来設計によって、最適な選択肢は変わってしまいます。
ただし、返済額のみで考えた場合は「期間短縮型」で繰り上げ返済をしたほうが総返済額は少なくなります。
また、ローンを組んでからの期間が短いうちに繰り上げ返済をすると、支払う利息も少なくなります。
例えば、3、4、5年目と毎年100万円の繰り越し返済をした場合と、5年目にまとめて300万円の繰り越し返済を行った場合を比較すると、3年目からこまめに返済をしたほうが総支払額は少なくなります。
つまり「期間短縮型」を選択し、できるだけ早いうちに繰り上げ返済をした方が総支払額が減りやすいということです。
3. ケーススタディ：繰り上げ返済はどれくらいお得？
次に、繰り上げ返済をするとどれくらい利息が減るのかを、ケース別に解説していきます。
モデルケースは以下とします。
- 住宅ローンで3000万円を借り入れ
- 35年ローン
- 金利は2％
- 返済方法は元利均等
- ボーナスでの返済はなし
- 短期短縮型で繰り上げ返済
3-1. 繰り上げ返済をしない場合
繰り上げ返済をしなかった場合の総返済額は41,738,760円となります。
3-2. 5年目に300万円を繰り上げ返済をした場合
5年目に300万円の繰り上げ返済を行った場合の総返済額は39,532,630円となります。
繰り上げ返済をしなかった場合と比較して2,206,130円と、およそ220万円もの利息を払わずに済みます。
なお、返済額減額型だとおよそ99万円の利息が減り、期間短縮型と比較すると総支払額は121万円高くなります。
3-3. 15年目に300万円を繰り上げ返済をした場合
15年目に300万円の繰り上げ返済を行った場合の総返済額は40,433,545円となります。
繰り上げ返済をしなかった場合と比較して1,305,215円と、およそ130万円の利息を払わずに済みます。
ただし、5年目に繰り上げ返済をした場合と比較すると、およそ90万円多く利息を支払う事になります。
なお、返済額減額型だとおよそ64万円の利息が減り、期間短縮型と比較すると総支払額は66万円高くなります。
4. 売却前に繰り上げ返済をするメリット
ここまではそれぞれの返済型の特徴を紹介してきました。
あくまでも長期的に見た場合のメリットとなります。
ここからは、いずれ売却する予定のマンションの繰り上げ返済することに、どのようなメリットがあるのかを解説していきます。
4-1. 総返済額が減る
いずれ売却する予定があったとしても、繰り上げ返済をすれば総返済額を減らすことができます。
ただし、その効果の実感は少なくなります。
住宅ローンを最後まで払い続ける場合は、数十万円や数百万円といったように、かなりの返済額の減額が期待できます。
しかし、途中で売却する場合の減額効果は数十万円、ローンの残債などによっては効果が数万円にしかならないケースも出てくるでしょう。
4-2. 司法書士費用の節約が可能
ローンの残債がある状態でマンションを売却し、その売却代金でローンを返済する場合は、基本的に司法書士に抵当権を外してもらうことになります。
・抵当権とは
ローンを貸している金融機関（債権者）が、ローンに貸主（債務者）の支払いが滞ったときにマンションを差し押さえる権利。基本的にローンを組んでマンションを購入する場合は、当該のマンションに抵当権が設定されている。
繰り上げ返済で住宅ローンを完済しておけば、自分で抵当権の抹消手続きをすることができるようになります。このことを抹消登記と言います。
もし、司法書士に依頼した場合は1～2万円ほどの費用がかかりますが、自分で作業をすることで節約することが可能です。
5. 繰り上げ返済をするデメリット
続いては繰り上げ返済をする場合のデメリットを解説していきます。
5-1. 貯蓄が減ってしまう
一つは、手元から現金が減ってしまうということです。
無理に繰り上げ返済をしてしまうと、万が一お金が必要となった時に再度お金を作らなくてはいけなくなります。
例えば、予定を早めてマンションを売却して現金を作ろうとしても、マンションの売却には平均で3カ月の時間がかかるため、すぐに現金化することは難しくなります。
そうなると新たに借り入れなどをしなくてはいけなくなる可能性があります。
現状の住宅ローンの金利より安いローンはないので、結果として高い金利のローンを組んで損をしてしまう危険があります。
5-2. 団信のメリットが減ってしまう
住宅ローンを組んだ場合、一般的に団信（団体信用生命保険）に加入することになります。
団信に加入していると、ローンの返済途中で債務者が死亡、または高度障害状態（契約によっては三大疾病、八大疾病もカバー）になった場合は、残債が保険で完済されるというものです。
例えば、マンションの残債が1000万円あり、手持ちの現金1000万円で繰り上げ返済してすぐに債務者に不幸があったします。
この場合、残された家族に残るのはマンションのみとなります。
それに対し、繰り上げ返済をしなければ保険で残債の1000万円は完済され、手元には現金の1000万円が残った状態になります。
つまり、繰り上げ返済をするほど、その分だけ万が一の際に団信のメリットが少なくなってしまうということです。
5-3. 住宅ローンの減税や特例のメリットが減ってしまう
住宅ローンを組んでから10年間（令和元年10月以降は13年間）は住宅ローン控除を利用することが可能です。
これは、住宅ローンの残債の1％を所得税から控除することができる制度です。
つまり、繰り上げ返済を行うとその1％分の控除額の減額が発生するということでもあります。
例えば、4000万円以上の残債がある（控除額の上限をオーバーしている）場合や、残債の1％の金額よりも所得税が少ない場合などは繰り上げ返済してもいいでしょう。
しかし、分かりやすくお得だとわからないようなケースは、繰り上げ返済をして少なくなる利息と、控除額の減少具合を比較し、どちらの方がお得になるのかを計算する必要があります。
そうでないと、結果的に損をしてしまうので注意が必要です。
6. 繰り上げ返済の注意点とコツ
ここまでを読んで繰り上げ返済をする可能性がある方は、次に紹介する注意点とコツを覚えておくようにしましょう。
6-1. 繰り上げ返済をするにはお金がかかる
繰り上げ返済をする場合に手数料がかかることがあります。
金融機関によって決められていますので、自分が契約を結んでいるところのホームページなどで確認をしてみましょう。
こちらに一部繰り上げ返済の手数料の一例を挙げておきます。
・三菱UFJ銀行
| 手続き方法 | 手数料 |
|---|---|
| インターネット | 無料 |
| 電話、テレビ窓口 | 5,500円 |
| 窓口 | 16,500円 |
・りそな銀行
| 手続き方法 | 手数料 |
|---|---|
| インターネット | 無料 |
| 店頭受付、テレビ電話・変動金利型 | 5,500円 |
| 店頭受付、テレビ電話・固定金利選択型 | 33,000円 |
・三井住友銀行
| 手続き方法 | 手数料 |
|---|---|
| インターネットバンキング | 無料 |
| 窓口の専用パソコン | 5,500円 |
| 窓口 | 16,500円 |
インターネット（ネットバンキング）から繰り上げ返済を行える銀行の場合は、無料で返済ができるケースが多くなっています。
6-2. 早ければ早いほど効果が高い
上記しましたが、ローンの契約を結んでから期間が短いほど、総支払額は少なくなります。
資金に余裕がある場合はある程度まとめて返済するよりも、小まめに返済をしていった方がお得です。
6-3. 年明けに繰り上げ返済をしたほうがお得
繰り上げ返済をする場合は、年が明けてからの方がおすすめです。
理由は、住宅ローン減税の控除額が年末の時点で残っている住宅ローンの1％で計算が行われるからです。
例えば冬のボーナスが12月に支給され、すぐに返済してローンの残債が減ると、その分控除額も減ってしまいます。
そのため、繰り上げ返済をする場合は年が明けてからの方がお得になります。
6-4. 金融機関によっては返済額の下限が設定されている
金融機関によっては繰り上げ返済額の下限が決められています。
1万円から返済できる金融機関もありますが、100万円を下限としている場合もあります。
また、「期間短縮型」か「返済額減額型」かによっても変わるので、ローンを組んでいる金融機関のホームページや窓口、担当者に確認をしましょう。
6-5. 必ず一定の貯蓄は残す
繰り上げ返済をする場合は、必ず一定の貯蓄を手元に残すようにしましょう。
理由は、もしも家族が病気になった、事故でケガをした、転職やリストラで収入が見込めなくなる、様々な理由でお金が必要になった時に現金がないと対応できないからです。
確かにできるだけ前倒しで返済をし、少しでも利息を減らすことで長期的には生活が楽になるかもしれません。
しかし、いざお金が必要なタイミングでお金がなければ、大変な苦労を家族に強いてしまう可能性があります。
そのため、無理な繰り上げ返済は絶対にせずに、一定の貯蓄を残したうえで繰り上げ返済は行いましょう。
7. 重要なことは少しでも高くマンションを売る事
ここまで、繰り上げ返済をすることのメリットやデメリット、注意点に関して触れてきました。
繰り上げ返済による金銭的にメリットはありますが、売却までの期間が短いとそれほど多くの効果は見込めません。
それよりも、トータルで手にするお金を最大にし、生活を楽にするために重要なことは、マンションを少しでも高く売却するということです。
そこで、最後にマンションを高く売るコツをお伝えしていきます。
やり方は簡単ですが馬鹿にできない売却術ですので、売却時の参考にしてください。
7-1. マンションを高く売るには？
マンションを高く売るには、なによりも不動産業者の選び方が重要です。
不動産の売買は業者選びで9割決まると言われている通り、業者次第で100万円、200万円という額がかんたんに変わるのがマンション売却です。
「不動産業者であればどこも変わらないだろう」
「悪い不動産業者じゃなければどこも同じだろう」
と思われる方も多いですが、真面目な業者であっても能力はピンキリであり、どれだけノウハウを持っている業者かで売れる値段が変わってくるのです。
ここでいう能力とは
- マンションのセールスポイントを見抜く能力
- マンションのニーズを見極める能力
- ニーズに響く広告を作成する能力
- ニーズに広告を届かせる配信力
などのことを言います。
では、能力の高い不動産業者を見つけるにはどうしたらいいのでしょうか。
7-2. 比較検討で業者を見極める
優秀な不動産業者を見つけるには、複数の会社を比較することが不可欠です。
どのように比較するのかを具体的に説明すると、複数社から査定を受け、査定額を比較検討し、営業マンの対応の善し悪しを見比べるということです。
例えば、1社から査定を受けただけだと、その査定額が高いのか安いのか、そして営業マンの対応は業界的に丁寧なのか雑なのかを見分けることは難しいです。
しかし、複数社から査定を受けておくことで、
「A社の査定額が一番低いな」
「B社はとにかく連絡が遅かったな」
「C社は営業マンがこっちの話をちゃんと聞いてない感じだったな」
「D社の査定額が一番高くて営業マンも好印象だった」
と、各社の査定額と営業マンの対応の善し悪しが明確となります。
比較検討をする場合はできるだけ多くの業者を見比べたほうがいいですが、そのたびに業者を家に招くとかなりの時間と労力を使います。
そこで「初めてマンション売却をする」という方や「まだ売却に慣れていない」という方におすすめの方法をご紹介します。
7-3. 業者の比較検討は不動産一括査定サービスを活用する
不動産一括査定サービスというものをご存じでしょうか。
これは、ネットからかんたんに無料でマンションの査定依頼ができるというサービスです。
例えば、不動産業者に電話などで直接査定を依頼すると「それではご都合のよろしい日にお伺いします」という話になります。
しかし、「マンションナビ」というサービスを使う場合は違います。
まずは入力画面でマンションの情報を入力します。
すると、入力された情報（地域や間取りなど）から、当該のマンションの売却が得意という業者がピックアップされます。
ピックアップされた中から査定を受けたい業者を選び（特に理由がなければ全ての業者がおすすめ）依頼をすると、メールや郵送などで査定結果が送られてきます。
これは簡易査定と言い、取引事例や不動産市況を考慮し査定額を算出する方法です。
実際に訪問しないため価格に多少の正確さは失いますが、自分で調べるよりも確実な資産価値がわかります。
この簡易査定の査定額とその価格になった理由、また対応の速さを見て上位3社を選びましょう。
そして、その3社から訪問査定（家に来てもらい詳細に査定を受ける方法）を受け、新たに算出された査定額と、営業マンの対応を見て実際に売却を頼む業者を選びましょう。
これをするだけで、初めてのマンション売却でも業者選びに失敗しない可能性がぐっと高まります。
7-4. 必ずしも契約をする必要はない
もちろん、一括査定サービスを使ったからと言って、必ず業者と契約を結ばなくてはいけないわけではありません。
もし気に入った業者がいた場合、いざ売却のタイミングに再度連絡を取って売却を依頼すればいいですし、気に入った業者がいなければそれで終わりです。
ただ、マンションナビはマンションに特化したサービスのため、最初からマンションの売却のノウハウが高い業者が集まっています。
その中からしっかりと1社を選び出すだけで、マンション売却の成功の確率は上がるかと思います。
たまに業者1社にしか頼らず、業者に流されて契約し、売却までしてしまったという方は少なくありません。
しかし、これは極めて危険です。
その業者が運よく一番高く売れる業者だったらいいですが、その保証はありませんし、売却後に「他の業者に頼めばもっと高く売れたんじゃ……」と後悔してしまうものです。
もちろんマンションナビを使わなくても問題なく、査定を受けてみたい業者がたくさんあるという場合は、直接査定依頼をしてみてもいいでしょう。
また、査定を受けてみたい業者が2社というような場合は、マンションナビと合わせて査定を受けてみてもいいでしょう。
「マンションをできるだけ高くうるためには、必ず複数の不動産業者から話を聞く」
これだけは徹底して行いましょう。
おそらく、実際に査定書が届くと100万円、200万円、場合によっては500万円というレベルで査定額が変わってきて驚くかと思います。