現在所有してマンションを売却し、新居に住み替えを行う際に難しいのが資金繰りです。
ただ新居の購入するだけであれば気に入った物件が見つかり次第となりますが、マンション売却がともなう場合は購入者が現れるのを待つしかありません。
そのため、住み替えは購入と売却の決済のタイミングが合わないという状況になりがちです。
その際に使われるのが「つなぎ融資」です。
つなぎ融資はスムーズな取引ができるようになったり、様々なメリットがありますが半面デメリットもあります。
そこで、「つなぎ融資を使って人生設計が狂った」となってしまわないように、基礎知識からメリットやデメリットについて解説していきます。
ぜひ最後まで読んで、自分はつなぎ融資を使うべきなのかの判断にお役立てください。
1. つなぎ融資とは
つなぎ融資とは、新居を購入するうえで一時的に足りない資金を補うためのつなぎの役割を果たす融資のことを言います。
決められた期限内に一括返済するタイプの融資であり、返済できるまとまったお金が入る予定があるが購入に間に合わないという人のためのローンです。
住宅ローンのように毎月返済していくものではありません。
1-1. つなぎ融資は主に「買い先行」の人が使う
主につなぎ融資を利用するのは住み替えによる「買い先行」の人です。
そもそも、住居の買い替えを行う場合には「売り先行」と「買い先行」と呼ばれる2種類の方法があります。
「売り先行」とは、現在所有している住居を売却してから新居を購入することを言い、問題がないかぎり売り先行ではつなぎ融資は使いません。
それに対し「買い先行」の場合は新居を購入してから、現在の住居を売却することを言います。
この時、新居を一括で購入できるような十分な現金がある場合は、つなぎ融資を使う必要ありません。
しかし、多くの方はそこまでの現金を所有していなかったり、住居ローンが残っていて返済が必要という状態にいます。
そこでつなぎ融資を利用して、一時的に不足するお金を補填し、スムーズに新居を購入できるようにします。
やがて旧宅が売れたらそのお金でつなぎ融資の一括返済を行います。
このように、主に「買い先行」で新居を取得するために、つなぎとして利用するのがつなぎ融資です。
ただし、「売り先行」で始めたのに買い手が見つからず、結果的に「買い先行」になってしまうケースもあります。
そのため、「売り先行」の方も無関係ではないということを覚えておきましょう。
なお、機関によっては「買替つなぎ」や「つなぎローン」とも呼ばれていますが、一般的に言われる「住み替えローン（買替ローン）」とは異なるので注意が必要です。
※住み替えローン（買替ローン）とは
住み替えローンとは、現在所有しているマンションを売っても、ローンを全額返済できない（オーバーローン）という場合に、新居の住宅ローンに残債を組み込むローンのことをいいます。
例えばローンの残債が3000万円で、マンションが2700万円で売れた場合300万円の借金が残ります。
そして、住み替えで次に4000万円の新居を購入する際に、残った300万円を新規の住宅ローンに組み込み、4300万円の住宅ローンを借りることを住み替えローンと言います。
4000万円の不動産を担保に4300万円を貸すということなので、審査が厳しい傾向にあります。
2. つなぎ融資が必要となる3ケース
次に、どのような人がつなぎ融資を必要とするのかを見ていきます。
2-1. 現在所有中の住宅のローンを完済して新居のローンを組みたい人
対象となるのは、現在ローンを返済中という人です。
原則として、住宅ローンは一人一つしか借りられません。
また、借り入れ額の上限の関係や、旧宅と新居の2重ローンの返済が経済的に難しいという方は、旧宅の住宅ローンを完済してからでないと、新たなローンを組むことができません。
そのため、旧宅が売却できてからではないと、例え住みたい新居を見つけても購入できないことになります。
そんな際につなぎ融資を利用します。
まずは、つなぎ融資で旧宅の住宅ローンを完済し、新規の住宅ローンを組める状態にします。
そのうえで、新たな住宅ローンを組んで新居を購入します。
そして、いずれ旧宅マンションが無事に売れたら、その売却金でつなぎ融資を一括返済を行います。
2-2. 現在所有している住居を売ったお金で新居を買う予定の人
対象となるのは、すでに旧宅マンションの住宅ローンが完済されている、またはほぼ完済済みという人です。
現在所有しているマンションを売却し、その金で新居を買う予定の人が「売れる前に購入したい住居が見つかった」などの理由で、購入の決算までに売却が間に合わない際につなぎ融資を使います。
まずは、つなぎ融資を使って新居を購入します。
そして、旧宅が売れ次第、その売却金でつなぎ融資の一括返済を行います。
2-3. 新居の決済に住宅ローンが間に合わない人
住宅ローンを使って新居を購入する予定だったが、「住宅ローンの申請が遅かった」「書類に不備があってやり直した」「審査に時間がかかった」などの理由から、ローンの融資が新居の購入（決済）の日に間に合わないというような人が対象となります。
もし住宅ローンが間に合わなければ、買いたい家を手に入れることはできませんし、ローンが間に合わないという自分の都合で売買契約が解消されれば、少なくない額の手付金を失うことにもなりかねません。
そんな場合につなぎ融資を利用します。
間に合わない住宅ローンの代わりにつなぎ融資で新居を購入し、住宅ローンが融資されたらそのお金でつなぎ融資を一括返済します。
3. つなぎ融資を利用するメリット
実際につなぎ融資を使った場合、次のようなメリットがあります。
- 住みたい家を買い逃さない
- 売り急ぎで安く手放してしまわない
- 仮住まいや引っ越しの費用や手間が減る
- 売却しやすい
以上の4つを具体的に見ていきましょう。
3-1. 住みたい家を買い逃さない
マンションを売りに出しながら新居を探している場合、売却が決まる前に素敵な新居が見つかるケースがあります。
しかし、旧宅が売却できない限り購入できないという状況だと、他の購入者に先を越されてしまう可能性があります。
良い物件ほどその可能性は高くなり、一度買い逃してしまえば、その物件が次に売りに出されるのは何年後、あるいは何十年後になってしまうでしょう。
そこで、つなぎ融資を利用することで、買いたい家が見つかったタイミングですぐに購入することができるようになります。
つまり、旧宅が売れるタイミングを気にすることなく、住みたい家が見つかったときに買い逃さずにすむというメリットがあります。
3-2. 売り急ぎで安く手放さずに済む
マンションの売却中に住みたい新居が見つかった場合、購入の決済までに旧宅を売却してお金を作っておかなくてはいけません。
このように売却の期限が迫っている状況だと、ある程度安くしてでも売却せざるを得なくなります。
もし売り急いでいるということが相手に伝われば、必要以上の値切りを迫られ、買いたたかれてしまう危険があります。
また、もう少し待てばもっと高額で買いたいという人が現れたのに、焦って安い値段で手放してしまうという可能性もあります。
しかし、つなぎ融資を使って新居を購入することができれば、売り急ぐ必要はありません。
そのため、じっくりと売りたい値段で買ってくれる人を待つことが可能となり、売却価格の最大化をはかることができます。
3-3. 仮住まいや引越しの費用や手間が減る
「売り先行」で住み替えを行う場合、旧宅の売却後は一時的に仮住まいに入る必要が出てきます。
仮住まいに賃貸を選べば、初期費用などでそれなりの額の出費が必要となります。
また、「旧宅から仮住まい」「仮住まいから新居」というように2回の引っ越しが発生するため、その分だけお金と手間がかかってしまいます。
しかし、つなぎ融資を使って「買い先行」で住み替えを行えば「旧宅から新居」への引越しとなるため、仮住まいを用意する必要がありません。
引っ越しも1回で済むため、費用や手間がかなり減るというメリットがあります。
3-4. 売却しやすい
まだ住んでいる状態で売却活動を始めると、どうしても室内に生活感が出てしまい、購入検討者に悪い印象を与えてしまうケースがあります。
それだけではなく、内覧希望が出るたびに家を整理整頓し、できるだけ生活感を排除して内覧者を案内しなくてはいけません。
また、内覧は休日に集中しやすいため、売却期間中の休日は内覧者の案内だけで終わってしまうという可能性もあります。
それに対し、新居に引っ越し手から売却する場合、旧宅は空き家で売り出すことになるでしょう。
この場合、基本的には不動産業者に鍵を預けておくので、内覧を全て業者に任せておくこともできます。
内覧者からしても住人がいないという状況は、遠慮せずに室内を見て回れるということでもあります。
1日に何件も物件をまわる内覧者にとって、しっかり内覧できた物件は印象にも残りやすく、売却の候補にも上がりやすいというメリットがあります。
つまり、空き家の状態で売却に出したほうが有利になる可能性が高いのです。
4. つなぎ融資を利用するデメリット
ここまでメリットをお伝えしましたが、もちろん良い事だけではありません。
つなぎ融資を使った場合には以下のようなデメリットもあります。
- つなぎ融資を扱う機関が少ない
- 利息や手数料などの費用がかかる
- 売却が間に合わないと遅延損害金が発生する
- なかなか売れないと業者買取になる場合がある
以上の4つを具体的に見ていきます。
4-1. つなぎ融資を扱う機関が少ない
つなぎ融資を扱っている金融機関は、住宅ローンと比較して少なくなります。
本来であれば複数の金融機関を比較し、より金利が低いなどの条件のいい金融機関を選ぶことが望ましいです。
しかし、地域によっては選択できる機関が少なく、ほとんど一択のような状況になる可能性があります。
4-2. 利息や手数料などの費用がかかる
つなぎ融資はお金を借りるということですので、融資されたお金には利息がかかります。
利用する金融機関によっても変わりますが、おおよそ2～4％ほどであり、住宅ローンよりも高めの設定になっています。
また、手数料でも10万円前後の費用がかかり、他にも印紙税なども必要となります。
そのため、つなぎ融資を利用して軽減できる費用と、つなぎ融資を借りた場合に発生する費用を比較して、どちらの方が出費が大きくなるのかを比較してから利用するようにしましょう。
4-3. 売却が間に合わないと遅延損害金が発生する
つなぎ融資は近いうちにお金が入る予定があり、一括返済が可能な状況で貸し出すローンです。
そして、つなぎ融資の多くは6～12カ月以内という短期間の間に返済が必要となります。
そのため、決められた期間内に返済が行われない場合、債務不履行として遅延損害金を請求されてしまいます。
遅延損害金は15～20％というかなり高い利率が設定されています。
例えば、1000万円の借り入れで、損害遅延金の利率が20％、20日の遅延が発生した場合で計算します。
1000万円×20％÷365日×20日＝109589円
結果、約11万円の遅延損害金を支払わなくてはいけなくなります。
これは、期間までに旧宅が売却できない場合に限らず、予定よりも低い値段でしか売却できなくて一括返済できないという状況でも起こり得ます。
そのため、つなぎ融資では必要以上のお金は借りず、売却予定額よりも6～7割程度までしか借りないようにするなど、余裕を作っておくことが大切です。
4-4. なかなか売れないと業者買取になる場合がある
住み替えでつなぎ融資を利用する場合、不動産業者（特に大手）では買取保証が設定されている場合があります。
買取保証とは、一般的な仲介の売却活動を一定期間行い、その間に売れなかった場合にあらかじめ取り決めた価格で業者が物件を買い取るというシステムです。
絶対に売れるというメリットがある半面、安く買い取られてしまうというデメリットもあります。
一般的には、本来の仲介で売却できる場合の7～9割程度の価格での買取となってしまいます。
つまり、本来であれば3000万円で売れる物件を、買取では2400万円（8割計算）で手放すことになってしまいます。
買取保証ではかからない仲介手数料（約100万円）を考慮しても、500万円近く手にするお金が減ってしまいます。
買取保証には様々なメリットがありますが、同時に安く手放してしまうということを覚えておきましょう。
5. つなぎ融資を利用する際の注意点
ここまでで、つなぎ融資にはメリットとデメリットがあることは伝わったかと思います。
そこで最後はつなぎ融資を使う場合の注意点についてまとめます。
上記したデメリットと合わせて考えたうえで、つなぎ融資を利用するかしないかなどの参考にしてください。
5-1. つなぎ融資は誰しもが使えるわけではない
つなぎ融資はお金を借りるわけであり、当然ながら審査を通過しなければ融資されません。
審査には少なからず時間がかかりますし、事前審査と本審査を通過できる信用が必要となります。
そのため、誰しもが必ず借りることができるわけではありません。
5-2. 業者によって条件が異なる
つなぎ融資を扱っている業者は複数ありますが、住宅ローンと同様にそれぞれ条件が異なります。
設定されている金利はもちろん、審査基準、申請にかかる事務手数料や融資額の限度額、返済期限は機関ごとに変わっています。
そのため、自分の求める条件を満たしてくれるところを探す必要があります。
知名度の高い企業だから、実績がある企業だからというだけではなく、給料が振り込まれている銀行や、お住いの地域の地方銀行で扱っていないかをチェックし、よりお得な機関を探すようにしましょう。
つなぎ融資を使う場合、不動産業者が金融機関を斡旋してくれたり、金融機関に交渉をしてくれるケースもあります。
もし、つなぎ融資を考えている、使う可能性があるという場合は、とりあえず不動産業者から話を聞いてみるという方法もおすすめします。
もし、自宅の売却を請け負ってくれる不動産業者がわからないという場合は、不動産一括査定サービスを使ってみてください。
ネットから複数の不動産業者に査定依頼をすることができるので、つなぎ融資に詳しい業者がかんたんに見つかるでしょう。
また、様々な業者から我が家の売却に関する情報（相場、最高査定額、売却のしやすさなど）も集めることも可能です。
マンションの売却であれば「マンションナビ」をおすすめします。
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5-3. 所有している物件が売りにくい場合は使わない方が良い
もし自宅が売りにくい場合は、つなぎ融資は使わない方がいいです。
ここまで挙げてきたデメリットや注意点からわかるように、スムーズに一括返済ができないと必要以上の出費が発生してしまいます。
数百万円という額で無駄な費用がかかれば、そのあとの生活もその分だけ苦労してしまうことになります。
ただ、一般の方は自分のマンションが売れやすいかどうかというのはわかりにくいものです。
購入する際に不動産業者が「このマンションは人気が高いのでいざ売却する時もすぐに売れますよ」と言っていたのに、それがただのセールストークで全然売れなかったというケースは少なくありません。
そこで、その確認のために色々な不動産業者から意見を聞いてもらう方法をおすすめします。
1社に聞くだけではその情報が正しいのかわかりませんが、複数の業者の意見を聞けくことでどの意見が正しいのかが見えてきます。
くれぐれも、1社にしか頼らないというのは売却後の後悔に繋がるので、絶対にしないようにしましょう。
6. まとめ
つなぎ融資は一時的に不足するお金をカバーできるため、住み替えを円滑にすすめるにはとても役に立つ融資です。
しかし、メリットだけではなく、デメリットもあるという事は理解していただけたかと思います。
そのため、つなぎ融資を安易に選択せず、まずはつなぎ融資が必要なのかをじっくり考えましょう。
そのうえで、自分のおかれている状況でつなぎ融資を使っても大丈夫なのかを、信頼できる不動産業者に相談することも大切です。
信頼できる不動産業者を見つける場合は、不動産一括査定サービスを使うなど工夫をし納得のいく住み替えを行っていきましょう。