転勤や出産、子どもの成長や独り立ちなど、生活の変化によってマンションの売却を検討するという人は少なくありません。
そんな時、住宅ローンを返済している途中という人の中には
「住宅ローンの残っているマンションは売却できるの？どうやって売却すればいいの？」
と漠然と不安を感じる方もたくさんいるでしょう。
そこで、まず結論からお伝えすると住宅ローンが残っていても売却できます。
こちらの記事では、住宅ローンの残っているマンションの売却の仕方や、注意しなければいけないことについて徹底的に解説していきます。
条件を満たせないと売却できないケースも出てくるので、最後まで読んでマンション売却に役立ててください。
1. 住宅ローンが残った状態でどうやって売却するのか
住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、住宅ローンを完済する必要があります。
その理由は、抵当権を外すためです。
抵当権とは、債務者（あなた）が住宅ローンを滞納した場合に、債務者（金融機関）が融資したお金を回収するために強制的にマンションを売りに出して、資金を回収できるという権利です。
ローンを組んでマンションを購入する場合、一般的にはそのマンションに抵当権を設定します。
この抵当権を外さずにマンションを売りに出したところで、他人の借金の抵当権が付いたままのマンションを買いたいと思う人はいません。
その理由を例え話で解説します。
買主Aが売主Bからマンションを購入しました。この時、所有権をBからAへ移転しただけで、抵当権を抹消しませんでした。
その後、売主Bが残っていたローンを滞納してしまいました。すると、売主Bに対して住宅ローンを貸していた金融機関は、裁判所に申し立てを行い抵当権の実行を行います。
抵当権に設定されていたマンションが裁判所権限で差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。
所有権はすでに売主Bから買主Aへと移っていますが関係ありません。
結果として買主Aは売主Bの滞納のせいでマンションZを失ってしまうことになります。
このような危険があるため、購入者は抵当権がついたままの物件を購入することばほぼありません。
1-1. ローンを完済する現金がない場合
もし、手持ちの現金で住宅ローンを完済できる場合、事前に抵当権を抹消してマンションを売却に出すことができます。
しかし、多くの方はそんな多額の現金を持ち合わせていません。
それでは住宅ローンを完済できないので抵当権も抹消できず、結果として売却もできないということになるのでは？と思う方もいるかもしれませんが、問題はありません。
住宅ローンが残ってるマンション売却では、一般的にマンションの売却金で住宅ローンを完済する「同時決済」という方法がとられます。
「同時決済」とは、買主からマンションの売却金を受け取るのと同時に、そのお金でローンを完済することです。
そして、ローンの完済と同時に抵当権抹消をすることを「同時抹消」と言います。
住宅ローンが残っているマンションの売買では、基本的に「同時決済」と「同時抹消」を同日中に行うという方法で取引を行うのです。
つまり、ローンを完済できるような手持ちの現金がなくても、「同時抹消」という方法を使ってマンションを売却することが可能となります。
2. 重要なことは売却金でローンが完済できるかどうか
ここで重要となることは、売却金と住宅ローンの残債であり、基本的に以下の2パターンに分かれます。
- マンションの売却金＞住宅ローンの残債
- マンションの売却金＜住宅ローンの残債
①の「マンションの売却金＞住宅ローンの残債」という状態のことを「アンダーローン」と言い、売却するうえで問題はありません。
例えば、残債が2000万円でマンションの価格が2500万円となり、売却後に500万円の現金が手元に残るというようなケースのことです。
それに対し②の「マンションの売却金＜住宅ローンの残債」という状態のことを「オーバーローン」と言い、売却するためには対策が必要となります。
例えば、残債が2000万円で、マンションの価格が1500万円となり、売却しても500万円の借金が残ってしまうようなケースのことです。
頭金0で購入していたり、購入してから日が浅い場合などはオーバーローンになる可能性が高くなります。
オーバーローンになるとそもそも売却ができないという可能性もあるため要注意です。
対策については後述しますが、売却を考えたときに重要なことは「まずは自分のマンションがアンダーローンなのかオーバーローンなのかを確認する」ということです。
2-1. アンダーローンかオーバーローンかを調べる方法
自分のマンションがオーバーローンかどうかを調べるには、「現在の住宅ローンの残債」と「現在マンションを売却したらいくらで売れるか」を把握する必要があります。
そして、2つの数字を計算して、売却金で完済できる場合はアンダーローン、完済しきれない場合はオーバーローンと考えましょう。
安心して売却できるかどうかの確認ですので、できるだけ詳細な数字を参考にするようにしましょう。
詳細な数字を調べる方法は、決して難しくはありません。
2-1-1. 「現在の住宅ローンの残債」を調べる方法
住宅ローンの残債を調べる場合は、金融機関から定期的に送られてくる「償還（返済）予定表」や「残高証明書」を確認しましょう。
どこにあるかわからないという場合は、融資を受けている金融機関に「残高証明書」を再発行してもらいましょう。
フラット35などでは、インターネットから発行依頼することも可能です。
「フラット35公式：残高の照会・残高証明の発行」
なお、再発行をしてもらう場合300円～500円ほどの手数料がかかる場合があります。
2-1-2. 「現在マンションを売却したらいくらで売れるか」を調べる方法
現在のマンションの価値を調べる場合は、基本的に2つの方法が使われます。
「不動産鑑定士に鑑定してもらう」という方法とか「不動産業者に査定をしてもらう」という方法です。
不動産鑑定士による鑑定は国が定めた評価基準で鑑定するので、税務署や裁判所関連で利用するための資料として使われます。
ただし、不動産鑑定士による鑑定には費用がかかり、一般的な物件で30万円～80万円という金額が発生してしまいます。
それに対し、不動産業者から査定を受ける場合は無料でできます。
また、不動産売買の専門家ですので、より信頼のおける市場価格を提示してくれることが期待できます。
売却するのであればいずれ不動産業者と契約を結ぶことになるので、業者探しを合わせて早めに査定を行っておきましょう。
2-2. 注意点、1社の査定結果だけでは判断しない
査定を受けるうえで注意するべきことは、不動産業者を複数社利用したほうがいいということです。
1社にしかた頼らないと
「その査定額が本当に正しいのか」
「その査定額は高いのか低いのか」
「しっかりした業者なのかどうか」
などが、なかなかわからないものです。
わからないと何が困るかというと、3500万円で売れたはずのマンションを3000万円で手放して大損してしまったり、3000万円じゃないと売れないマンションを3500万円で売り出して買い手が1年経っても見つからない、という事態になり得ます。
また、オーバーローンかどうかの確認で間違った数字で計算してしまうと、本当はアンダーローンなのにオーバーローンだと勘違いしてしまったり、逆にオーバーローンをアンダーローンと勘違いしてしまう危険があります。
そのため、必ず複数社から査定を受けて、査定額の平均価格＝プロから見た相場を使って判断するようにしましょう。
無料で複数社からかんたんに査定を受けることのできる、不動産一括査定サービスなどを活用してみるのもいいでしょう。
複数社から同時に査定を受けるのには、平均価格＝相場がわかること以外にも、高額査定を付けてくれる不動産業者をかんたんに見つけられたり、不動産業者の対応から丁寧な業者と雑な業者の見分けもつくようになるというメリットがあります。
損するリスクを減らし、より高く安心して売却できるようになるというメリットがあるため、必ず複数社から査定を受けることだけはしましょう。
これからマンションの査定を受けてみるという方は「マンションナビ」という不動産一括査定サービスを使ってみるといいでしょう。
完全無料で試すことができ、入力は全部で14項目と早ければ60秒で終わるため、隙間時間にでもかんたんにチェックできます。
なおかつマンション売却が得意な業者しか集まっていないので、より高く売れることが期待できます。
3. オーバーローンになってしまった場合の選択肢
もし自分のマンションがオーバーローンになってしまった場合、売却できなくなってしまうのかと不安になる方もいるでしょう。
しかし、オーバーローンになったからと言って、売却ができなくなるわけではありません。
これから紹介する方法を使うことで、オーバーローンになっても売却することが可能となります。
ただし、誰もが使える方法というわけではないので、対策方法をしっかりと理解したうえで自分に合ったものを選ぶようにしましょう。
3-1. 不足分を自己資金で補填補填する
最もかんたんな解決方法は、売却金で返せなかった残債を現金で補填するという方法です。
手持ちの現金や預貯金、有価証券（株券や国債）や貴金属などを現金化、親族から借りるなどして補填することができれば売却が可能となります。
売却で問題となるのは抵当権を抹消できるかという点であり、マンションの売却金で足りない分を用意できれば、金融機関も抵当権抹消に同意してくれます。
3-2. 買い替え（住み替え）ローンを使う
マンションの売却に合わせて新居を購入する予定という人は、買い替えローンを使うことで売却が可能となります。
買い替えローンとは、新居のローンを組む際に不足分のお金を上乗せして融資してもらうローンのことを言います。
例えば、マンションの売却金でローンを返済しても500万円の借金が残ってしまうとします。
この時、4000万円で次の新居を購入しようと思っていた場合に、買い替えローンで4500万円の融資を受け、500万円を借金返済にあてるのです。
ただし、融資する側からすると、4000万円のマンションを担保に4500万円を貸すわけであり、担保割れしてしまうリスクが極めて高い融資となります。
そのため、審査が厳しく、収入が多い、安定しているなど、借りる側の信用が高い必要があります。
また、借りることができても、また住み替えのために売却する場合は、オーバーローンとなる可能性がさらに高くなります。
買い替えローンはいわば、借金を借金で返している状態ですので、安易に利用せずにリスクを理解したうえで検討するようにしましょう。
3-3. フリーローン（多目的ローン）を組む
金融機関によって名称は異なりますが、フリーローン（多目的ローン）を利用して不足分のお金を借り、そのお金で返済をすることで売却が可能となります。
基本的に無担保で融資を受けることができるため、不動産に抵当権を設定したり、保証人を用意する必要がないという特徴があります。
また、借り入れ上限額も金融機関によってさまざまで、300万円～1000万円程度まで借り入れることが可能です。
ただし、現在の低金利である住宅ローンと比較すると、フリーローンは金利が高くなる可能性が極めて高いです。
そのため、そのまま住宅ローンを払い続けた場合と比較して、総返済額が多くなってしまうことになります。
買い替えローンと同様に、借金で借金を返しているという状態ですので、安易には飛びつかずにリスクを考えたうえで利用を検討しましょう。
3-4. 売却をやめる
もしオーバーローンになってしまった場合は、売却に待ったをかけましょう。
そして、自分がいま本当に売却しなくてはいけない状態に置かれているのかを考えてみてください。
例えば、転勤や離婚などによる生活スタイルの変化や、転職や病気、事故で収入が減によって返済が困難になる、または当初予定していたよりもローンの返済が厳しいというような場合は、売却をしたほうがいい状況と言えます。
しかし、なんとなくもっと良い環境に引っ越したいから、というような必要に迫られていない売却であれば、オーバーローンの状態で無理して売却する必要性は低いです。
売却をやめても生活に支障がない場合は、オーバーローンになったら売却をやめるという選択肢を持っておきましょう。
3-5. 任意売却で手放す
売却の理由が「返済が苦しい」「滞納する可能性がある」「すでに滞納してしまっている」という人は、任意売却を検討しましょう。
任意売却とは、本来であればローンを完済しないと抹消できない抵当権を、金融機関から特別に許可をもらって売却する方法です。
任意売却を競売と勘違いしている方がいますが、任意売却は競売と全く異なります。
競売は住宅ローンを滞納し、督促状に応じない場合に、債権者が裁判所に申し立てを行い、裁判所権限でマンションを差し押さえ、強制的に競売に出す事を言います。
3-5-1. 競売になる前に任意売却をしたほうが良い理由
もし競売にかけられてしまう可能性があるのであれば、早めに任意売却を検討するようにしましょう。
その理由は三つあります。
一つ目の理由は、任意売却の方が高く売れる可能性があるということです。
競売の場合は、市場価格の56％程度から入札が開始されるケースが多く、市場価格よりも安い価格（最終的に6～8割程度の価格）での売却になることが多くなります。
それに対し、任意売却は売却方法は通常の売却と同じですので、市場価格での取引が可能となります。
二つ目の理由は、任意売却であれば経済的事情が周囲にバレないということです。
競売にかけられる場合は、基本的に官報に掲載され、その情報は誰でも見ることができるため、周囲に差し押さえられたことが知られてしまう可能性があります。
また、差し押さえ時は裁判所から執行官が訪問してくるため、それを見られても知られてしまう可能性があります。
しかし、任意売却であれば通常の売却であり、官報にも載りませんし執行官も来訪しません。
周囲から見ると、通常のマンション売却と変わらないため経済状況がばれるようなこともありません。
三つ目の理由は、任意売却であれば退去するタイミングをある程度選ぶことができます。
競売の場合は落札されることで強制的に退去させられてしまいます。また、家が売れたお金は債権者のものとなるので手元には入ってきません。
それに対し、任意売却の場合は家を明け渡すタイミングを話し合いで決めることができます。
売却金から様々な費用（売却の仲介手数料や引っ越すために必要なお金など）をまかなうことも可能となるので、突然路頭に迷うという事態を回避することもできます。
3-5-2. 任意売却をする場合の注意点
任意売却をするうえで勘違いをしてはいけないことがあります。
それは
- 借金が帳消しになるわけではない
- 事故情報に登録される可能性がある
- 任意売却ができるかは金融機関次第
ということです。
まず、任意売却をしても残った借金は帳消しになるわけではありません。
それは競売も同様で、借りたお金は必ず返済していく必要があります。
ただ、任意売却で競売よりも高く手放すことができれば、残る借金もその分少なくなるということも把握しておきましょう。
次に、任意売却をする場合は事故情報に登録されてしまう可能性があります。
事故情報とは、一般的に言われる「ブラックリスト」と呼ばれるものです。
事故情報に登録されると、5～10年間は住宅ローンを組むことは難しく、クレジットカードも新規作成ができなくなったり、現在使っているカードは基本的に停止されます。
ただし、誤解されがちですが、任意売却をするから事故情報に登録されるわけではなく、滞納をすることによって事故情報に登録されるのです。
つまり、任意売却をしなくても滞納した時点ですでに事故情報として登録されているということです。
そして最後に、任意売却ができるかは金融機関の判断次第となります。
自分が任意売却を望んだとしても、金融機関が許可をくれなければ抵当権は抹消できないので、売却することもできなくなってしまいます。
以上の「借金が帳消しになるわけではない」と「事故情報に登録される可能性がある」、「任意売却ができるかは金融機関次第」という3点はしっかりと把握しておきましょう。
ただ「現在ローンを滞納してしまっている」または「この先、返済が厳しくなりそう」という方は、現状を先延ばしにして放置しているだけでは、いずれ競売にたどり着いてしまう危険があります。
任意売却をする場合は、債権が金融機関から債権回収会社へと移行しているケースがあり、それに伴い無理のない返済計画に見直されたり、場合によっては返済額の減額なども検討されるケースもあります。
まだ任意売却ができる状況にいて、個人再生や自己破産を避けたいと考えている場合は、早めに行動を起こすようにしましょう。
3-6. 賃貸経営を行う
あらかじめお伝えしておくと、オーバーローンのマンションでは賃貸経営をすることはおすすめできません。
少なくとも以下の条件を満たしている場合に限った方がいいでしょう。
- 都市部にあるマンション
- 鉄道駅から徒歩7分圏内
- 十分な貯蓄または収入がある
条件を満たしているべきだという理由は、住宅ローンが残っている状態で賃貸に出すと、新居とローンで2重の居住費が発生してしまうからです。
賃貸経営は不労収入であり、家賃でローンを返済していけたら最終的には資産（マンション）が残ります。
それだけ聞けばとても魅力的ですが、入居者がいなければ家賃収入はありません。
新居をローンを組んで購入、または賃貸に入っている場合、入居者がいなければ旧宅と新居の居住費を今の収入で支払う必要があります。
また、今までマンションを所有するうえで発生した維持費だけではなく、管理会社への管理料や、不動産業者への広告料、設備が壊れたら修繕費など、今まで以上に維持費がかかるようになります。
そのため、ほぼ確実に入居者が見つかるような好立地なマンションで、なおかつ空室の期間がある程度続いても生活の質を落とさずに済むというような人でなければ、賃貸へ出すことはおすすめしません。
逆に、上記を満たす物件であれば、賃貸経営で収益を得ることができ、なおかつ最終的に資産として手元に残せる可能性が十分にあります。
売却か賃貸かで迷ってる場合は、一度不動産業者に相談をしてみてもいいでしょう。
なお、「マンションナビ」という不動産一括査定サービスでは、売却と同時に賃貸に出した場合の賃料査定を無料で受けることが可能です。
一度、自分のマンションが賃貸経営に適しているのかをチェックしてみましょう。
4. オーバーローンになってしまった場合は特例を活用する
オーバーローンとなったけど売却できた、という場合は特例を使って少しでもお金を取り戻しましょう。
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（国税庁HP）」という名前で、通称、譲渡損失の特例と言われています。
マイホームの売却で損失が発生した場合は、その損失分を給与所得などと合算して、天引きされている税金を取り戻せる（損益通算）という特例です。
例えば給与所得が600万円の場合、源泉徴収された金額が手取りとなります。
この時、例えば3000万円のローンの残債に対して、マンションの売却価格が2000万円となった場合、1000万円の損失が発生したということになります。
これを損益通算をすると、600万円の所得と1000万円の損失を合算して、この年の収入は－400万円だったとみなします。
この場合、源泉徴収で天引きされていた所得税などは「払う必要のなかった税金」となり、確定申告を行うことで還付されるのです。
なお、控除しきれなかった譲渡損失（この場合－400万円）は要年以降の三年以内に繰り越して控除することができます。
特例を活用して、少しでもお金を回収しましょう。
5. マンションの売却方法が変われば価格も変わる
マンションの売却方法に関して、とても基本的なことですが理解されていない方も一定数います。
あなたは「仲介業者を使った売却」と「買取業者を使った売却」の違いはわかりますか？
ここを理解していないと、数百万円というレベルで大損をしてしまう危険があるので一応解説をしておきます。
しっかりと読んで、自分は理解できているのかを確認してみましょう。
5-1. 仲介業者を使って売却する
一般的にマンションの売買は、この仲介業者を使って取引をおこないます。
基本的に売主（一般人）と買主（一般人）を、仲介業者（不動産屋）が仲介するという形で行われる取引です。
マンションの市場取引価格というのは、この仲介で売買される価格のことを指しています。
不動産業者が購入するわけではないので、売買が成立した場合は業者へ仲介手数料（マンションの売却価格の3％＋6万円）を払う必要があります。
例えば4000万円で売れた場合は126万円の仲介手数料となります。
また、取引後は一定期間の間（一般的には3カ月）、契約になかった不具合が発見された場合は、修繕費用などを売主が負担しなくてはいけない「契約不適合責任」というものがあります。
それでは、続いて買取業者を使った場合を見てみましょう。
5-2. 買取業者を使って売却する
買取業者を使った売買は、売主（一般人）と買取業者（不動産業者）での取引となります。
買取業者のメリットは3つあります。
一つは、早ければ1～2週間程度で現金化が可能という点です。
仲介での平均売却期間は3カ月ですので、比較してスピーディな売却が可能です。
次に、仲介手数料が発生しません。
不動産業者が直接買取るので、仲介手数料を用意する必要はありません。
最後に、契約不適合責任を負わなくていいという点です。
専門家（不動産屋）と一般人による取引ですので、一方的に一般人が不利とならないように保護されているのです。
ただし、どうしても価格が安くなってしまうというというデメリットがあります。
一般的に地域によって異なりますが、市場取引価格の7～8割程度の価格になってしまうと言われています。
例えば、4000万円のマンションであれば2800万円～3200万円の価格になってしまうということです。
なぜ安くなってしまうのかというと、基本的に買取業者は物件を購入し、リフォームを行ったうえで売りに出して利益を出す必要があります。
そのため、その間にかかった人件費やリーフォーム費用、そして最終的な利益を考慮した値段で買取るのです。
そのため、買取業者を使うのであれば、オーバーローンの心配がなく、なおかつ離婚などで安くてもいいからとにかく早く売りたい、というような理由がない限りは買取はあまりおすすめしません。
なお、マンションナビでは売却査定と同時に買取査定が完全無料でできるので、金額を確認したうえで利用を考えたいという場合は試してみてもいいでしょう。
6. ローンが残っている場合の売却ではここに注意
最後に、ローンが残っている場合のマンション売却で、注意しておくべきことを簡単にまとめておきます。
6-1. ダブルローンは避ける
ダブルローンとは新居と、旧宅のローンの2重で支払いが発生する状態のことをいいます。
それなりに収入に余裕がない場合は、売却期間が長引いた場合に私生活を圧迫しかねません。
売却は早ければ1カ月で成立するケースもありますが、中には1年や2年と長期に伸びる可能性もあります。
そのため、住みながら売却を進め、売却が完了してから新居を購入できるようにスケジュールを組むことをおすすめします。
6-2. 事前に金融機関への連絡が必要
ローンが残っている＝抵当権が設定されている状況で売却をする場合は、事前に金融機関に連絡をしましょう。
金融機関にも準備が必要であり、抵当権抹消の書類を用意するには2週間～1カ月程度の時間がかかります。
買い手が見つかり、売買契約をむずび、いざ決済の日になって抵当権抹消書類が用意できていないと、取引は延期せざるをえません。
場合によっては取引が解消されたり、損失分の損害賠償を請求されるという可能性もあります。
そのため、売却することを決めた時点（不動産業者から査定を受け相談をした後でOKです）で売却の意思があるという連絡を一回、売買契約を結んで決済日が決まった時点でもう一回は連絡を入れるようにしましょう。
6-3. 売却金が全て返済には使えない
マンションを売却する場合、上記した仲介手数料をはじめ、様々な費用が発生します。
そのため、マンションの売却金の全てを返済に充てられるわけではありません。
大まかではありますが、査定価格4～5％は返済には使えないという前提で売却計画を進めていくようにしましょう。
7. まとめ
マンションはローンが残っていても売却することはできます。
しかし、アンダーローンではなく、オーバーローンになった場合は少し複雑になります。
おそらく、アンダーローンになれば不安になるかと思いますが、良い（能力の高い）不動産業者と出会えれば細かい所をしっかりとフォーローしてくれます。
また、能力の高い不動産業者を見つけることができれば必然的に売却金額も変わります。
実際に複数の不動産業者から査定を受けてみると、その査定額には数百万円という差がつくことも珍しくありません。
無料の不動産一括査定サービスなどを活用し、より高く売れる不動産業者を探しつつ、オーバーローンにならずに済むかを確認することをおすすめします。