マンション売却の際の「危険負担」とは?契約につけるべき特約や民法改正内容についても解説

住宅や不動産投資用のマンションを売却するとき、不動産売買契約締結後、マンションが災害などに遭って引き渡しができなくなるケースがあります。

そのとき、買主の代金支払い義務はどうなるのかご存知でしょうか?

このように「売買契約の対象物の引き渡し前に双方に責任がない理由によって引き渡しができなくなった場合、どちらが責任を負うか」という問題を「危険負担」と言います。
危険負担の対処方法については民法に定めがありますが、2020年4月からは民法が改正されるため、法律の規定内容が変わります。

今回は不動産売買取引の際に知っておく必要のある「危険負担」に関する基礎知識やポイント、注意点を解説します。

1. 危険負担とは

そもそも危険負担とはどのようなことなのでしょうか?

1-1. そもそも危険負担とは

危険負担とは、「特定物の売買契約をしたときに、引き渡し前に契約当事者双方に責任のない事情で対象物が滅失したとき、代金支払い義務がどうなるか」という問題です。

特定の物を売買契約の対象にした場合、引渡し前にその対象物が滅失してしまったら、もはやその物を引き渡すことができません。
売主が債務を履行するのは不可能となります。
その場合、反対債務である買主の代金支払い義務が残るのかが問題です。
この問題が「危険負担」です。

例えばマンションを売却するとき、第三者による放火や失火でマンションが燃えてしまったら、マンションの引き渡しは不可能となります。

その場合でも、買主はマンションの代金を売主に支払わねばならないのでしょうか?

もしも買主に責任のある事情でマンションが滅失したのなら買主の代金支払い義務はなくなりませんし、反対に売主に責任があったら当然代金支払い義務は消滅します。
しかし「どちらのせいでもない」からこそ、代金支払いについてどちらが責任を負うべきか、問題になるのです。

1-2. 瑕疵担保責任との違い

危険負担は不動産売買契約でよくある「瑕疵担保責任」や「債務不履行責任」とは異なります。
混乱する方もいるので違いを簡単にご説明します。

まず瑕疵担保責任は、対象物に「傷」がある場合の責任です。

たとえば中古物件のマンションなどで立て付けが悪くなっていたり傾きが発生したりしているケースなどです。
瑕疵担保責任の場合、傷があるだけなので引き渡し自体は可能です。
引き渡しがそもそも不可能な場合の危険負担とは異なる状況です。

瑕疵担保責任が発生する場合、マンション購入者は売主に対し、損害賠償請求ができます。
また修繕も不可能でマンションを購入した目的を達成できない場合には契約解除も可能です。

1-3. 債務不履行との違い

債務不履行責任は、債務者の責任で債務の履行ができなくなった「契約違反」の場合に発生する責任です。
マンションの売主の場合、自分の過失や故意によって建物引き渡しができなくなったら債務不履行責任が発生します。

危険負担の場合には「どちらにも責任がない」場合の処理方法ですから、売主に責任のある場合の債務不履行責任とは異なります。
債務不履行責任が発生する場合にも、債権者は契約の解除や損害賠償請求が可能です。

2. 危険負担が問題になる具体的な例

マンション売却などの不動産取引の場面で危険負担が問題になるのは、以下のようなケースです。

  • マンションの引き渡し前に火災によってマンションが焼失し、引き渡せなくなった
  • マンションの引き渡し前に地震が起こってマンションが倒壊した
  • マンションの引き渡し前に津波が押し寄せてマンションが損壊し、引き渡しが不可能となった

このように
「①売買物件の引き渡しができなくなったこと」
「②その原因は売主のせいでも買主のせいでもない場合」
に限って「危険負担」の問題が発生します。

典型的なのは火災や災害によってマンションが滅失したケースです。

2-1. 現行民法の危険負担の考え方は「買主が負担」

特定物の売買契約における「危険負担」の方法は、民法が規定しています。

現在の法律では「買主が危険負担すべき」とされています。
つまりマンション売却の場合には「買主がマンション滅失の負担を負うべき」とされているのです。
この考え方を「債権者主義」と言います。

債権者主義の原則を貫くと、売買契約後引き渡し前にマンションが火事などで滅失した場合、買主はマンションの引き渡しを受けられないにもかかわらず、不動産売買代金を売主に全額払わねばなりません。

2-2. 実際には「特約」によって対応している

しかしこのような結論は、多くの方が「不合理」と感じるのではないでしょうか?

いったん売買契約を締結したら、マンションが滅失しても売買価格全額を支払わねばならないとすると、多くの買主がリスクを恐れてマンションを購入できなくなってしまうでしょう。

そこで現実には、通常不動産売買契約につける「特約」によって危険負担の債権者主義を修正しています。
不動産売買契約書をみると、以下のような特約がついているケースが多数です。

  • 契約締結後引渡までに、買主及び売主双方の責めに帰すべからざる事由によって物件が滅失した場合、あるいは修復のために過大な費用を要する場合、買主も売主も契約を解除できる
  • 修復が可能な場合、売主はマンションを修復して引き渡す
  • マンション滅失によって契約が解除された場合、売主は遅滞なく受けとり済みの代金を無利息で買主に返還する

つまり危険負担の債権者主義を修正して「引き渡しまでは売主負担(債務者主義)」とします。

その上で、物件が滅失した場合や修復のために過大な費用がかかる場合には、どちらからも解除(解約)を認めることにより、お互いの公平をはかります。
解約しても違約金は発生しませんし手付解約ではないので手付金の没収等も行わず、売主は全額を買主に返還します。

ただし修復できる場合には修復して引き渡す、と定めるケースが多数となっています。

マンション売却の際、通常は媒介契約を締結している不動産会社が不動産売買契約書を作成してくれます。
署名押印をする前に、危険負担の移転時期がマンション引渡時になっているか、契約内容を確認しておきましょう。

2-3. 改正民法における危険負担

現行民法の内容は不動産取引の実務に合っていないので、現在のマンション取引では上記のような「特約」によって対応していますが、2020年4月1日からは改正民法が施行されるので、このような特約は不要になります。

改正民法における危険負担は、以下のような内容に変わります。

  • 当事者双方に責任のない事情で債務の履行ができなくなったとき、債権者は反対給付の履行を拒むことができる

つまりどちらも悪くないのにマンションが滅失してしまったら、買主は代金を払わなくて良いということです。

  • 債権者に責任ある事情で債務を履行できなくなった場合、債権者は反対給付の履行を拒めない。ただしそのことで債務者が利益を得たときは、その分を債権者に償還しなければならない

不動産購入者である買主のせいでマンションが滅失したら、買主は代金を払わなければならないということです。
ただしそのおかげで売主に何らかの利益が発生したら、その利益は買主に帰さねばなりません。

他にも危険負担に関連して改正民法で取扱いが変わる事項があります。

  • 所有権移転時期

これまで、不動産物件売買契約では、物件の所有権移転時期が「売買契約締結時」とされていました。
このことから、所有権が移転した売買契約締結時から買主が責任を負うべき(債権者主義)という考え方につながっていたのです。

改正民法では、所有権移転時期が「物件引渡時」に変わります。このことで、債務者主義と整合性が認められます。

  • 買主側からの解除

もう1つの改正点は買主側からの解除権です。
これまでの債権者主義の考え方では、契約締結後引き渡し前に災害などで物件が焼失しても、買主は契約を解除できず、特約によって対応する必要がありました。
法改正後は、どちらにも責任なく物件引渡が不可能となった場合、買主側からの解除も認められるようになります。

3. 改正後は特約が不要になる?

民法改正後は、物件の引渡時まではマンション滅失に関する責任を売主が負いますし、マンションの所有権は物件の引渡時に移転します。
この一般原則の通りで良いのであれば、あえて特約をつける必要はありません。

ただし所有権の移転時期を売買契約時にしたい場合や、引渡前の物件滅失の際にも代金支払い義務を残したい場合、違約金を定めたい場合などには、特約をつける必要があります。
以前とは反対の特約が必要になります。

また売主と買主のどちらにも責任のない事情によってマンションが滅失した場合、買主には解除権が認められますが売主の解除権は規定されていません。
売主からも解除できるよう、特約を入れておいた方が良いでしょう。

3-1. 危険負担に備えるには

現在は特約により、民法改正後は法律上当然に「契約後引き渡し前の危険は売主が負担」します。
つまり引き渡し前にマンションが滅失すると売買代金を払ってもらえず、マンションが失われた損害を売主が被ることになります。
そこでマンションを売る立場としては、危険負担に備えるべきです。

具体的には「マンションを引き渡すまで火災保険や地震保険に加入」しておきましょう。

保険に入っていれば、引き渡し前にマンションが滅失して相手から代金支払いを受けられなくても、火災保険から保険金を支払ってもらえるからです。
現在の民法では売買契約と共にマンションの所有権が買主に移るとされていますが、所有権が相手に移っても引渡までの期間は売主の負担で火災保険料を支払い、保険の効力を持続させておくべきです。

引渡しを済ませてしまえば危険が買主に移転するので、火災保険をいつ解約してもかまいません。
火災保険は、事前に日にちを指定して解約することも可能です。
また解約したら、解約日以降の保険料支払い分を、保険会社が定める経過料率などによって計算して「返戻金」として払い戻してもらえます。
火災保険の解約請求書が受理されてからだいたい1週間程度で解約返戻金が振り込まれます。

マンションを売るとき火災保険の継続は売主がリスク回避するのに重要なので、覚えておきましょう。

日本は災害の多い国なので、マンションを売却する際の危険負担を軽視すべきではありません。
信頼できる不動産業者に売却の仲介を依頼して、相談しアドバイスを受けながら売却手続きを進めていきましょう。

4. これから不動産査定を受けてみるという場合

最近は不動産の査定依頼を行う場合、不動産一括査定サービスを使うのがスタンダードになっています。
一括査定サービスを使うのは不動産屋に騙されて損をしないために有効な方法と言えます。

ただし、ひとつだけ注意が必要です。

それは、不動産全般を扱う普通の一括査定サービスではなく、マンション専用の一括査定サービスを使ってた方が優秀な不動産会社と出会える可能性が高くなる、という事です。

理由を簡単に説明すると、普通の不動産一括査定サービスは「マンションのプロとアマが混在している」のに対して、マンション専門の不動産一括査定サービスは「マンションのプロしかいない」からです。

マンション専門の不動産一括サービスは数少ないのですが、例えばマンションナビというサービスがあります。
これは、

  • マンション専用
  • 完全無料
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といった特徴があり、60秒ほどの手続きですぐに売却相場を確認できます。

「とりあえず資産価値を知りたい」という方や「初めてマンションの査定をしてみる」という方、また「不動産屋に査定をしてもらったけど納得できていない」という方に好評です。

よろしければ使ってみてはいかがでしょうか。

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