- 近いうちにマンションを売却したい
- マンションを売却する可能性が出てきた
そう思い、マンションがいくらで売れるのかを調べてみた結果、オーバーローンになってしまって悩んでいるという人は少なくありません。
少し情報を集めてみると「オーバーローンになると売却できない」という情報もあって焦っているという方もいるでしょう。
そこで、こちらの記事ではオーバーローンの基本的な知識と、オーバーローンになってしまった場合の対処方法を解説していきます。
意外と簡単に解決できるケースもあるので、ぜひご参考にしてください。
1. オーバーローンとは
そもそも、オーバーローンとは「マンションの価値がローンの残債よりも低い」という状態のことを言います。
通常、住宅ローンが残っているマンションを売却する場合は、ローンを一括返済する必要があります。
しかし、ほとんどの家庭ではローンを一括返済できるような現金を持っていないため、マンションの売却金をローンの一括返済にあてるのが一般的です。
ただし、オーバーローンのマンションの場合は、売却金でローンを全額返済できません。
そうなるとローンを組んでいる金融機関（債権者）から、売却の許可が下りずに「売却せずにコツコツ返済をしてください」と言われてしまうのです。
なお、購入してからまだ日が浅い物件や、頭金ゼロで購入した物件、災害や事件などで大幅に価値の下落が起きた物件などが該当するケースが多くなります。
2. オーバーローンになるとマンションが売却できない理由
金融機関から許可が下りずに売却できない、と上記しましたが、売却になぜ金融機関の許可が必要なのかを解説していきます。
結論からいうと、そのマンションに抵当権が設定されているからです。
マンションを売却するうえで抵当権の抹消は必要で、抹消手続きを行うにはローンの全額返済が必須となります。
2-1. 抵当権とは
抵当権とは、住宅ローンを貸した金融機関がマンションに対して設定する権利のことをです。
もし、債務者（ローンを借りている人）からローンの返済が滞った場合に、抵当権を設定したマンションを差し押さえて、貸したお金を回収することができます。
マンションが競売にかけられたような場合では、抵当権者には他の債権者よりも優先的に資金を回収する権利があります。
簡単に言えば、住宅ローンの返済をしなかったら金融機関（債権者）がマンションを売ってお金を回収できる権利ということです。
2-2. なぜ抵当権を抹消しないと売れないのか
中には抵当権が付いたまま売却することはできないの？と思う方もいるかもしれません。
実際のところは、売却に出すこと自体は可能ですが、普通は抵当権付きのマンションを買う人はいません。
例をあげてみます。
AさんがBさんからマンションを買ったとします。
このマンションにはAさんの住宅ローンの抵当権が残っています。
Bさんが住み始めてAさんがちゃんと残っているローンを支払っている間は問題ありません。
しかし、もしAさんがそのローンの支払いを滞らせると、Bさんのものであるはずのマンションが差し押さえられてしまいます。
このようにリスクが高いため、抵当権付きのマンションは敬遠されるのが当たり前なのです。
厳密な話をすれば、住宅ローンが残っている売り出し中のマンションの多くは、抵当権付きで売り出されています。
ただし、「売却金が入ったらそれでローンを完済して抵当権を抹消する」ということが前提の売却で、抵当権を抹消することを契約書に明記した取引です。
売却金で抵当権を抹消できないオーバーローンとはワケが違います。
まとめると、ローンが完済できないと抵当権は抹消できず、抵当権を抹消できなければ買う人もいないため、どの道売却はできないということです。
3. まずは本当にオーバーローンかを再確認
もしあなたがオーバーローンに悩んでいる場合、まず最初に確認するべきことがあります。
それは、マンションが本当にオーバーローンになっているかという事です。
正しい方法で調べていない場合は、実はオーバーローンではなくアンダーローンで問題なく売れるという結果が出るかもしれません。
逆に大丈夫だと思っていたマンションがオーバーローンだったとなる可能性もあります。
あなたはどのように調べましたか？
例えば、不動産ポータルサイトで現在売りに出されている物件や、過去の取引事例を参考にした方は注意が必要です。
理由は、同じマンションは一つとしてないからです。
築年数、方角、間取り、眺望、環境、隣人は物件によって全て異なります。
また、売却したいと考えている人が、安くてもいいから早く売りたいのか、期限を決めずにとにかく高く売りたいのかによっても価格設定は大きく変わってきます。
つまり、実際の市場価格から乖離している可能性があります。
また、数カ月、数年前に一度調べた時の金額である場合も、現在の市場価格と差が生まれている可能性が十分にあります。
そのため、一度より正確な数字を調べて確認してみることが大切です。
3-1. オーバーローンかを再確認する方法
オーバーローンかどうかを調べるには、「現在の住宅ローンの残債」と「現在マンションを売ったらいくらになるか」を調べる必要があります。
まずは、現在の住宅ローンの残債の調べ方を解説します。
3-1-1. 現在の住宅ローンの残債を調べる方法
残債を調べる方法は、定期的に郵送されてきている「残高証明書」または「償還予定表」などを確認するか、「融資額残高証明書」を発行してもらいましょう。
例えば、フラット35では専用ダイヤルからお問い合わせが可能です。
フラット35の残高照会・残高証明の発行
利用している機関の公式HPを確認してみましょう。
3-1-2. 現在マンションを売ったらいくらか調べる方法
マンションの価値を調べる方法には2種類があります。
「不動産鑑定士に鑑定依頼」をする方法と、「不動産業者から査定依頼」をする方法です。
不動産鑑定士の場合は国が定めた評価基準で鑑定するため、税務署や裁判所で利用するための資料として採用されます。
ただし、不動産鑑定士から鑑定を受ける場合は鑑定料が必要で、一般的な物件で30万円～80万円程度の費用が発生するのがデメリットです。
それに対し、不動産業者から査定を受ける場合は、無料で査定を受けることが可能です。
また、不動産取引の最前線で働いているあるため、現在の市場価格にのっとった参考になる価格を算出してくれることが期待できます。
オーバーローンになるかならないかといいう状況では、少しでもお金は手元に残しておくべきですので、マンションの価値を調べる場合は不動産業者から無料査定を受けた方がいいでしょう。
3-2. マンション査定を試してみる場合
マンション査定を試してみようかと思っても、
- どの不動産業者を信頼していいのかわからない
- 少しでも高く査定してくれる業者を見つけたい
- 査定にあまり時間がとれない
というような方もいるかと思いますが、その場合は不動産一括査定サービスというものを使ってみることをおすすめします。
不動産一括査定サービスとは、入力画面で必要な情報を入力することで、複数の不動産業者（大手業者から地域密着業者）からかんたんに査定を受けることができるサービスの総称です。
複数の不動産業者から査定書が届くことにより、プロから見た平均的なマンションの価値や、最高額で査定してくれる業者がかんたんに見つかります。
また、届いた査定書を見ることで、丁寧な仕事をしてくれる業者と、雑な仕事をする業者の違いも見えてきます。
そのため、マンションの売却に慣れておらず、どの業者が信頼できるのかわからないという方は一度試してみないともったいないサービスと言えます。
マンションを売却したいという場合は「マンションナビ」というサービスを使ってみるといいでしょう。
こちらはマンションの売却が得意な業者しか集まっていないので、より高く売れることが期待できます。
だれでも完全無料で利用可能なので、業者のあてがない、少しでも高く売りたい、という方は一度試してみるといいでしょう。
4. 再度チェックしてもオーバーローンの場合の解決策
それでは、もしオーバーローンであることがほぼ確定してしまった場合は絶対に売却できないのでしょうか？
結論からお伝えすると、オーバーローンになっても売却することは可能です。
ただし、一定の条件を満たす必要があるので、自分がどの対策を選ぶことができるのかを確認していきましょう。
4-1. 対策1：貯蓄などの自己資金で補填する
手持ちの現金や預貯金などで、足りていない分を補填することができれば売却が可能です。
有価証券や貴金属、そのほかの資産を売却して現金化したり、保険を解約する、親族に頼んでお金を借りるといった方法もあります。
重要なことは住宅ローンの残債を全額返済することで、マンションの売却金では足りない分を補えれば金融機関も売却することを許可してくれます。
ここで注意が必要なことは、マンションの売却金が全て返済に使えるわけではありません。
売却活動には様々な費用がかかりますし、引っ越しにもそれなりのお金がかかります。
そのため、売却金の4%程度の金額は返済にあてられないと見積もって計算を行いましょう。
4-2. 対策2：買換え（住み替え）ローンを利用する
マンションを売却して新たに住宅を購入する場合に使える方法で、いま組んでいるローンの返しきれなかった分を新居のローンに加算して借りる方法があります。
例えば今のマンションの残債が2500万円で、売却金で返済できたのが2200万円となり300万円足りなかったとします。
この時、新居に必要なローンが3000万円だった場合に、3300万円のローンを借りて、300万円を前のマンションの返済にあてるということです。
お気づきだと思いますが、これは借金の先延ばしでしかなく、あまりおすすめできない方法です。
貸す側（債権者）からしても、3000万円のマンションを担保に3300万円を貸しているのでリスクは高くなります。
もし債務者からの返済が滞った場合にマンションを差し押さえても、融資分が回収できない可能性が高くなってしまうのです。
そのため、金融機関の審査も厳しくなりがちで、買換えローンを組める人は公務員で収入が安定していたり、大企業に勤めていて収入がいいような場合でないと難しくなってしまいます。
4-3. 対策3：無担保ローンを利用する
無担保ローンとは名前の通り、担保なしに融資をしてもらうローンのことを言います。
不動産に抵当権を設定する必要がなく、保証会社を利用するため保証人を用意する必要もない金融機関が多くなっています。
金融機関によって上限は異なりますが、主に300万円から1000万円程度まで無担保で融資をうけることができます。
ただし、注意が必要です。
住宅ローンと比較すると金利が高く、契約内容によっては10％近く金利が高くなってしまいまうケースもあります。
結果として、住宅ローンを返済し続けるよりも、総返済額は多くなってしまうことを理解しておきましょう。
無担保ローンの借り入れ条件は金融機関ごとに異なるため、まずはしっかりと条件を確認しましょう。
そのうえで安易には借り入れは決めず、無理のない返済プランとなるか考えてから利用するようにしましょう。
4-4. 対策4：任意売却でマンションを手放す
オーバーローンになってしまった場合に、任意売却でマンションを売るという方法があります。
一般的にマンションの売却する場合は、売却金などでローンの残債を一括返済したうえで、抵当権を外してもらうとお伝えしました。
しかし、任意売却の場合はローンの残債を一括返済できなくても、金融機関から特別に承諾を得て抵当権を外してもらって売却することができます。
残った借金はその後も返していく必要がありますが、債権者との話し合いによって無理のない金額での返済計画に見直されたり、場合によっては残債が減額されるケースもあります。
そのため、
- 近いうちに返済が困難になりそうだから売却したい
- すでに返済が滞ってしまっているから売却したい
という状況の人は任意売却という方法も考えてみましょう。
ただし、任意売却は債権者が応じてくれるかどうかで決まります。
そのため、誰でもできる方法ではないということを理解しておきましょう。
4-4-1. 任意売却と競売の違い
たまに任意売却と競売と混同してしまう方がいますが違います。
競売は、滞納が続いたりした場合に債権者（金融機関）の申し立てにより、裁判所が差し押さえ、強制的に売却をすることを競売といいます。
この場合、官報に競売情報として掲載されるため、第三者にあなたが差し押さえられたことを知られてしまいます。
また、競売ではどうしても市場価格よりも安く売られてしまうケースが多く、必然的に残る借金も多くなってしまいます。
それに対して任意売却は、債権者からの特別な許可が必要なだけで、あとは普通の売却とほとんど変わりません。
官報に掲載されることはありませんし、取引価格も市場価格と同等で売れるため、残る借金も少なくなるケースが多いです。
また、債権者から任意売却に合意を得られた場合は、マンションの売却金から引っ越し費用や仲介手数料などの諸費用を払うことができます。
そのため、いきなり身一つで放り出されるというような心配はありません。
4-5. 対策5：売却せずに賃貸として貸し出す
金融機関の対応や残債、収入によってはそのままマンションを所有し続けるしかないというケースもあるでしょう。
しかし、転勤などで遠方に引っ越すようなケースでは、住み続けることは現実的ではありません。
だからといって空き家にしてしまえば、引っ越し先の新居の費用とローンの支払いによって、居住費の二重支払いが発生して家計を圧迫してしまいます。
そこで、賃貸に出すという選択肢もあります。
賃貸で家賃収入を得ることができれば、そこからローンの返済を行うことができます。
「マンションナビ」という不動産一括査定サービスであれば、売却査定と同時に賃貸査定（賃貸に出したらどれくらいの家賃で貸し出せるかという査定）を受けることができます。
マンションの売却査定を受けなおすついでに、賃貸査定も受けておくと参考になるでしょう。
ただし、賃貸にはメリットがある反面、デメリットも少なくありません。
賃貸経営ですので、当然赤字になるケースも出てきます。
そのため、自分だけで安易に賃貸に出すことを決めず、まずは自分のマンションは賃貸に向いているのかを査定を受けた不動産業者に相談してみるようにしましょう。
5. オーバーローンになってしまったら税金特例を使う
オーバーローンのマンションを売却した場合、税金の特例を受けることができます。
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例（国税庁HP）」といい、通称「譲渡損失の特例」と言われているものです。
般的に給料をもらっている人は、あらかじめ源泉徴収によって所得税などが引かれたお金をもらっています。
例えば給与所得が700万円の場合は、そこから源泉徴収された金額が振り込まれますよね。
もしマンションを売却した際に3000万円の残債に対して、2000万円でしか売れなかった場合、1000万円のオーバーローンとなります。
これを損益通算をすると、700万円の給料所得に対して1000万円の譲渡損失が生じたと考えます。
つまり、この年の所得は－300万円だったということになります。
そのため、源泉徴収で差し引かれた所得税などは「払う必要のなかった税金」ということになり、確定申告をすることで還付されます。
もし、オーバーローンで売却することになるという方は、少しでもお金を回収して損してしまわないようにしましょう。
6. まとめ
オーバーローンになってしまった場合の対策について解説してきました。
対処法は複数ありますが、どれも条件を満たさなければ使えず、オーバーローンのマンションの売却の難易度はどうしても高くなってしまいます。
それでも売却したいという場合、重要となるのはマンションをできるだけ高く売るということです。
マンション売却は不動産業者によって数百万円も査定額が変わるケースは少なくありません。
A社ではオーバーローンだったのに、B社ではアンダーローンだったということも出てくるでしょう。
そのため、できるだけ様々な不動産業者から査定を受け、査定額と対応の様子を比較検討し、より高く売却できる業者をみつけられる努力が必要です。
業者選びは今後の人生設計に大きな影響を与えます。
妥協は一切せずに、絶対に複数社からの査定を受け、信頼できる不動産業者を見つけましょう。