いざ4LDKのマンションを売却しようと考え情報を集めたら「4LDKのマンションは売れにくい」という噂を聞き不安になる人も少なくありません。
実際に「4LDKのマンションがなかなか売れない」と困っている方もいます。
しかし、実際には4LDKという間取りが原因で売れないというわけではありません。
もし売れないのであれば、それは間違った売り方をしてしまっている可能性が高いです。
こちらでは、そんな間違った4LDKの売却をしてしまわないために「なぜ4LDKは売れにくいと言われているのか」という不安の解消から、「どうすれば売れる？」「少しでも高く売るには？」「万が一売れない時は？」といったことの対策方法を解説していきます。
ぜひ、事前に4LDKの売却について理解を深め、少しでも高く手放すために役立ててください。
1. 4LDKの間取りはなぜ売れにくいと言われるの？
いざ4LDKのマンションを売却しようとインターネットで情報を集めていると、「4LDKのマンションは売りにくい」というような情報を目にして不安になっている方もいると思います。
なぜそのように言われるのかというと2つ理由があります。
「4LDKは売却価格が高くなってしまう」
「4LDKでは部屋が多すぎる」
これらを一つずつ見ていきましょう。
1-1. 4LDKは売却価格が高くなってしまう
4LDKという間取りはLDK（リビングダイニングキッチン）と4つの部屋と言う構成になっているため、それぞれの居室に最低限の広さを確保すると、とうぜん専有面積は広くなります。
マンションの取り引きは専有面積が値段を決める一つの指標であるため、広くなればその分だけ価格も高くなります。
そのため、4LDKという間取りは3LDKなどと比較して高い値段で売り出されるため、売りにくいと言われています。
1-2. 4LDKは部屋が多すぎる
4LDKのマンションは4つの居室という構成になります。
例えば二人の子どもがいる夫婦であれば、夫婦の寝室1部屋と、子ども部屋にそれぞれ1部屋ずつとした場合、1部屋あまってしまいます。
そのため、核家族のような構成は4LDKでは部屋を持て余してしまうため、3LDKを選びやすいのです。
また、子どもが自立した夫婦の場合、二人で4LDKという間取りは広いものとなるため、将来的に部屋が余ってしまうという状況も考えられます。
その結果4LDKを回避して、少し手狭でも4LDKよりも安い3LDKに住もうと考える人もいます。
つまり、「値段が高い」、「広すぎる」という理由から、需要（欲しい人）が減ってしまうということから、4LDKは売りにくいと言われているのです。
1-3. 本当に売りにくいのか？
しかし実際は「値段が高い」と「広すぎる」という理由だけでは、不動産を売りにくいとは言えません。
なぜなら、基本的に不動産売買は「需要と供給」で全てが決まるからです。
確かに4LDKは需要が少ないため、一見売れにくそうに思えるかもしれません。
しかし、実際は供給自体も少なくなっています。
不動産経済研究所の「首都圏のマンション市場動向（2019年8月度）」によると、マンション全体での発売戸数1819戸に対して、4LDKは206戸で供給戸数のおよそ11％に過ぎません。
それに対し、リクルート住宅総研が行った「住宅購入検討者調査（2009年）」によると、新築分譲マンションの購入希望者のうち4DK・4LDK以上の間取りの希望者は12.7％という結果が出ています。
例えば、4LDKが「需要が少なくて供給が多い」場合は、間違いなく売りにくい物件と言えるでしょう。
しかし、数字から見て分かる通り需要量と供給量は同じくらいの割合となっています。むしろ、購入希望者の方が若干多くなっているとも言えます。
つまり「広くて高いから欲しがる人は少なくなるけど、物件の数自体が少ないから選ばれやすくなる」というのが4LDKという間取りの特徴なのです。
ですから、必要以上に4LDKだから売れないと身構える必要はありません。
しかし、需要も供給も少ない4LDKだからこそ、購入希望者をうまく見つけられる優秀な不動産業者を見つけられるかが重要となります。
ここで言う優秀な不動産業者とは、
- 対象の物件を欲しがるであろうターゲットを見極められる
- アピールポイントを存分に活かした広告を作成できる
- ターゲットに合った広告エリアに広告を出して上手く集客できる
この3点を満たした不動産業者の事をいいます。
また、いくら優秀な不動産業者でも「戸建て売却が専門の不動産業者」と「マンション売却が専門の不動産業者」では、畑が違いすぎます。
そのため、あなたは「マンション売却が専門の優秀な不動産業者」を見つけることが大切です。
この不動産業者選びだけで「売れる金額が高くなるか、安くなるか」、「早く売れるか、全然売れないか」の結果が大きく変わります。
ですから、不動産業者選びだけは絶対に手を抜かずにしましょう。
もし、
- 不動産業者の探し方がわからない
- 候補の不動産会社が決まっていない
- は一度査定を受けてみたがその会社に不安、不満がある
という場合は、無料の不動産一括査定サービスを利用すると良いでしょう。
2. 4LDKを欲しがるターゲットは？
続いて、4LDKのマンションを売り出す時、誰をターゲットにして売り出すべきかについて説明していきます。
どのような人が4LDKを求めているか、どのような人があなたのお客さんになる可能性が高いのかを知っておきましょう。
2-1. 子どもが多い家族
4LDKは子どもが2～3人の家族にぴったりな間取りと言えます。
子どもが3人の場合は夫婦の寝室を一部屋と、子どもにそれぞれに個室を与えることができます。小さい頃は自室が必要ないとしても、受験を受けるような年齢になれば、自室が必要となってくるでしょう。
また、兄弟姉妹で性別が違う事を考慮する場合もあります。
子どもが2人の場合は、夫婦の寝室と子どもの個室。そして、残りの一部屋をウォークインクローゼットのように使ったり、物置、客室といった活用ができます。
多くのマンションは収納が狭くなりがちで、広々とした住環境を求める家族は、人数では3LDKでも足りるところを4LDKを選択するケースもあります。
また、これからさらに子どもが増える予定もあれば、切実に供給の少ない4LDKという間取りを探している可能性が高いため、購入してもらえる可能性も高くなるでしょう。
2-2. 2世帯家族
夫婦と子ども、そして祖父母が同居するような、家族の人数が5人以上の家庭も4LDKを必要とします。
これまでは夫婦と子どもの3～4人という家族構成で、2LDKや3LDKで十分な広さがあったような核家族に両親と同居を始めるようなケースがあります。
例えば、両親が高齢になったり、体調を崩してしまったことを理由に、田舎の両親を呼んで4LDKに住みかえるのです。
2-3. 在宅の仕事をしている人
個人事業主やフリーランスといった形で自宅に仕事スペースが欲しい人が、4LDKのマンションを探している場合があります。
子どもがおらず、夫婦2人だけの場合でも、寝室、書斎、ゲストルーム（客室）、仕事場という使い方をしたいために4LDKという間取りを選択する人もいます。
エンジニアやライター、デザイナーなどで個室で集中するための仕事場の場合もあれば、エステやネイルサロン、塾などの来客があるタイプの仕事場である場合もあります。
マンションの1室で開業するということも少なくないため、こういった家で仕事をする人からの需要もあります。
2-4. 自分はどのターゲットを狙うべき？
実はマンションの売却する場合、自分で「じゃあこの人をターゲットにしよう！」と決めたからと言って、そのターゲットに売れるわけではありません。
重要なことは、所有している4LDKがどのニーズを満たすのかという事です。
言い換えると、あなたが所有している4LDKがどこにあって、その周辺の環境はどうなっているのか次第で欲しがる人は変わってきます。
子どもがいる世帯では、「周辺環境が子育てに向いているか」、「学区はどこになるのか」によって住む場所を決めることが多くなります。
個人事業主やフリーランスなどの在宅の仕事であれば、店舗にする場合は「交通アクセスが良い物件」が選ばれやすくなります。
逆に、ひとりで作業をするような仕事であれば「交通アクセスは気にせず、周囲に自然が多く住環境の良い物件」を選ぶこともあります。
坂道が少なく、買い物などの日常生活が近辺で完結し、医療機関なども近い場合は祖父母などと同居している夫婦などから選ばれやすくなります。
マンションは立地によってどのターゲットのニーズを満たすか変わってきます。
そのため、自分の所有しているマンションがどのニーズを満たすのかを把握することが大切です。
ただし、自分の住んでみた感想からターゲットを決めつけてしまうと、実は市場のニーズとは異なっているという可能性もあります。
必ず地域に精通しているプロの不動産業者と相談をして、適切なターゲットを狙った売却戦略をたてるようにしましょう。
3. 4LDKのマンション魅力を引き出す評価ポイント
続いては、自分のマンションのセールスポイントとなる部分について解説していきます。
一覧の中に該当するものがあれば、それはあなたのマンションが持つ魅力です。
売却価格に左右するところですので、把握できていない事があれば売却活動を始める前までに確認することをおすすめします。
3-1. 都内の4LDK
都内は核家族向けである3LDKのマンションが多く、4LDKの供給が郊外と比較して少なめとなります。
4LDKの間取りであるだけで希少価値の高く、売りやすい物件となるでしょう。
3-2. 収納スペース
マンションの物件は収納スペースが十分に確保できず、生活空間を圧迫する物件が多くあります。そのため、収納スペースが確保されている物件は需要が高くなります。
収納の数も重要ですが、物件にウォークインクローゼットやサービスルームのある4SLDKなど、大容量の周のスペースがある場合はセールスポイントとなります。
3-3. 学区がどこになるか
子どものいる家庭の場合、学区を中心に物件を探すことが多くなります。
評判のいい学校の学区となっている場合は、別の学区からの人からの需要があるでしょう。
また、「3LDKに住んでいるけど子どもが大きくなって手狭になったため、同じマンションで4LDKが売りに出るのを待っている」、という需要もあります。
実際に不動産のポータルサイトなどでは、学区から物件を探すことができるようになっています。
もし、自分のマンションがどの学校の学区であるか、その学校の評判はどうかわからない場合は一度調べてみましょう。
もし、評判のいい学区であれば、大きなアピールポイントとなります。
3-4. 住環境はいいか
近くに自然などが多く、交通量の多い危険な道がない、公園がある、といった地域であれば、子育てをしている夫婦にとっては魅力的な物件となります。
急な坂道が少なく、周辺のお店で生活がなり立つ。医療機関が近い。といった物件の場合は祖父母がいるような2世帯家族に選ばれやすくなります。
また、近くに嫌悪施設（忌避施設）があるかないかで買い手の付きやすさや価格が変わります。
嫌悪施設と言うのは、人が「嫌だな」と感じる施設の事です。時代や人によって変わる事がありますが、原子力関連施設、廃棄物処理場、下水処理場、火葬場、軍事施設、刑務所、ガスタンクなどの施設が例としてあげられます。
3-5. 築年数
築年数が浅い方が人気があります。特に、不動産ポータルサイトなどでは、築年数をチェックして検索結果から物件を除外できるシステムがあります。
そのため、築年数が増えれば増えるほど、4LDKを探している人の目につかなくなってしまう可能性も増えていきます。
いずれ売却をしようかと考えているような場合は、少しでも築年数が浅いうちに売却をした方がいいでしょう。
3-6. 共用部、共有設備が充実しているか
例えば、エントランスやエレベーターに高級感があれば第一印象がよくなります。
また
- 宅配ボックスや防犯設備は整っているか
- ゲストルームやパーティールームがあるか
- ショップやジムが併設されているか
- キッズルームや敷地内公園、保育園などがあるか
- 医療や介護に関する施設はあるか
といった様々な「生活を便利にしてくれる施設」、「生活に＋αをくれる施設」、「子育てを支援してくれる施設」、「お年寄りも安心して住める施設」などの有無でマンションの資産価値に影響してきます。
3-7. 住宅設備が充実しているか
キッチン、トイレ、お風呂といった箇所の設備が新しかったり、設備が充実しているかも資産価値に影響してきます。
3-8. 耐震性の高い物件か
近年では度重なる震災の影響で、マンションを選ぶ際に耐震性の高さを重視する傾向が強まっています。
自分のマンションの耐震性がどうなのかを直接判断するには、耐震診断を行う必要がありますが、マンションの耐震診断を個人で行うのは、費用からしてあまり現実的ではありません。
ただ、基準として「新耐震基準の1981年6月以降の建物」であるか「旧耐震基準の1981年6月以前の建物」であるかで判断する事ができます。
なお、2000年にも建築基準が変わったという旨のサイトも見受けられますが、2000年の改正は主に木造建築物に関する基準ですので、鉄筋コンクリート造のマンションは1981年の改正以降は大きく変わっていません。
3-9. 階層
マンションの資産価値は階層も大きく関係し、新築分譲マンションの販売では階層が上がるごとに、坪単価も上がっていくのが一般的です。
階層が高く、方角がよければ日当たりも良くなります。また、角部屋であれば採光面積も増え、眺望も良くなるため高層階は人気があり、売却額も高くなりがちです。
震災によってエレベーターが止まり、結果として高層階の住人は苦労したという事が有名になり、あえて低層階の方を購入したいという需要も増えました。
しかし、依然と高層階のほうが同じ間取りでも価値が高くなる傾向が強く残っています。
3-10. マンションの管理組合・管理会社が機能しているか
管理組合と管理会社が機能しているかで、マンションの資産価値は大きく変わってきます。
エントランスが清潔に保たれているか、ゴミ置き場が綺麗な状態か、敷地内の植木などが整っているかなどで、管理状態が現れてきます。
そのため、管理が行き届いているマンションでは、購入検討者が内覧をした際に、第一印象が良くなるというメリットがあります。
また「マンションを買うなら管理で選べ」という言葉もあるほどで、管理組合の重要性を知っている人は管理状態を確認したうえで購入を検討します。
管理組合がしっかりと機能していれば、管理費や修繕積立金で集められた財源も潤沢で、大規模改修工事なども計画的に行うことができます。
しかし、上手く管理組合が機能していないと、いざ大規模改修を行う際に財源が足りずに、一時金として住人から大金を徴収するなんていうこともあります。
場合によっては管理組合が私物化されて財源を食い荒らされてしまうこともあります。
また、実際に7億円という管理組合の財源を着服していたという事件もありました。
一度、管理組合の発行する「理事会だより」のような配布物を確認したり、「総会議事録」や「理事会議事録」を管理組合に閲覧申請し、修繕積立金の残高や管理体制を確認しておくことをおすすめします。
4. 他の物件と差をつけ、資産価値を高める方法
上記の「魅力を引き出す評価ポイント」は、元々物件が持っている魅力をアピールすることで、少しでも購入希望者に魅力的に感じてもらうためのポイントです。
つまり、該当するかしないかの問題なので、いまさら自分には変えようがないものでした。
しかし続いては、いまから自分でできる「物件に魅力を付加する方法」を紹介していきます。
4-1. 既存住宅状況調査を利用する
既存住宅状況調査とは、既存住宅状況調査技術者（国から認められた既存住宅状況調査技術者講習を終了した建築士）が、住宅の状態を検査して劣化の状態を確認してもらうことです。
※「既存住宅状況調査（じょうきょうちょうさ）技術者」に似た名称で「既存住宅現況検査（げんきょうけんさ）技術者」という資格があります。二つの違いをかんたんに説明すると、状況調査は「建築士が取得できるもの」で、現況調査は「建築士でなくても取得できるもの」です。現況調査の資格は新規発行はされず、有資格者の有効年月日の終了とともに失効し、いずれ消滅する資格です。
調査の結果、住宅に問題がないと判断された場合は「第三者である専門家から安全性を保証してもらっている物件」ということになります。
問題が発見された場合はその箇所を事前に補修することができます。
もし、問題の箇所に気付かずに売却して、あとで買主がその問題を発見されると売主は「契約不適合責任」を負うことになります。
契約不適合責任を負った場合はその欠陥の補修費用を支払う必要が出てきたり、最悪の場合は損害賠償や契約解除などのトラブルに繋がります。
しかし、既存住宅状況調査を行っておけば、売る側としてはトラブルを未然に防ぐことに繋がります。
また、買う側としては第三者のチェックが行われている物件として、安心して購入できるようになります。
既存住宅状況調査の費用は、専有面積や業者によって変わりますが、目安として5万円前後がかかります。
これまでは買主が買う前に住宅診断を行うという事例が多かったのですが、売る側が事前に既存住宅状況調査をしておくことで、他の中古マンションと差別化を図る事ができます。
4-2. 既存住宅売買瑕疵保険を利用する
既存住宅売買瑕疵保険というのは、住宅売却後に欠陥が発見された時に、本来であれば買主が負担するべき補修費用などをカバーしてくれる保険です。
メリットとしては、この保険に加入しておくことで、もし欠陥が発覚しても売主は自腹で補修費用を全額負担する必要がなくなります。
また、買主側にもメリットは大きく、もし欠陥が見つかった場合、補修費用を確実に補填してもらえるということはとても魅力となります。
売主が補修費用の支払いをしぶって裁判にまで発展することもないですし、売主が支払いできない状況になっていて補修費用を払ってもらえないということもありません。
さらに、買主側には税金や給付金などの優遇があるため、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているというのは安心して購入できるうえにお得な物件となります。
ただし、既存住宅売買瑕疵保険に入る場合は、事前に保険会社や検査事業者によって建物の状態をチェックしてもらう必要があります。そこで問題がなければ、保険に加入することができます。
もし問題が発見された場合は保険へ加入できませんが、問題があった場所を補修することで加入できるようになります。
既存住宅売買瑕疵保険は、国土交通大臣に指定された以下の保険法人が扱っています。
・住宅あんしん保証
https://www.j-anshin.co.jp/
・住宅保証機構
https://www.mamoris.jp/
・日本住宅保証検査機構
https://www.jio-kensa.co.jp/
・ハウスジーメン
https://www.house-gmen.com/
・ハウスプラス住宅保証
http://www.houseplus.co.jp/
なお、この保険の申し込みは売却依頼をした不動産屋や検査事業者が申し込み契約する保険であり、買主が申し込むものではありません。
利用を考えている場合は、売買の契約を結んだ不動産業者に相談しましょう。
4-3. ホームステージングを利用する
ホームステージングとは、魅力的な物件を演出するサービスです。
部屋がより魅力的に見えるように家具を配置したり、小物などを使ってモデルルームのように演出します。
中古住宅の取り引きが盛んな欧米では、歴史が長く一般的なものです。
日本ではそれほど認知はされていませんが、今後、中古住宅の取り引きがさかんになるにしたがって、一般的になっていくことが予想されるサービスです。
インテリアコーディネーターの手でより魅力的な空間を作り出し、憧れの住まいを演出することによって、購入検討者の購買意欲を高めることができます。
使用する家具や小物に関しては、自分たちが所有しているものを使う場合もあれば、引っ越して何もなくなったところへ家具をレンタルすることもあります。
家具をレンタルする場合と、ある物でコーディネートする場合では金額は変わりますが、日本ホームステージング協会の発表によると、ホームステージングにかけた費用の平均は18万円となっています。
また、最低4万円から、最高53万円と様々なプランがあります。
また、ホームステージングを使う事で売却完了までの日数が1/3になるという結果も出ています。
ホームステージングを使わずに売却をする物件は、平均で124日の機関が必要なのと比較して、ホームステージングを実施した場合は平均で40日と短縮されたのです。
さらに、売却価格も、当初の査定額よりも平均して23万円上がったという結果も出ています。
つまり、ホームステージングを使う事でわずかでも売却金額があがり、なおかつ平均の１/3の時間で売却できる可能性が高くなります。
ホームステージングは十分に検討してみる価値のあるサービスと言えるでしょう。
5. リフォームはするべき？
売却する際に、「リーフォームをするべきか、それともしないべきか」という事で悩む方も多くいます。
しかし、結論から言うとあまりおすすめはできません。
※中古マンションの売却でリフォームはするべきか、こちらで詳しく触れています。
中古マンション売却前のリフォームは効果的？それとも損？
リフォームにはそれなりに大きな費用がかかります。
部分的でも数十万円。フルリフォームするとなると数百万円という金額になってきます。
しかし、リフォームをして綺麗になったからと言って、リフォームにかかった費用をちゃんと回収できる保証はありません。
特にファミリータイプを買う人の場合、自分たちで住まいを作っていきたいと考える人も多くいます。
そういった人たちにとっては、売主によって勝手にリフォームされた相場より高い物件よりも、リフォームがされていない相場どおりの物件の方が魅力が高くなります。
そして、自分たちの家族に必要なリフォームをしたいと考えるのです。
そのため、わざわざ高い費用をかけてリフォームをするのではなく、上記した「既存住宅状況調査」や「既存住宅売買瑕疵保険」、「ホームステージング」を活用した方が、出費をおさえつつ、より魅力的な物件に見せることができます。
6. 4LDKのマンションの相場を確認する方法
いざ4LDKを売ろうと思っても、「どれくらいで売れるのか」「ローンの残債を返済してどれくらい手元に残るのか」などによって新居をどうするか変わってくるという方もいると思います。
そこで実際に売却し始める前に、自分4LDKがどれくらいの価値があるのか調べる方法を紹介していきます。
6-1. 不動産ポータルサイトで調べる
ひとつは、不動産ポータルサイトで似た物件の売り出し価格を調べることです。
不動産ポータルサイトとは、有名なサービスだと「スーモ」や「ホームズ」のようなサイトのことです。
いま売り出されている物件が検索できるので、自分の所有している4LDKに似た条件の物件が売り出されていれば、ある程度参考になるかもしれません。
ただし、似た物件が売りに出されていない可能性も十分あります。
また、特に注意が必要なのが、売主のおかれている状況によっては価格設定が相場とかけ離れていることがある、という事です。
売主のおかれている状況とは、何かしらの事情がありすぐに売って現金化しなくてはならなくて安い値段で売り出していたり、逆にすぐに売れることよりも高く売る事を重視して相場より高く売り出している場合があります。
安い金額を参考にしてしまえば、本来売れるであろう値段よりも安く売却してしまい損をしてしまう危険があります。
高い価格を参考にしてしまえばいつまでも売れずの残ってしまい、新居が購入できないなんて状況に陥る可能性もあります。
ポータルサイトではどういった理由で売り出され、どのような条件があるのかが不明慮なことが多いです。
ですから、あくまでも「これからライバルとなる物件の価格を見てみる」程度の認識にとどめ、「自分の物件もこのくらいで売れる」とは考えないようにしましょう。
6-2. レインズで調べる
レインズとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営管理している不動産情報交換システムです。
不動産ポータルサイトとは異なっており、実際の取り引き事例を確認することができます。
ただし、宅建資格の所有者が閲覧できる情報と、一般人の閲覧できる情報は異なっています。
基本的に取り引き情報は個人情報のため、坪単価や間取り、築年数は明記されいていますが、所在地や建物面積はおおよその数字で表記され、物件が特定できないようになっています。
いくらで売れたのかは自分で計算する必要があり、またその計算結果もおおよその数字でしかわかりません。
このサイトでわかることは、「中野駅から徒歩10分圏内で、築年数は10年、面積が80～100平米の4LDKのマンションが5120万円～6400万円の間で売れた」のようなかなりざっくりとした数字になってしまいます。
また、不動産ポータルサイトと同様に、どのような理由で売り出されたかは不明なので、あくまでも「そのくらいの価格帯で売れることもあるのか」程度の認識にとどめておきましょう。
6-3. 不動産鑑定士を利用する
不動産の価格を調べる場合、不動産鑑定士を利用するという方法もあります。
不動産鑑定士を使った鑑定では、実際に売却できると思われる価格にかなり近い、精密な価格を算出してもらえます。
ただし、不動産鑑定士を使った場合は費用がかかり、目安としては30万円～50万円ほどの高額な費用が必要とされます。
この不動産鑑定は裁判や納税、相続に関する場合によく利用され、売却の際はあまり利用されません。
6-4. 不動産業者を利用する
売却時に不動産価格を確かめる際は、基本的に不動産業者を利用します。
ほとんどの人は不動産会社に仲介を依頼して売買を行うので、ほぼ確実に不動産業者から査定を受けます。
不動産業者は取り引きの最前線で働いているため、査定価格は市場取引されている価格に近くなります。一般的には、その価格前後で売れます。
また、不動産鑑定士の鑑定とは異なり、不動産業者による査定は無料でしてもらえます。
ただし、不動産業者から査定を受ける場合は、必ず複数社から受けるようにしましょう。
1社だけだと、その査定額が本当に適切なのか、その不動産業者は信頼できるのかというのがわかりません。
そこで、必ず複数社から査定を受け、査定額とその対応を比較するようにしましょう。
すでに査定を受けたい不動産業者が決まっている場合は、その業者の他からも査定を受けるようにしましょう。
まだ受けたい業者が決まっていない場合は、不動産一括査定サービスなどを使ってみてもいいでしょう。
マンション売却であればマンションナビという、マンションに特化したサービスがあるので、そちらを使ってみてもいいかと思います。
7. 4LDKのマンションが売れない時はどうする？
いざ売却を開始したにもかかわらず、全然売れずに困るという人もいます。
もしかしたら、こちらを見ている方で、いま困っているという人もいるかもしれません。
そこで、こちらでは売却を開始したけどずっと売れずに困っている、または困ったときはどうすればいいかについて解説していきます。
7-1. 売り出し価格の見直しをする
一番現実的な対策としては、売り出し価格を見直すという事です。
売れない原因の多くが買主からみて「割高な物件」となってしまっていることにあります。
売却開始すぐは少しでも高く売却するために、また値下げ交渉を見越して、少し高めに売りに出します。
もし買い手が付かない場合は、いつまでも最初の売り出し価格にこだわらず、計画的に値下げをおこないましょう。
そのためには「いつまでに売却をする」という期限を自分の中で定めておくことが大切です。そして、その期限までに段階的に値下げを行い、少しでも高い金額で買主が見つかるようにしましょう。
段階的に値下げを行わないと、絶対に売らなくては行けない期限が目の前にせまった時に焦ってしまい、絶対に売れるような安価にまで急激な値下げをしなくてはいけなくなる危険があります。
もし、売り出してから値下げを行っていない場合は、ちょっとした値下げを検討してみましょう。
7-2. 不動産会社を変更する
もしかしたら、売れないのは不動産業者が原因かもしれません。
どこの不動産業者も変わらないのでは、と思われている方もいるかもしれませんが、不動産屋の能力は価格にはっきりと差が出ます。
わかりやすいところで言えば、普段は賃貸業務をしているけど片手間で売却をしている業者と、売買専門の不動産業者では売買に関するノウハウの量が異なります。
また、戸建て住宅の売買を中心としている業者がいるように、マンションの売却が中心の業者もいます。それぞれ得意分野が異なっているため、自分の所有している物件の属性に合った不動産業者を見つける事が大切なのです。
もし、あなたが戸建て住宅の売買が得意な業者に、マンション売却の依頼をしていたとしたら、全く売れないという状況になることもあります。
プロ野球選手がプロサッカー選手に混じってサッカーをしても上手くいかないように、不動産業でも、自分の得意分野でなければ結果は出せません。
また、そもそも能力が備わっていない不動産業者だから、売れずにいる可能性もあります。
ですから、「不動産屋からの連絡が少ない」「営業マンが頼りない」「頻繁に値下げしようという」など、不動産業者に違和感を感じた場合は、不動産業者の変更を考えてみた方がいいかもしれません。
そして、マンション売却が得意な不動産業者を探すようにしましょう。
もし業者のあてがない場合は、普通の不動産一括査定サイトを使ってもいいですし、マンションナビのようなマンション特化の不動産一括査定サイトをつかってもてもいいでしょう。
7-3. 買取業者を使う
不動産業者を変えた。値下げを行った。それでも売れない。
となった場合は、最後の手段として買取業者を使うという方法があります。
買取業者の場合、物件を買うのは不動産業者となります。
メリットとしては、一般の売買仲介の場合は一般的に契約完了まで3ヶ月の時間がかかりますが、業者買取の場合は2週間ほどあれば売却を完了することができます。
また、マンションを売却した際は売却後も「契約不適合責任」という、もし買主が伝えられていなかった欠陥が物件から見つかった場合、売主が補修するか、補修費用を負担するという決まりがあります。
しかし、業者買取の場合はこの「契約不適合責任」を負わなくて良くなります。
ただし、売れる値段は一般的に相場の7割前後とかなり安くなってしまいます。
3000万円が相場の物件であれば、2000万円近くまで安くなるということです。
そのため、できるだけ高く売りたい場合は、買取業者ではなく、通常の一般売買をすることをおすすめします。
ただし、例外として事故物件（瑕疵物件）であったり、あまりにも劣化が進んで人が住めないような家のような明らかに買い手が付きにくい物件の場合は、買取業者を頼ってみた方がいい場合もあります。
8. まとめ
4LDKのマンションは「3LDKと比べて需要が少なくなるが、供給量が少ない分だけ買い手が現れればすぐに売れる」ことが期待できます。
それはつまり、上手く売り出せば簡単に売れる場合もある反面、売却戦略を間違えてしまえばいつまでたっても売れないという状況になるという事です。
だからこそ、売却のパートナーとなる不動産業者選びが何よりも重要です。
不動産の素人が、プロである不動産屋と対峙して、信頼できるかできないかと言われても普通はわかりません。
しかし、複数の不動産業者から査定を受ける事によって
「A社は連絡が遅いし対応が雑だった」
「B社の営業マンはちゃんと私の話を聞いて、疑問にちゃんと答えてくれた」
「C社の査定額の根拠が不明慮だった」
「D社の販売戦略の説明には説得力があった」
と、いったようにプロ同士を比較することができるようになります。
そうすれば
「じゃあ、B社とD社にもう少し詳しく話を聞いて、どちらと契約を結ぶか決めよう」
と、選択肢を絞る事ができて、より不動産業者選びの精度が上がっていきます。
ですから、必ず複数社の不動産業者から査定を受け、我が家の売却に自信があるという有能な不動産業者を選び出しましょう。
それが、4LDKの売却を成功に終わらせる可能性を、最も高めてくれる方法です。