取得5年以内のマンション売却は税金で損するって本当?を徹底解説


マンションを購入してから5年以内に売却する人は少なくありません。
投資目的で売る人もいれば、家庭の事情によって売却する方もいます。

しかし「5年以内にマンションを売却する」ということには、大きなデメリットがあります。

それは「5年以内の売却だと税金が高くなる」ということです。

そこでこちらでは、取得から5年以内にマンションを売ろうかと考えている方に向け、

  • 5年以内に売るとどれくらい税金が高くなるのか
  • 5年以内に売っても税金を抑える方法は
  • 5年以内でも手放したほうがいい物件の特徴

などについて触れていきます。

ぜひ最後まで読んで、自分の所有しているマンションは5年以内に売ってもいいのか、それとも5年以内に手放さない方がいいのかを判断しましょう。

1. 問題はマンション売買で生じる税金

まずはじめに、マンションを売却する際には税金がかかります。

さらにマンション売却時にかかる税金には、必ず課税されるものと、利益が生じた際に課税されるものにわかれます。

必ず課税される税金
 印紙税、登録免許税

 

利益が生じた際に課税される税金
 住民税、譲渡所得税、復興特別所得税

 

このうち、5年以内のマンション売却に大きな影響を与えるのが、利益や生じた際に課税される「住民税」「譲渡所得税」です。

この住民税と譲渡所得税は、取得してから5年以降に売却した時と比べて、5年以内に売却した場合は2倍に近い税金にまで膨れ上がるのです。

1-1. マンション売却で利益が出たときの課税額の計算方法

まず、利益が生じた場合は課税されますが、どれくらい課税されるかを計算するための計算式があります。

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

この計算によって「譲渡所得」を算出し、「譲渡所得」に「税率」をかけて税金をいくら払わなくていけないかを計算します。

「譲渡収入金額」・・・マンションが売れた値段。売却前は査定額などでおおよそを計算できます。
「取得費」・・・マンションを買ったときの値段および、買ったときに払った不動産業者の仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、司法書士手数料、またはリフォームにかかった代金などの合計から「減価償却費(後述)」を差し引いた金額。
「譲渡費用」・・・とは売る際にかかったお金。印紙税や登録免許税、不動産業者への仲介手数料などのこと。

1-2. 減価償却費を計算する方法(実額法)

マンションのような建物は、経年劣化により価値が減少していくというのが基本的な考え方となります。

そのため、取得した時からどれだけ価値が下がったかを「減価償却費」という名目で算出し、購入時にかかったお金からを差し引いて計算を行います。

居住用のマンションで取得価格がわかってる場合は、実額法という次の計算式で算出します。

 減価償却費=建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数(※)

※経過年数は取得してからの年数であり築年数ではありません。
築年数と説明しているサイトもあるので注意してください。

償却率は法令により以下のように決められています。

  • 木造……0.031
  • 木造モルタル……0.034
  • (鉄骨)鉄筋コンクリート……0.015
  • 金属造①……0.036(軽量鉄骨のうち骨格材の肉厚が3mm以下)
  • 金属造②……0.025(軽量鉄骨のうち骨格材の肉厚が3mm超4mm以下)

出典:国税庁HP

マンションの場合は(鉄骨)鉄筋コンクリートで作られているのが一般的ですので、多くの方は「0.015」をあてはめて計算します。

<計算例>

4000万円(建物2000万円、土地2000万円)で買った所有期間5年で鉄筋コンクリートのマンションの場合、建物の2000万円に対してのみ減価償却が適用されます。(土地は経年劣化しないという考えから)

2000万円×0.9×0.015×5=135万円

この135万円が減価償却費となります。

例えば、このマンションが4500万円で売れ、譲渡費用に300万円かかった時の譲渡所得は以下の計算で求められます。

4500万円-{(4000万円-135万円)+300万円}=335万円

この335万円が譲渡所得(利益)となり、この335万円に税率をかけた金額が、あなたが支払う税金となります。

1-3. もし取得費用がわからない時(概算法)

親から相続したマンションだったり、資料を失くしてしまったといった理由から、取得価額がわからないという人もいるかもしれません。

その時は、概算法という譲渡価格の5%を取得費用とする計算方法を使います。

例えば、4000万円で売却した場合は以下のようになります。

4000万円×0.05=200万円

200万円を取得費用として計算します。

例えばこのマンションが4500万円で売れ、譲渡費用に300万円かかったた場合は

4500万円-{(4000万円×0.05)+300万円}=4000万円

この4000万円が譲渡所得となり、この4000万円に税率をかけた金額が、あなたが支払う税金となります。

実額法(取得費用がわかっている時)と概算法を比較してわかると思いますが、ほとんどの場合で概算法の方が課税額がかなり大きくなります。

そのため、必ず取得費用がわかる証明書を見つけるようにしましょう。

取得してから5年以内の売却の場合であれば、たいてい契約書や領収書は残っているとは思います。

しかし、どうしても見つからないという事もあるでしょう。

その場合は、購入時に利用した不動産会社などに連絡をして資料が残っていないか問い合わせて、どんな手段を使ってでも取得費用を証明できる資料を手に入れましょう。

1-4. 5年以内と5年以降の税率の違い

ここまでで譲渡所得の計算方法を理解していただけたかと思います。

そして、最後にこの譲渡所得に税率をかけて、納税額が決まります。

しかし、この税率が問題で、5年以内か5年以降かによって2倍も変わります。

保有期間が5年以下のマンションを売却した場合を「短期譲渡所得」、5年以降のマンションを売却した場合を「長期譲渡所得」と分類します。

短期と長期のの所得税と住民税の税率は、以下のように変わります。

短期 取得5年以内 所得税30.63% 住民税9% 計39.63%
長期 取得5年以降 所得税15.315% 住民税5% 計20.315%

取得から5年以内にマンションを売却すると税率は39.63%、5年以降と比較しした場合は20.315%とほぼ2倍近く税率が変わってきます。

例えば、上の計算例で「4000万円(建物2000万円、土地2000万円)で買った所有期間5年で鉄筋コンクリートのマンション」で「4500万円で売れ、譲渡費用に300万円かかった時」にあてはめて計算してみます。

※減価償却費の計算の所有期間5年は、本来4年(短期)と6年(長期)にわけて計算するべきですが、わかりやすくするために5年に統一して計算します。
※税率は小数点第1位を四捨五入して計算します。

4500万円-{(4000万円-135万円)+300万円}=335万円(譲渡所得)

  • 長期譲渡所得の実額法

335万円×約20%=67万円

  • 短期譲渡所得の実額法

335万円×約40%=134万円

この例では売却によって利益が生じる場合、5年以内か5年以降かによって67万円もの差が生まれます。

もし、取得費用がわからずに概算法ので算出された4000万円という譲渡所得で計算した場合は、税額に800万円もの差が出ます。

1-5. 注意が必要な5年という定義

この短期と長期をわける5年という定義には注意が必要です。

例えば、2015年5月5日に購入したとして、2020年5月5日以降であれば取得から5年が経過しています。

しかし、譲渡所得における課税は「売却した年の1月1日」の時点にさかのぼって計算します。

つまり、2020年の1月1日時点で5年以下か5年以降かで判断する必要があります。

そのため、2020年5月5日以降に売却したとしても、2020年の間だった場合は、短期譲渡所得の税率約40%で課税されることになってしまいます。

長期譲渡所得の税率20%で売却するためには2021年1月1日以降に譲渡しなくてはいけないので注意が必要です。

なお、この場合、2019年のうちに売却活動を初めても、引き渡し(売却完了)した時点で2020年1月1日以降であれば長期譲渡所得の税率で計算できるので、早めに売却活動を初めても問題ありません。

ただし、トラブルを防ぐためにも購入検討者に対してあらかじめ、引き渡しができる時期を明確に伝えて置くようにしましょう。

2. 控除制度を使って5年以内でも損せず売却できる

ここまで読んで、譲渡益が出た場合は税率を考えると「5年以内で売るのは損」ということは伝わりましたでしょうか。

しかし、様々な事情から5年以内に売却しなくてはいけないという状況もあります。

そもそも、この税制はバブルの原因の一つとなった「土地転がし」のような、不動産の短期転売によって利益を得る投資を抑制のために制定されているものです。

投資用ではなく居住用に買った人からすれば、生活に必要な売却という場合がほとんどです。
それなのに、5年以内に売却する際に投資目的の人と同じように課税されるのは、納得しがたいものがあるのではないでしょうか。

そこで、必要な売却をする人に対して負担をかけないための特別控除があります。

2-1. 3000万円特別控除の特例

マイホーム(住居用財産)を売った場合に使える制度で、短期であったも長期であっても、譲渡所得から最高3000万円までを控除できるという特例です。

この特例を使ったときの納税額の計算式は以下のようになります。

 (譲渡所得-3000万円)×税率=税額

 

この計算の結果、税額が0以下の数値となるようであれば納税額は0円となります。

譲渡所得が3500万円のようになった場合は、3000万円は控除され、残りの500万円に対して課税されます。

つまり、譲渡所得は3000万円までは譲渡所得に対する税金を負担しなくていい、ということです。

ただし注意が必要なことは、以下のようなマンションの場合は適用されないということです。

(1) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
(2) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
(3) 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

引用:国税庁 HPNo.3302 マイホームを売ったときの特例

また、このマンションに今は住んでいないけど、前までは住んでいたという場合は、本人が居住しなくなった日の3年目の年末までであれば特例を受けることができます。

例えば、2016年5月10日に住まなくなった場合は、2019年12月31日までであれば3000万円の特別控除を使う事ができるということです。

この特例による控除額は売却においてかなり大きな金額となります。

もし、現在売ろうか悩んでいるマンションに住んでおらず、なおかつ住まなくなってから3年目の月末を迎えていないという方は、この特例のためにも売却の準備をして見ることをおすすめします。

まずはマンションの査定額を調べ、その査定結果で仮計算をして、この3000万円の控除でどれくらい税金が免除されるのかをチェックしてみましょう。

3. 5年以内に売却はしたほうがいい?しないほうがいい?

ここまでで、住居用のマンションを売却する際に、

  • 5年以内に売却をすると税率が高くなってしまい損
  • 5年以内に売却しても譲渡所得が3000万円以内であれば税金は0円

という事は伝わったかと思います。

しかし、ここまではあくまでも経年劣化による物件自体の資産価値の低下や、不動産市場の盛り上がりによる不動産価格の高騰などを一切加味していない計算となります。

そのため、もっと分かりやすく売ったほうがいいであろうマンションを紹介していきます。

3-1. 高く売れそうな場合は売却したほうがいい

例えば、購入した時より高く売れそうな場合は売却したほうがいいでしょう。

不動産はタイミングによって相場が上下します。

特に近年では「全国的に地価が上昇した」であったり「マンションの取引価格が上昇した」というニュースを耳にする機会が多かったと思います。

そのため、購入時よりも不動産価格が上昇している可能性が十分にあります。

ある程度の譲渡所得であれば、3000万円の特別控除で税金を0円にすることができます。

また、譲渡所得が3000万円を超え、短期譲渡所得として40%で課税されるとしても売った方がいいでしょう。

というのも、例えば「所有期間5年以降まで待てば、支払う税金が100万円安くなる」としても、それまでにマンションの売却価格が500万円下がってしまえば結果的には大損です。

そのため、支払う税金が数十万円、数百万円高くなるとしても、もっと高い金額で売れるのであれば売却したほうがいいでしょう。

もし、所有しているマンションの価値がわからない場合は、簡単に試せる不動産一括査定サービス(マンションナビなど)を活用して、とりあえず資産価値をチェックしてみましょう。

3-2. 築浅の物件は売却したほうがいい

新築や築浅で買った物件の場合は、早めに手放した方がいい可能性があります。

本来であれば築が浅ければ浅いほど価格の下落率は急激になります。
逆に築20年のあたりまで来ると、価格の下落率は緩やかとなります。

※マンションの資産価値の下落率について詳しく知りたい方はこちら
マンション売却における築年数と資産価値の下落率 – マンション売却カレッジ

ただし、近年の不動産価格の高騰によって、その価格下落が緩やかになっていたり、逆に上記したように取得時よりも高額になっている可能性も十分にあります。

反対に、新築物件の増加、空き家の増加、人口減少、オリンピックの終了などを加味した場合、不動産市場は十分に下落する可能性があります。

売りたいときに売れず、売るためにはかなりの値下げをしないと売れない、という状況になってもおかしくありません。

そういった理由から、築20年未満のマンションでいずれ売却することを考えている場合は、今のうちに売却活動を始めることをおすすめします。

ただし、「港区の青山」や「千代田区の番町」のエリアにあるような、特別に資産が下がりにくく需要の高い地域は手放さない方がおすすめです。

4. まとめ

この記事をまとめると、「取得から5年以内のマンションを売却税率が高くなるが、控除を使って譲渡所得が3000万円以内であれば税金を0円にすることができる」ということになります。

つまり、居住用のマンションであれば、5年以内という状況はあまり気にしなくても問題ありません。

それよりも重要なのは、できるだけ高く売ることができる不動産業者を見つけることです。

A社というマンションが得意な業者であれば5500万円で売却できるマンションを、戸建てが得意なB社に依頼して5000万円で売却してしまえば、3000万円の控除を使って200万円の節税ができたといっても本末転倒です。

節税も大切ですが、できるだけ高く売ることが最も手元にお金を残す方法です。

不動産業者選びだけは一番時間をかけ、後悔のない売却につなげましょう。

5. 追記:まだ自分のマンションの査定を受けてみたことがない場合

いま売却するならいくらで売れるのか調べたいという場合は、不動産一括査定サービスを使うことが主流となっています。

というのも、不動産一括査定サービスは

  • 誰でも無料で使える
  • 45秒のかんたん入力で完了する
  • 物件の地域に精通した不動産屋だけが査定して結果をくれる
  • 査定を受けたからと言って必ず売却する必要はない

といったかなりハードルの低いサービスでありながら、プロの不動産業者から簡単に査定額を教えてもらえるからです。

また、不動産一括査定サービスの中でもマンションナビというサービスは

  • マンションに特化しているサービス

ですので、「とりあえずマンションの査定額を調べてみたい」という人や「マンション売却が得意な業者を見つけたい」という人には適したサービスと言えます。

すでに利用者数が360万人に達しているので、マンション売却のスタートラインとしては使いやすいでしょう。

特に頼みたい不動産業者が決まっていない方や、すでに査定は受けたけど他の業者からも査定を受けてみたいという方はとりあえず試してみてはいかがでしょうか。

ただし、マンション限定ですので、戸建てや土地などの不動産売却を検討されている方は使えません。