1LDKのマンション売却は難しい?損しないために知っておくべきこと

最初に結論をお伝えすると、1LDKのマンションは他の間取りと比較して売りにくい間取りです。

そのため、2LDKや3LDKのようなファミリー向けの人気物件とは違い、1LDKは売り方に工夫が必要です。

この売り方の工夫は、基本的に不動産業者の能力に依存します。

その物件の条件(築年数、階層、眺望、周囲環境、地域の開発状況など)に合わせてターゲットをどう定めるか、どの広告媒体を使って宣伝をするのか、などによって売れる早さや売れる金額が大きく変わってきます。

そのため1LDKのマンション売却では、1LDK特有の工夫ができる優秀な不動産業者と出会う事が何よりも大切です。

もし、マンションの売却が初めてという方や、まだ慣れていないという方に向け、まず最初にやるべきことをお伝えします。

マンション売買に慣れている方は、飛ばして読み進めてください。

もし不慣れである方は、引き続きお読みください。

もし優秀な不動産業者を見つけようと思った場合は、できるだけ多くの不動産業者から査定を受けることが大切です。

複数の不動産業者から査定を受けることで、査定額を見比べることができます。
プロから見た平均的な資産価値を把握することで、おおよそいくらが自分のマンションの相場かを知ることができます。

これだけで、マンションを安く売却してしまうリスクを減らすことが可能です。

また、不動産業者の対応を比較することで、「丁寧な業者」と「雑な業者」の見分けがつくようになります。

もし、1社からしか査定をしてもらわなければ、査定額がは高いのか安いのか、その不動産業者は丁寧なのか雑なのか、一切の判断材料もなく主観でしか判断できません。

運よく優秀な不動産業者と出会う可能性もありますが、悪徳不動産業者に引っかかって大損してしまう可能性もあります。

そのため、最初は必ず複数の不動産業者から査定を受けるようにしましょう。

まだ、査定を受けていない場合は、とりあえず無料で使える不動産一括査定サービス(マンション専用のマンションナビがおすすめ)を活用し、査定額と不動産業者の対応を比較してみましょう。

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マンションナビは、マンション売買が得意な不動産業者からかんたんに複数社同時査定を受けられるサービスです。これを使ったからといって必ず売る必要はなく、迷っている方でも安心して利用可能です。

基本的に優秀な不動産業者を見つける事ができれば、売り方に工夫が必要な1LDKであっても、上手く購入希望者を見つけ、成約へと繋げてくれるでしょう。

しかし、完全に不動産業者に任せっぱなしにせず、自分も一緒に考えて不動産業者と一緒に最善の売却をしたいという方もいるかと思います。

そこで、こちらの記事では1LDKの売りにくい理由や、売却のコツ、対処方法、売主としての心構えについて触れていきます。

最後まで読み、納得のいく1LDKのマンション売却ができるように、必要な知識を身に着けておきましょう。

1. 1LDKが売りにくい理由

そもそも、1LDKがどんな間取りを指すのかというと、部屋が1つとリビングダイニングキッチン(8畳以上)がある間取りのことを言います。

基本的に1DKと1LDKの部屋数は同じです。
DKとLDKの違いはなにかというと、キッチンのある部屋が4.5畳以上8畳未満の時にDK、8畳以上の時にLDKと決められています。

1LDKの物件に住むメインの層は独身、または二人暮らし(新婚夫婦やカップル、兄弟、姉妹など)がターゲットとなっています。
つまり、20代の若い世代がメインターゲットの間取りとなっています。

しかし、国土交通省の調査によると、新築の分譲マンションと中古マンションを購入する人のうち、20代は全体の5%程度に過ぎません。

マンションのメインの購買層は30代以降となりますが、その頃にはすでに子どもができて1LDKでは手狭となっている事が多くなります。
また、まだ子どもがいない夫婦であっても、将来的に子どもを作る事を考えて2LDKや3LDKを購入したり、子どもができるまでは1LDKの賃貸でいいと考える人も多く、結果的に1LDKを購入しようと考える人はかなり少なくなってしまいます。

つまり、1LDKを購入したいと考える人は、ファミリータイプに間取りと比較してかなり少なくなってしまいます。

1LDKのに住みたいという需要自体はあるのですが、購入するのではなく賃貸にしようと考えられやすく、結果として1LDKは売却しにくい間取りとなっているのです。

2. 1LDKを売却するコツ

ただ、1LDKが売却しずらいと言っても、全く需要がないわけではありません。

ターゲットを絞って広告を打ち出すことによって、1LDKを売り出す事でうまく売却することが可能になります。

それでは、どんなターゲットに絞ればいいのかを解説していきます。

2-1. 新婚夫婦をターゲットに売り出す

夫婦には、子どもを欲しいと考える夫婦もいれば、DINKs(ディンクス)と呼ばれる子どもを持たない夫婦もいます。

DINKsのように人生設計の中に子どもが含まれていない夫婦や、結婚後しばらくは子どもを作らず、二人だけの生活を楽しみたいと考える夫婦は少なくありません。

1LDKは二人暮らしに向いている間取りです。
子どもを持つ予定のない夫婦であれば、十分に購入を検討する間取りです。

そこで、売り出す際は「新婚夫婦向け物件」として売り出す事で、これから二人で生活をしていこうと考えている新婚夫婦の目に付きやすくすることができます。

2-2. 老夫婦をターゲットに売り出す

二人暮らしをターゲットにする場合、新婚夫婦ではなく老夫婦をターゲットとする方法もあります。

例えば、子どもが自立したことで持ち家や3LDKのマンションを広いと感じ、規模の小さい住まいに住み替えたいと考える人は少なくありません。

また、子どもの近くに引っ越したいと思ったり、利便性の高い地域に引っ越したい、老朽化した広い家を修繕するくらいなら小さいマンションに引っ越す、かかりつけの病院の近くに引っ越したい、など様々な理由から1LDKの購入を検討している夫婦もいます。

最近では、よかれと思って子どもに家を残した結果、逆にその家が子どもの負担となってしまう、という話もよく聞かれるようになりました。
そのため、まだ売れるうちに自分で家を売却し、その売却益で余生を過ごし、子どもの世話にならないようにと考える方も増えてきています。

そういった方たちにとって1LDKは最適なサイズのため、交通アクセスが良かったり生活利便施設が近い地域、また平坦で移動が楽な土地などの1LDKであれば、老夫婦向けに売り出してみることをおすすめします。

2-3. オーナーチェンジ物件として売り出す

現在、所有している1LDKを賃貸として貸している場合は、オーナーチェンジ物件として売り出す事で早く売れる可能性があります。

オーナーチェンジとは、現在借りている人(賃借人)が住んでいる状態で売買することをさします。オーナーだけが変わり、賃貸借契約はそのままのため、オーナーチェンジと言います。
投資家にとって買った時点で入居者がいるというのはリスクが少なく、また、1LDKは賃借人の入居期間も長くなり安定して収入を得られる傾向があるため人気があります。

現在賃貸として貸している場合は、入居者が退去してから空室で売るのではなく、オーナーチェンジ物件として売る事で、売却スピードが上がる可能性が高くなります。

3. 1LDKが売れない時の対処法

いざ、売却を初めてもなかなか売れないということも考えられます。
その際に、ただそのまま売り続けても売れる期待はできません。

ここからは、1LDKのマンションが長期間にわたって売れない場合、どのような対処方法があるのかについて解説していきます。

3-1. 売り出し価格を下げてみる

値下げを検討してみることも大切です。

1LDKは需要が少ないため、たまたま買い手が見つかっていない可能性も否定できませんが、売り出し価格が強気すぎる可能性もあります。

値下げのベストなタイミングや、どれくらいの値下げが妥当なのかについては、不動産業者とよく相談することが大切です。

値下げが早すぎれば、高く売れるチャンスを逃してしまいます。
また、値下げのタイミングが遅ければ、売れるのが遅くなってしまう可能性があります。

信頼できる不動産業者がパートナーが見つかり、その業者が「値下げが必要」と判断した場合は思い切って値下げをしてみましょう。

3-2. 買取業者を検討してみる

売らなくては行けない期限が目前に迫っていたり、とにかくすぐに手放したいという状況であれば買取業者を頼ってみるという選択肢もあります。

最初にデメリットをお伝えしておくと、一般的に買取金額は相場の70%程度になってしまいます。
買取業者は通常、買い取った後にリフォーム等をおこない、そのうえで販売して利益を出さなくてはいけません。そのため買取価格は安くなってします。

しかし、メリットもあります。

ひとつは1週間程度で買取が完了するという点です。

通常の仲介で個人間売買をおこなうと、平均で3ヶ月ほどの時間がかかります。売れる金額よりも、すぐに手元に現金が必要だという人に向いています。

また、仲介業者を使った個人間の取り引きの場合、契約不適合責任(旧:瑕疵担保責任)というものがあり、売却後に欠陥が見つかった場合は売主が責任を負わなくてはいけません。
つまり、売却後に数十万円、数百万円というお金を払わなくてはいけなくなるリスクがあります。

しかし、業者買取の場合はその責任を負う必要がありません。売ったらそれで終わりですので、後々お金を払わなくてはいけなくなるというリスクがなくなります。

そのため、特に古い物件、駅から遠い物件、事故物件などの買い手が付きにくい物件は、買取業者を頼ってみることを検討してみましょう。

ただし、中には相手が素人だからと、とにかく安く買い叩こうとする悪徳不動産業者もいます。
そんな悪徳不動産業者にひっかからないよう、いきなり直接不動産屋に話を持って行かずに、まずはマンションナビなどの不動産一括査定サービスを使って相場を把握したうえで買取を検討しましょう。

豆知識ですが、不動産一括査定サービス(マンションナビなど)を使う際、「要望欄、質問欄」に「通常の売却を考えていますが、場合によっては買取も考えているので、買取の場合の金額もお願いします」という旨を記入しておけば、買取に対応している業者から売却と買取のそれぞれの査定額を知る事もできます。

3-3. 不動産業者を変更してみる

もしかしたら、能力の不足している不動産業者と契約を結んでしまっている可能性があります。

  • 内覧者が全く来ない
  • こまめに不動産業者から報告がない
  • 不動産屋の営業がなぜか気に入らない

上記に当てはまる項目がある場合は、不動産業者を変えることを検討しましょう。

不動産業者を変更して売却の戦略が変わる事で、今まで届いていなかった購入希望者に、あなたの物件の情報が届く可能性があります。そして、一切の内覧者がなかったような物件が、業者を変えたとたんすぐに成約するという事も珍しくありません。

ただし、不動産業者と売買の仲介をお願いした場合、一般的に3ヶ月の契約期間が設けられています。その契約期間内に業者を変更しようとすると、それまでにかかった費用の実費を請求される可能性があります。

そのため、契約を解消する場合はその契約期間が終わったタイミングがベストです。基本的には不動産業者から「契約を更新しますか?」と聞かれるので、その際に「契約は更新しません」と答えるだけで問題ありません。

3-4. 賃貸経営を検討してみる

一度査定をしてもらう際に「良い値段で売れなさそうであれば賃貸も考えている」という事を伝えてみてもいいでしょう。

1LDKは賃貸では人気があるため、物件によってはすぐに売らずに賃貸経営をした方がいいかもしれません。

ただし、賃貸経営は空室のリスクや維持費がかかるため、賃貸に向いていない物件を賃貸にしてしまうと、赤字になってしまう危険があります。

自分の所有している物件が賃貸に向いているかどうかは、自己判断せずにプロである不動産業者の意見を聞きましょう。
例えばマンションナビで査定を受ける際に希望をすれば、売却査定と同時に賃貸運営する場合の賃料計算を行ってくれるので試してみてもいいでしょう。

賃貸経営を行う場合は慎重に進める事が大切ですが、上手くいけば不労所得として収益化できるチャンスもあります。

4. 1LDKの売却で大切な事とは?

4-1. 一人一人のお客を大切にする

上記しましたが、1LDKを買いたいという人は他の間取りと比較して少なくなりがちです。
そのため、ひとり一人のお客を大切にすることが重要です。

不動産売買では当たり前のように値下げ交渉が行われます。この時、人気間取りの物件では、売り手の納得できない金額であれば次のお客を待つ事もできます。
しかし1LDKでは、人気間取りと違い次にいつお客が来るかわかりません。
そのため、ある程度は購入希望者からの要望にこたえるつもりでいる事が大切です。

もちろん譲歩が可能な範囲の要望に対してであり、極端な値引き交渉などに応じる必要はありません。

ただ、次のお客がいつくるかはわからない、という気持ちで売却活動を進めていきましょう。

4-2. 1LDKの売却は不動産業者の能力で決まる

1LDKの不動産売却は業者の能力によって、売れる値段や売れるスピードが変わってきます。

能力というのは、「物件の隠れた魅力に気付けるか」、「広告を出向する媒体をどれだけ多く持っているか」、「どれだけターゲットに刺さる広告を作成できるか」などのことを言います。

基本的に売却の自信がある業者ほど、高額な査定となる傾向があります。

しかし、ただ査定額が高額なだけで業者を選んでしまうのは危険です。
理由は、ノルマがあるような不動産業者の場合、仲介の契約をとるためだけに高額査定を行う場合があります。
実際は提示された査定額では売れず、無駄に売却期間が長くなってしまったり、必要以上の値下げが行われて売却価格が相場以下になってしまう可能性があります。

そのため、査定額だけに注目するのではなく、その査定額となった根拠はなんなのか、それを丁寧に説明してくれる業者かどうかを見る事が大切なのです。

ただ、不動産売買に慣れていない人の場合、どの説明が丁寧で、どの説明が雑なのかを判断することは難しいものです。

そこで重要な事が、複数社を比較することなのです。

1社だけではそれが丁寧か雑かちうのはわかりづらいですが、いくつもの不動産業者の様子を比較することで判断ができるようになります。

不動産業者のあてが複数ある場合は、その業者に査定依頼をしてみましょう。当てがない場合は不動産一括査定サービス(マンションナビなど)を活用して、査定依頼をしてみてもいいでしょう。
とにかく、1社に頼るという事だけは避け、必ず複数社とコンタクトをとり、能力が高い不動産業者を見つけられるようにしましょう。

5. まとめ

1LDKの売却は他の間取りと比較して特に難しいため、上手く売却できる能力の高い不動産業者を見つけることが最も重要です。

マンション売却では、不動産業者と契約をしたあとは、売主にできることはほとんどありません。できることといえば、不動産業者がどのように活動しているかをチェックすることと、購入希望者が内覧しに来た時のために室内を綺麗にしておく事くらいしかありません。

つまり、売主が高く物件を売るためにできる努力は、不動産業者を探すタイミングだけなのです。

そして、この不動産業者選びによって、数百万円の値段が変わってしまうのが不動産売買です。

売却後に「もう少し高く売れたのでは?」と後悔しないためにも、不動産業者選びは絶対に妥協しないようにしましょう。
そして、いまできる事から少しずつ準備を進め、優秀で信頼できる不動産業者を見つけましょう。

6. まだ所有マンションの正確な資産価値を知らないという場合

まだ、所有しているマンションの正しい資産価値を知らないという方は、まずは正しい資産価値を把握しましょう。

マンション売却は普通の一括査定サービスではなく、マンション専用の一括査定サービスを使った方が高額査定に繋がります。

例えばマンションナビというサービスがありますが、こちらは

  • マンション専用
  • 完全無料
  • 利用者数360万人以上

といった特徴があり、60秒ほどの手続きですぐに売却相場を確認できます。

特に「初めてマンションの査定をしてみる」という方や「不動産屋に査定をしてもらったけど納得できていない」という方に好評です。

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