家族が増えたり、子どもが大きくなったり、生活の変化によって所有している2LDKのマンションを狭く感じ、売却して引っ越そうと考える方は少なくありません。
しかし、いざ2LDKのマンションを売却しようとすると「2LDKという間取りは売れにくい」という情報を目にして、不安になっている方もいるかと思います。
そこで、こちらで2LDKはなぜ売りにくいと言われるのか。本当に売りにくいのか。どうすれば売れるのか。について触れていきたいと思います。
中には賃貸に出してみようかなという方もいると思います。そういった方の場合はこちらの記事で賃貸のメリットとデメリットに関して詳しく触れていますので、ご参考にしてください。
※売却と賃貸はどっちを選ぶべき？
マンションの売却か賃貸か論争に終止符！どっちが得かとことん比較
1. 2LDKという間取りの基本
2LDKとは2部屋の居室にLDK（リビングとダイニングキッチン）がついた部屋のことを指します。
よく「2DK」と「2LDK」の違いがわからないという方がいますが、実際に見かけの部屋数は「2DK」も「2LDK」も同じですのでわからなくても仕方がありません。
では、2DKと2LDKは何が違うのでしょうか。
それは、用途によって表記が異なっているという点です。
DK（ダイニングキッチン）の場合は「キッチンと食堂」の機能を満たす部屋で、LDK（リビングダイニングキッチン）は「居間とキッチンと食堂」の機能を満たす部屋といった、用途の違いでDKとLDKを区別しています。
その用途の違いを明確にするために、目安となる基準が定められています
「2DK」と表記される場合は当該の部屋面積が6畳以上10畳未満の時。
「2LDK」と表記される場合は当該の部屋面積が10畳以上の時。
これは、平成23年11月11日に不動産公正取引協議会連合会により指導基準として定められました。
なお、2LDKの専有面積は40～50㎡が中心となっています。
専有面積が70㎡を超えるような物件で2LDKの間取りは少なく、大抵は3LDKなどのファミリー向けの間取りとなります。
1-1. 2LDKを欲しがる層は？
2LDKの最も多い購買層は20代の若い世代です。
2009年に発表されたリクルート住宅総研の住宅購入者調査によると、年代別に見た2LDK購入希望者の割合が最も多かったのは20代の約26％となっています。
30~34歳の割合は約13％となっており、他の年代も20代と比較して需要の割合は半分近くまで落ちています。
このことから、2LDKのメインの購買層は20代の若い世代ということになります。
ただし、全ての年代において最低でも10％以上の需要があることから、全ての年代から一定の需要が見込めます。
1-2. 2LDKが売れにくいのは本当？
2LDKという間取りは一人暮らしには広過ぎて、4人家族になるとかなり手狭な間取りとなっています。
そのため、欲しがる家族の構成は限られ、2人～3人の家族がメインの対象となります。
例えばすでに子どもがいる夫婦や、これから子どもが増える予定の人たちにとって2LDKという間取りは狭すぎます。
そのため、必然的に3LDKのような広い間取りの物件を探します。
実際に3LDKの購入希望者は、20代、30代、40代、50代以上、全ての年代において38.3％～51.3％ほどの需要があり、4LDKの間取りでも約27％～41％の需要があります。
つまり、3LDKや4LDKというファミリー層に人気な間取りと比較して、2LDKという間取りは需要が少なくなってしまいます。
しかし、近年は生き方も多様化しています。
核家族化に始まり、DINKsという子どもを持たない夫婦や、ミニマルライフ（必要最小限の生活）を営む家族も増え始めました。
また、子どもが自立して広くなった家を売却して、利便性が高い地域の広すぎない2LDKに移り住む老夫婦なども増加傾向にあります。
つまり、若い世代とシニア世代からの需要が増加しているのです。
シニア世代は「Iターン」や「田舎暮らし」のように、都会から田舎への移住が多い印象がありますが、実際は都会の利便性を求め、田舎や郊外から都心部に引っ越す人が増えているのです。
確かに、2LDKという間取りは以前は需要が少なく売りにくかった間取りでした。しかし、今はコンパクトながら快適に住みたいという人たちからの需要が増加しているため、必要以上に「売りにくい」と身構える必要はありません。
2. 2LDKの資産価値を決める要素
3LDKと比較して需要は少なくなってしまう2LDKですが、間取りだけではどちらの資産価値が上ということは決まりません。
立地や物件の状態などの様々な要因によって、資産価値は大きく変わってきます。
では、具体的にどのような要因で資産価値が高くなるのか、逆に低くなる資産価値が決まるのかを説明していきます。
2-1. 利便性が高い
日常生活を送りやすい地域は資産価値が高くなります。
「駅が近い」というのがわかりやすい例でしょう。
駅が近ければ通勤が楽になり、買い物のために市街地へ出やすくなります。
特にDINKsの人たちが2LDKを選ぶ場合、通勤における利便性を重視して選ぶ傾向が強いです。また体に衰えを感じている老夫婦が趣味を満喫するためにも、交通アクセスはとても重要な要素となります。
反対にファミリー層は利便性よりも住環境を重視する傾向があり、生活空間のゆとりや子育てのしやすさを優先するため駅の近さの重要性は低くなりがちです。
つまり2LDKの間取りで「駅が近い」というのは、資産価値を上げる大きな要素となります。
細かいところですが、特急が止まるか、各駅しか止まらないか、出張時に新幹線を利用しやすいか、といった事も資産価値に影響を与えます。
他にも
- 終電の時間はいつまでか
- コンビニが道中にあるか
- 街灯で夜も道が明るいか
- 安いスーパーが近くにあるか
- 医療機関や金融機関、公共施設があるか
- 平坦な地域か、急坂のある地域か
- 子どもが通う学校がどこになるか
などによって資産価値は変わってきます。
不動産は築年数が増えていくほど資産価値が下がり、売却価格も下がるのが普通です。
しかし、利便性の高いマンションに限っては古くなっても売却価格が下がりにくいという特徴があります。
逆に、利便性の低い地域の2LDKだと、極めて売りにくい物件となってしまう可能性があるので注意が必要です。
2-2. 住宅設備が充実している
住宅設備が充実しているかで、資産価値は大きく変わります。
特に収納スペースは注目される住宅設備の一つです。
マンションの弱点は収納スペースにあり、購入者希望者は収納が充実しているかを重視する人が多くなります。特に2LDKは、3LDKと比較して専有面積の問題から収納量が落ちてしまう傾向が強くなってしまいます。
押し入れやクローゼットの容量が不足すると、居住空間を物が圧迫してしまいます。
そのため、WIC（ウォークインクローゼット）のある2LDKや、2LDK+S（サービスルーム）のような収納力の高い物件は、必然的に需要が高まり、資産価値も高くなります。
住宅設備には他にも、
- エレベーターがついているか、ついている場合は何機のエレベーターがあるか
- 宅配ボックスは設置されているか
- オートロックがついているか
- インターホンはテレビドアホンか
- キッチンの設備は最新式か
- 洗浄機能付きのトイレか
- お風呂の設備は最新式か
といった要素も売却価格に影響を与えます。
場合によってはリフォームをして新しい設備を導入した方が、売却が有利になる可能性があります。
例えば、ファミリー層などは比較的「自分たちで好きに住まいをリフォームしたい」という人たちが多くいます。そのためリフォーム済みでリフォーム費用を上乗せされた物件よりも、リフォーム未実施で少し安めの物件の方が好まれます。
しかし、利便性を第一に考えて購入する人たちは、自分たちでリフォームをしたいとはあまり思っていない事も多々あります。すでにリフォームされて綺麗な設備の物件を購入し、手間をかけずにそのまま住みたいと考えているのです。
そういった人たちを対象に売却するのであれば、リフォームをして設備を整え、リフォーム費用を上乗せした価格で売却した方がいい可能性もあります。
ただし、リフォームにかかった費用を回収できる保証はありません。
自分の物件はリフォームをした方がいいか、それともしない方がいいか、最終的に手元に残るお金が多いのはどちらかを、プロである不動産屋に相談してから決めましょう。
2-3. 管理組合が機能している
中古マンションの購入時は「マンションは管理で選べ」という言葉があるくらい、マンションは管理組合が機能しているかが重要になります。
多くのマンションでは、マンションの住人から構成される「管理組合」と、それをサポートする「管理会社」によって運営されています。
ちゃんと管理が行き届いている場合、
- 蜘蛛の巣や落ちているゴミがマメに除去される
- 自転車置き場が綺麗にまとまり自転車が散乱していない
- ゴミ置き場が綺麗に整理されている
- 植木などが綺麗な状態に保たれる
- 共用部の電気が切れているとすぐに交換される
といった、ように住環境が清潔に保たれるようになります。そのため、購入希望者が内覧しに来た時の第一印象も良くなります。
しかし、管理組合が正常に機能していないと、こうした住環境の清潔さが保たれず、内覧しにきた購入希望者からしても良い印象をもたれなくなってしまいます。
それだけではなく、ずさんな管理が行われている管理組合だと、管理費や修繕積立金がどんどん高くなってしまうようなケースも少なくありません。
都市部のマンションで実際にあったエピソードでは、管理組合を完全に私物化してしまい、集められた修繕積立金や管理費を食い荒らされてしまったというものがありますし、地方のマンションでは7億円の修繕積立金、管理費を着服していたという事件もありました。
組合に私物化が進み組合の財源が枯渇してしまう事態となれば、改修工事が行えなくなって物件の老朽化が進んでしまったり、改修のための一時金として住民に対して大金が徴収されるような事態を招く危険もあります。
もし、このような管理組合の問題が発覚した場合は、マンション自体の資産価値の低下は免れません。
そのため、管理組合の重要性を理解している購入者は、管理組合の議事録を確認したうえで購入を検討します。
これに関してはこれまでの積み重ねによるものですので、近いうちに売却を検討している人にとってはいまさら変えようがありません。
しかし、逆に自分のマンションの管理組合が正常機能している場合は、それは大きなアピールポイントとなります。
一度「理事会だより」のような配布物を確認するか、「総会議事録」や「理事会議事録」を管理組合に閲覧申請し、修繕積立金残高や管理体制を確認してみることをおすすめします。
2-4. 住環境は整っているか
例えば、近くに嫌悪施設があると資産価値が下がってしまう場合があります。
嫌悪施設とは、人によっては「嫌だな」と感じるような、存在が周囲から嫌われる施設のことです。
例えば風俗店であったり、火葬場や原子力関連施設、廃棄物処理場、下水処理場、軍事基地など様々な施設があります。
この嫌悪施設とする基準は人や時代によって異なるため、一概には言えませんが、不快な匂いや騒音を発したり、危険物を扱っていたりという施設を指します。
近くに嫌悪施設があるマンションなのか、近くに嫌悪施設がないマンションなのかによって資産価値には大きく変わってきます。
また、住環境というのは嫌悪施設の有無だけではなく、
- 子どもが遊べるような公園があるか
- 近くに自然が多いか
- 近くに巨大な建物がなくて景色が開けている、また十分に採光がとれているか
- 交通量の多い道路に面していないか
- 線路に隣接していないか
- ハザードマップで安全なエリアになっているか
- ペット可か、不可か
などの安全性や、快適さなどもも売却価格に大きな差が出てきます。
3. 2LDKをできるだけ高く売るコツ
ファミリー層に人気の3LDKや4LDKと比較して、2LDKは需要が少ないというのは事実です。しかし、それが安くなってしまうという事かというと、そういう訳ではありません。
正しい売却戦略を立てて、売却活動を行うことで、高額での売却も不可能ではありません。
続ては、この正しい売却戦略というのが何かを説明していきます。
3-1. 適切なターゲットを選定する
ターゲットを絞って、そのターゲットに響く広告を作成する事が大切です。
DINKsや子どものいない若い夫婦であれば、駅からの近さや、特急が止まること、夜道が明るかったり、コンビニが道中にあるだけで、魅力度は上がります。
子供のいる夫婦であれば、自然があるか、公園があるか、危険な通りが近くないか、校区はどこなのかが重要になります。
老夫婦であれば、すぐ近くにショッピングモールや医療機関がるか、急坂のある地域ではないか、周囲の施設である程度生活が完結するかなどが重視されます。
そのため、まずは自分の物件のある地域が「働く人にとって住みやすい街か」「子育てする人たちに住みやすい街か」「老人に優しい（老人が多い）街か」のいずれかである事を理解して、最適なターゲットに刺さるような広告を作成する事が大切です。
なお、この広告を作るのは基本的に不動産業者です。
有能な不動産業者と出会う事ができれば、基本的にお任せしていても良い広告を作成してくれるでしょう。
しかし、全ての不動産屋が有能とは限りません。
不動産屋とは綿密に相談をして、不動産業者がどのターゲットを狙った広告を作成するのか、そして、ターゲットに刺さる広告が作成されたかは必ず確認しましょう。
3-2. 適切な方法で広告を出す
ターゲットを絞った良い広告を作成しても、その広告を出稿するエリアを間違えてしまえば、なかなか買い手が現れないという事態におちいる可能性があります。
例えば、若い人であれば情報収集は基本的にインターネットがメインとなります。
忙しい人たちが空いた時間に見られる、不動産ポータルサイトをメインに広告を展開することが効果的でしょう。
ポータルサイトでは「駅から徒歩5分」だったり「綺麗な街並み」、「築10年以内」など、様々な特集が組まれて掲載されることもあるので、早く買い手が見つかることも期待できます。
また、老夫婦の場合はフリーペーパーやポスティングチラシに力を入れると効果的です。
近くの持ち家に住んでいる夫婦で「住み慣れた地域から離れたくはないけど、家は広すぎて持て余していて、近場で良い物件が出るのを待っている」という人や「子ども夫婦の近くに良い物件が出たら引っ越したい」と考えている親も少なくありません。
そのため近辺の戸建てやマンションへポスティングすることは、かなり効果的な広告方法となります。
しっかりとターゲットを絞り、そのターゲットが響くような物件の良いところを強調して、そのターゲットに広告が届くように工夫することが大切です。
広告出稿の方法は基本的に不動産業者に任せる事となります。
これも広告作成と同様で、仕事のできる不動産業者であれば問題ありませんが、能力が足りない不動産業者もいます。
もし、能力が足りていない不動産業者であれば、早めに不動産業者を変更した方がいいです。そのため、不動産業者と売買の契約を結び広告を出した時点で、ターゲットに合った出稿方法を選択しているかのチェックをしましょう。
4. 相場の確認方法
これから所有しているマンションの売却を進めるのであれば、まずは自分の2LDKを売ったらいくらになるかを調べる必要があります。
売却金額で残っている住宅ローンが全て返し切れるか、全額返済できたとして手元にどれくらいのお金が残るのかなどによって、新たに住宅を購入するか賃貸に入るのかなどを決められるようになります。
場合によっては売却する事ができない危険さえもあります。そうなれば、今後の人生も変わってきます。
そのため、売却を考える場合は早めに資産価値を調べておきましょう。
資産価格を調べる方法はいくつかありますので、それを紹介していきます。
4-1. 不動産ポータルサイトを使う
一番手っ取り早い方法は、不動産ポータルサイトを使う方法です。
不動産ポータルサイトというのは、スーモやアットホーム、ホームズといった賃貸や売却に出されている不動産の情報が載っているサイトの事を言います。
所有している2LDKのマンションに近い条件で検索することで、いま売り出されている物件の価格をチェックする事が出来ます。
あまり条件を絞りすぎると、物件が見つからない可能性もあるので、その場合は条件を緩くしてチェックしてみましょう。
ただし、この価格は鵜呑みにしてしまってはいけません。
理由は、この物件を売り出している人（売主）がなぜこの物件を売りに出しているかわからないからです。
例えば、とにかく高く売りたいという売主だった場合、その価格はかなり強気な高額な価格で売り出している可能性があります。
逆に、とにかくお金をすぐに作らなくては行けない売主だった場合、買主を早くみつけるために相場よりも安めに売り出している場合もあります。
また、階層や眺望、周辺環境、建物の状態で価格は大幅に変わってきます。そして、全く同じ物件は存在しません。
ですので、例えば不動産ポータルサイトで似た物件が3000万円で売り出されていた場合「2500万円でしか売れない可能性もあるし、3500万円でも売れる可能性がある」くらいに考えておきましょう。
くれぐれも「自分にも当てはまる売却価格」だとは考えないようにしてください。
4-2. 不動産屋に直接連絡をして査定を受ける
最も基本的な物件価格の確認方法です。
近所の不動産屋や、知り合いの不動産屋、インターネットやタウンページを使って、地域の不動産屋やCMをやっている大手不動産屋などに、直接連絡を取って査定をしてもらいます。
実際に物件へと来てもらい、細かい状態などを確認してもらったうえで査定額を提示してもらうので、かなり正確な価格を知る事ができます（これを訪問査定と言います）。
通常、物件を売却する場合は相手からの値下げ交渉を見越して、その査定額よりも少し高い価格で売り出します。
ただし、不動産会社から査定を受ける場合は必ず複数社から受けておきましょう。
その不動産業者が優秀な業者であれば問題ありませんが、もし能力が低い不動産業者や悪徳不動産業者だった場合、安く売り払われてしまい大損する危険があります。
しかし、複数の不動産業者から査定を受けておくことで、プロの査定結果を比較検討する事ができます。
プロから見た自分の物件の平均査定額や、最高査定額の業者、最低査定額の業者が簡単に見分けがつくようになります。
面倒で時間のかかる作業にはなりますが、必ず複数社から査定を受けるようにしましょう。
4-3. 不動産一括査定サイトを使う
近年、かなり普及してきた価格の確認方法です。
不動産一括査定サービスは、インターネットで物件の情報入力をすることで、複数の不動産業者から査定を受けられるサービスです。
入力された情報から「そのエリアのマンション売却が得意」という不動産業者が選別され、選んだ業者からかんたんに査定を受けることができます。
簡単な作業で複数社から具体的な査定額を聞けるので、これから売却を考えているけど忙しくて何から手をつけたらわからないという方には特に向いています。
最初に簡易査定という方法を使って、家に来ずに入力された情報から査定額を算出してもらいます。
そして、簡易査定をしてくれた業者の中に気に入った業者がいた場合、個別に訪問査定を依頼することができます。
もちろん気に入った業者がない場合は、簡易査定をしてもらって、それで終わりとなります。
ただし、簡易査定は訪問査定と比較して、価格の精度は落ちてしまうので注意が必要です。
なお、不動産一括査定サイトには例えばマンションナビがあり、こちらは完全無料で使え、すでに360万人という数の人が利用しているようなサービスにまで成長しています。
特にサービス名の通りマンションに特化したサイトですので、2LDKのマンション売却の方に向いているサービスと言えます。
5. 2LDKのマンションを売るか貸すか迷っている場合
中には2LDKのマンションを手放すのが惜しいと感じ、売るという選択肢だけではなく、貸すという選択肢もあると考えている方もいるかと思います。
確かに賃貸化に成功した場合、資産を残しつつ、不労所得を得ることができ、節税にも繋がることもあります。
しかし、安易に賃貸経営を考えるのは危険です。
まず、賃貸経営はとても難しいという事を理解する必要があります。
入居者が入るかどうかは第一に「立地」によって多くが決まります。
立地が悪い物件は集客が難しく、相応に安い金額で貸し出さないと入居者が見つかりません。
立地は自分では改善しようがなく、例えば近くに大学が移転してきたり、近辺で大規模な地域開発が行われない限りはどうしようもありません。
つまり、そもそも賃貸に向いていない物件を賃貸運用すると、赤字を出し続ける負債と化してしまいます。
仮に、所有しているマンションの立地が良かったとしても、立地の良い地域には新たにマンションが建てられることもあります。どれだけ立地が良かったとしても、供給過多となれば値崩れを起こしてしまいます。
つまり、立地が良くても確実に成功する保証はどこにもありません。
また、賃貸経営をするには維持費がかかります。
入居者の入れ替わり時のクリーニング、設備故障時の修繕費、税金や修繕積立金、不動産業者への管理費や仲介手数料など多くの費用が必要となります。大規模改修が行われる事になれば、一時金として数十万円や数百万円という徴収が管理組合から求められることもあります。
もちろん、空室の状態であれば収入はゼロですので、維持費がまるまる赤字となります。
もし住宅ローンが残っている状態で、新たに新居を購入していた場合はローンの支払いが二重となり、苦しい生活を余儀なくされる危険もあります。
賃貸に住んでいる場合は、家賃とローンの返済が重なります。
そもそも、ダブルローンで新たにローンが組めずに新居の購入ができない可能性もあります。
そして万が一、事故などで入居者が亡くなってしまえば瑕疵物件となり、資産価値は目に見えて大きく下がってしまいます。
このように賃貸経営はとても難しく、デメリットも多く潜んでいます。
だからこそ、安易に賃貸を選択するべきではありません。
もちろん、中には賃貸経営で収益化できている人もいます。
特に首都圏で駅近物件の場合、賃貸経営が成功する可能性は十分にあります。
逆に、首都圏だけど駅から遠い物件や、郊外にある物件、人口が増加傾向にない地域にある2LDKなどは、賃貸は考えずに売れるうちに売ってしまった方がいいでしょう。
ただでさえ、団塊世代による売り物件の増加が目立っています。
このまま人口減少が進む日本では、売買市場は全体的に苦しくなっていくことが予想されています。
そういった危険があると理解したうえで、それでも賃貸経営に興味がある場合は「我が家を賃貸に出した場合にちゃんと黒字化できるか」をプロである不動産業者と相談してみましょう。
絶対に「手放すのに抵抗があるからとりあえず賃貸に出そう」と、安易に自分で決めてしまわないようにしましょう。
なお、マンションナビ一括査定サービスでは「売却査定」だけではなく「賃貸査定」もできます。
試す分にはタダですので気になる方はチェックしてみてもいいかもしれません。
※賃貸と売却については、こちらでさらに詳しく解説しています。
マンションの売却か賃貸か論争に終止符！どっちが得かとことん比較
6. まとめ
昔は2LDKは売りづらい一面もありましたが、近年では需要が増加しているため気にするようなことではなくなりました。
地域の立地や、周辺の施設や環境に応じて、誰をターゲットに売り出すのかを間違えなければ、良い金額で売ることもできるでしょう。
ただし、そのターゲットの選定については、プロである不動産業者の能力に大きく依存します。
もし、能力が足りていない不動産業者を選んでしまえば、不適切な売り出し方をされてしまい安く売られたり、売れるまで必要以上に時間がかかってしまう可能性もあります。
不動産業者選びは必ず複数社行い、我が家の売却に自信があるという有能な不動産業者を選び出しましょう。それが2LDKのマンション売却を成功に終わらせることに繋がります。
7. まだ所有マンションの正確な資産価値を知らないという場合
まだ、所有しているマンションの正しい資産価値を知らないという方は、まずは正しい資産価値を把握しましょう。
マンション売却は普通の一括査定サービスではなく、マンション専用の一括査定サービスを使った方が高額査定に繋がります。
例えばマンションナビというサービスがありますが、こちらは
- マンション専用
- 完全無料
- 利用者数360万人以上
といった特徴があり、６０秒ほどの手続きですぐに売却相場を確認できます。
特に「初めてマンションの査定をしてみる」という方や「不動産屋に査定をしてもらったけど納得できていない」という方に好評です。