築年数

築15年のマンション売却は損するって本当？損と得を分ける売却方法

築15年のマンション売却

マンション売却で価格を決める大きなポイントの一つが築年数です。

基本的に住居は、築年数の経過とともに資産価値が下落していきます。そのため、築浅と比較すると、築年数が経過している物件はどうしても安くなってしまいます。

しかし、1年経つごとに等間隔で資産価値が下がるわけではありませんし、必ず下がるとは限らないのがマンションです。
実は、マンションの立地や買ったタイミングによっては、購入時よりも高くなるケースも少なくありません。

そこで今回は、築15年前後のマンション売却に焦点を絞って

  • 築15年のマンションの一般的な評価
  • 高く売れる築15年のマンションの特徴
  • 手放すべき築15年のマンションの特徴
  • 築15年のマンションを賃貸に出すのは正解か

などについて解説していきます。

ぜひ最後まで読んで、自分の所有している築15年のマンションの潜在的な価値を知り、有利に売却を進めていきましょう。

1. 築15年のマンションはどれくらい値下がりする？

まずは、一般的な築年数の経過による資産価値の下落に関して解説していきます。

重要なことは、ここで言う下落とは実際に売買されるときの下落率であり、公示地価や固定資産税評価額の下落とは異なります。

公示地価や固定資産税評価額は国が目安として使っている数字であり、実際に売買における価格（実勢価格）とは異なります。

公示地価や固定資産税評価額と実勢価格を比較した場合、実際に売れる価格はかなり乖離している場合があります。

つまり、はるかに高い金額で売却できることもありますし、はるかに安い金額で取引されてしまうこともあるということです。

そのため、もしも公示地価や固定資産税評価額からなんとなく「これくらいの値段で売れそう」と思っている方は、異なった価格であると認識しておきましょう。

1-1. 築年数ごとの下落率

まず、築年数の経過とともにどれくらいの値下がりが起きるのか、平均的な下落率のデータを見てみましょう。

こちらは東京、大阪、愛知の3都市の平均下落率をあらわしたグラフです。

このグラフからわかることは、おおよそ築20年までは下落幅が大きく、築20年以降は下落が比較的ゆるくなるということです。

3都市の平均的な下落率を算出してみると、以下のようになります。

築年数別中古マンション坪単価（坪単価　単位/万円）

 東京大阪愛知3都市平均坪単価3都市平均下落率
築1年261.4163.2153.3192.6-10%
築5年232.1137.4109.2159.5-26%
築10年203.8109.088.6133.8-38%
築15年175.089.672.8112.4-48%
築20年149.969.356.791.9-58%
築30年147.664.052.387.9-59%
築40年142.149.940.377.4-64%

約3.3㎡＝1坪

この下落率を使い、マンション購入時の価格と築年数を計算することで、一般的に言われる資産価値がどれくらい下落したのかを仮計算することができます。

しかし、この数字はあくまでも目安の一つに過ぎません。

というのも、買ったタイミングやマンションの立地によっては、まったく価格が下がらないこともあれば、大きく価格が下がる場合もあるからです。

※資産価値の下落率についてもっと知りたい方はこちらをご覧ください。
マンション売却における築年数と資産価値の下落率 - マンション売却カレッジ

1-2. すべての物件が一様に値下がるわけではない

重要なことは、すべてのマンションがこの下落率が当てはまるわけではないという事です。

  • 購入した時のマンション市場が高かったのか、低かったのか
  • マンションのあるエリアは人気なのか、不人気なのか
  • 現在のマンション市場は盛り上がっているのか、それとも下降しているのか

といった、外的要因で資産価値は大きく変わってきます。

不動産が全体的に安い時期に買って、売るタイミングがマンション市場が盛り上がってる時であれば、購入時よりも高く売れるという事もあります。

また、人気の高いエリアでは価格がまったく下がらないという事もあります。

逆に人気のないエリアであったり、不動産全体が高くなっている時期に購入した場合は、上記の下落率をはるかに超えた資産価値の低下が起きている可能性もあります。

そのため、下落率はあくまでも目安とし、実際に売った場合がいくらかを調べることが大切です。

1-3. 実際にいくらで売れるかかんたんに確かめてみる方法

自分のマンションの資産価値がどのくらいかを調べる方法はいくつかありますが、現在もっともスタンダードな方法は無料の不動産一括査定サービスを使う方法です。

普通、マンションの査定価格を調べるには、不動産業者に直接アポをとる必要があります。

しかし、不動産一括査定サービスであれば無料で使え、webから簡単に申し込むだけでかんたんに複数の不動産業者から査定依頼ができます。

複数の不動産業者から査定が送られてくると、高い査定額の業者と安い査定額の業者をかんたんに見分けられ、業者の対応も比較することができます。

今後の売却活動のいい指針となるので、とりあえずいくらぐらいになるか試してみることをおすすめします。

マンションの査定をする場合は、メディアでも紹介されていて360万人が利用している「マンションナビ」というサービスが安心して使いやすいです。

有用なサービスはどんどん活用して、自分のマンションの資産価値がどれくらい下落しているか、または逆に驚くほど高額になっていないかを確認してみましょう。

2. そもそも売却できないかもしれない築15年のマンション

基本的にマンション売却を考えたとき、「売りたくても売れない」という可能性を考える人は少ないです。

しかし、場合によってはマンションを売却することすらできず、所有し続けなくてはいけなくなってしまう可能性があります。

せっかく綿密にライフプランを練っても、いざ売却しようとしたタイミングで「あなたは売却をしてはいけません」と言われてしまえば、人生設計が大きく狂ってしまいます。

そこで、次にどのようなマンションだと売却することができなくなるのか、について解説していきます。

住宅ローンの返済を続けている人が対象ですので、「住宅ローンを組んでいない」または「住宅ローンを完済した」という方は飛ばしてください。

2-1. オーバーローンになると売れない

マンションを購入する際は、多くの人が住宅ローンを組んで購入します。

この住宅ローンの残債が、マンションの売却額を上回ってしまう状態の事をオーバーローンと言います。

オーバーローンになってしまった場合は、手持ちの現金や預貯金、有価証券などを現金化するなどして足りない分を補わなくては売却できません。

その理由は抵当権にあります。

一般的に住宅ローンを組む際は、購入するマンションに抵当権をつけます。

抵当権とは、あなたが住宅ローンの返済が滞ったときに、金融機関がそのマンションを差し押さえて資金回収をするための権利です。

そして、住宅ローンを組む際の契約で「抵当権のついているマンションで、現在ローンを返済中の場合は、売却する際に残債の一括返済が必要」となっているのが一般的です。

金融機関は原則として「借金を完済してくれないのであれば、売却をしてはいけない」というスタンスとなっています。

つまり金融機関からすると「もし一括返済ができないようであれば、売却を認めずにコツコツと住宅ローンを返済し続け、完済したら売ってください」となるのです。

つまり、オーバーローンの場合、他の財産で残債分を補填できないと、住宅ローンを組んでいる金融機関から売却を許可してもらえなくなるのです。
結果として、「マンションを売却できない」という状況に追い込まれてしまいます。

2-2. 所有しているマンションがオーバーローンか確かめる方法

それでは、自分のマンションがオーバーローンなのかを確かめる方法を解説していきます。

基本的には2つの数字を用意するだけで確認ができます。

  • 住宅ローンの残債
  • 現在のマンションの資産価値

この二つを調べて、「住宅ローンの残債－現在のマンションの資産価値」で計算することで、オーバーローンかをかんたんに確認することができます。

それでは、それぞれの確認の仕方をお伝えします。

2-3. 住宅ローンの残債を確認する方法

住宅ローンの残債を確認するには、金融機関から郵送されてくる「残高証明書」や「返済予定表」を確認することでわかります。

もしもわからない場合は、住宅ローンを組んでいる金融機関の担当に直接電話をしてみて、詳細な数字を確認してもらいましょう。

重要な数字ですので「大体これくらい」という大雑把なものではなく、詳細な残額を確認しましょう。

2-4. 現在のマンションの資産価値を確認する方法

信頼のおける「現在のマンションの資産価値」を調べるためには、「不動産鑑定士」を利用するか、「不動産業者」を利用するという方法があります。

基本的に不動産鑑定士を利用する場合は、鑑定料に20万円～30万円程度の費用がかかります。

必要以上の出費を抑えたい場合は、不動産業者に無料査定を依頼してみましょう。

不動産査定は業者によって値段のばらつきが出るため、できるだけ多くの不動産業者に査定を依頼するようにしましょう。
そして、各社の平均査定額を算出するとより相場に近い金額となります。

もし、この業者から査定を受けたい！という希望がない場合は、とりあえず「マンションナビ」のような無料の不動産一括査定サービスを使ってみてもいいでしょう。

特にマンションの査定の場合は、普通の不動産一括査定サービスよりも、マンションに特化したサービスの方がより有利に売却が進められるでしょう。

そして、

  • 住宅ローンの残債
  • 現在のマンションの資産価値

この2つの数字を早めに調べて計算をおこない、自分のマンションは売却できそうかを調べてみましょう。

3. 高く売れる築15年のマンションの特徴

売れないオーバーローンのような物件があるのに対して、中には値下がりを起こしていなかったり、逆に値上がりを起こしているケースもあります。

次は、それがどのような物件なのかについて解説していきます。

3-1. 人気がある地域のマンション

「住みたい街ランキング」や「住んでみたい沿線」で上位にくるような地域は比較的値下がりを起こしにくい地域です。

同様に、住宅地として評価の高い地域にあるマンションなども値段が下がりにくい傾向があります。

またそれだけではなく、駅が近い、商業施設が集まっているなどの、購入希望者の需要を満たしたり、利便性の高いマンションも資産価値が下落しにくいです。

例えば、子育て世代には評判のいい学校の学区だと人気が高まります。

シニア世代には医療施設が近く、シニア向けの施設が集まっているような地域である程度完結できる立地が人気です。

DINKsのような、夫婦であえて子供を作らずにバリバリ働いているような層には、駅が近いマンションや、急行が止まる駅が最寄りといったマンションの需要が高いです。

また、マンションを購入後に都市再開発が行われた物件や、再開発エリアに指定された地域などは、価格上昇を起こしやすくなっています。

再開発エリアに指定されている場合は、期待が先行して再開発完了後よりも価格が上昇するケースもあるため、該当する場合は早めの売却を検討する価値は高いです。

3-2. 設備が充実しているマンション

設備にもトレンドがあるため、古い設備のマンションと比較して、最新式の設備が備わっているマンションは高く売却されることがあります。

設備というのは、部屋でいうと食洗器や浴室乾燥機、テレビインターフォン、ディスポーザーなどのことで、充実していると購入者から魅力的に見られます。

そのため、場合によってはリフォームを行ってみるのも一つの手ではあります。
ただし、リフォームをしすぎるとリフォームにかけたお金の回収が難しくなることもあります。ですから、計画的なリフォームを行うようにしましょう。

また、マンションは基本的に収納が小さいというデメリットがあります。そのため、ウォークインクローゼットやサービスルームなどがあるなど収納スペースが十分にあると人気が高まります。

他にも、マンションの共用部に関しても、例えば

  • ゴミ置き場が常に清潔な状態が保たれているか
  • 十分な宅配ボックスの数が設置されているか
  • 共用部は綺麗でお洒落か
  • オートロックやエレベーターの監視カメラなどのセキュリティは十分か

といったことも資産価値に大きく影響を与えます。

3-3. 管理組合、管理会社が機能している

「中古マンションは管理を買え」と言われているほど、管理組合や管理会社の重要性は高いです。

ちゃんと管理組合が機能をしていれば、ゴミ捨て場や駐輪場などの共用部が管理されて清潔感を保ち、購入検討者が来た際にいいイメージをもってもらえます。

また、マンションの住民が管理に無頓着な場合、必要以上の修繕が行われてしまったり、最悪な場合は「理事への報酬」などによって修繕積立金が浪費され、十分に積み立てられていない、という状況に陥るケースもあります。

このように、管理組合が計画的に積立をできていない場合、いざ大規模修繕となったときに区分所有者全員が一時金（50万円や100万円といった額）の徴収に応じなくてはいけなくなります。

必然的に、月々の管理費や修繕積立金の価格が上昇するという事態にもつながってしまいます。

そのため、購入者からすると管理組合がしっかりと機能しているというのは、安心して購入できる判断材料の一つとなります。

3-4. 大規模修繕が終わったばかりのマンション

大規模修繕が終わったばかりのマンションは、相場よりも高く売れる可能性が高くなります。

その理由の一つは、見た目の第一印象が良くなるという事です。

もう一つは、近い間に大規模改修が行われないというのは買い手側にとって安心材料となります。

大規模改修前だと、購入後にすぐ「一時金」の徴収があるかもしれません。また住んでいる間に大規模な足場を組まれ、しばらく工事が行われる中を生活することになります。

それに対し、大規模改修が終わったばかりだとわかっていれば、買い手も安心して購入できます。

実際に中古マンションの広告では「〇〇年大規模改修済み」といった文言も見られます。

まだ自分のマンションが大規模改修を行っていない場合で、なおかつ近いうちに行われることが分かっているのであれば、あえて大規模改修が終わるまで待ってみるという選択もあります。

ただし、築15年の物件で例えば5年後に大規模改修予定となっている場合は、築20年になってしまいます。
このようにしばらく大規模改修がない場合は、早めに売り抜けたほうが最終的に手にする金額が増える可能性が高くなるでしょう。

4. 早く売却したほうがいいマンションの特徴とは？

続いては、早めに売った方がいいマンションの特徴について触れていきます。

こちらでは高く売れるから早く売った方がいいという意味だけではなく、今後、資産価値が急激に下がり売却しにくくなったり、売却できない可能性のあるマンションの特徴について解説していきます。

該当する場合は、早めの売却を検討した方がいいというものを解説していきます。

4-1. 人口の減少が進んでいる地域のマンション

人口の減少が進んでいるということは、単純に不動産の主要購買層（若者）が少なくなっているということです。
買い手が少なくなれば、必然的に売れにくくなってしまいます。

また、供給が増えて需要が減ってしまうということは、市場の原理から価格の下落が起こります。

例えば、地方ではすでに「ほしい人がいればただでもあげたい」という土地がたくさんありますが、貰い手すら見つからないという地域もあります。

もし、人口が減少している地域のマンションを所有している場合は、売れる今のうちに売却をしておくことが大切です。

4-2. 管理組合が機能していないマンション

管理組合が機能していないマンションは、その弊害が発生してしまう前に売却したほうがいいでしょう。

例えば、管理組合が機能していない場合、基本的なマンション管理すらまともにされない状態になってしまいます。
わかりやすいもので清掃が適切に行われず、清潔感がなくなったり、ゴミ捨て場や駐輪場が無秩序になってしまい、目に見えて管理の状態が悪くなります。

また、すべて管理会社にまかせておけばいいだろうというスタンスの管理組合だと、急ぎもせず必要でもない修繕に修繕積立金を浪費してしまっているケースがあります。

その場合、修繕積立金が十分積み立てられておらず、大規模修繕を行うためには一時金の徴収される可能性が高くなります。

また、不動産業者も管理がずさんなマンションを購入希望者にはすすめません。

なぜなら、管理状態の悪いマンションを仲介してしまえば、のちのちクレームとなってしまう可能性があるからです。

つまり、管理の問題が世間に知られればマンションの資産価値は低下してしまい、それだけではなく、よりいっそう買い手が見つかりにくくなります。

もし管理状態に疑問があるようなマンションであれば、早めに見切りをつけて手放した方がいいでしょう。

4-3. 戸数の多いマンション

100戸を超えるような戸数の多い大規模マンションは、早めに売却した方がいいでしょう。

というのも、大規模マンションだと同じような物件が同時に売り出される可能性が高く、売却時のライバルが多くなってしまいがちです。

特に新築で購入したマンションで、なおかつ同じ世代の人たちが多かった場合は、それが顕著となります。
似たタイミングでライフスタイルの変化が起き、同じタイミングで住み替えることになるからです。

もしも同時に数世帯売りに出されてしまった場合、買い手からすると選択肢が多くなります。そして選ばれやすくなるのは、どうしても価格が低い物件となってしまいます。

そのため、価格競争が起きやすくなり、ただ他の部屋の売却とタイミングがかぶっただけで、相場よりも安く売却せざるをえなくなってしまいます。

また、早く売らなくてはいけない何かしらの理由があれば、価格競争が起きている中で、さらに価格を下げざるを得なくなります。

結果として数百万円の損失となってしまうことさえあります。

もし、売却をなんとなく先延ばしにしている場合は、早めに売却活動を始めましょう。

4-4. いずれ売ろうと思っている築15年のマンション

もしも、いずれマンションを売却しようと考えている場合は、築20年を迎える前に売った方がいいでしょう。

というのも、マンションの価格下落率からわかるように、築20年のあたりまでは1年ごとに大きく資産価値が下がってしまいます。

それに対し、築20年の下落率は築30年とほぼ同じになってしまいます。

つまり、購入者からすると「築20年も築30年も同じようなもの」となってしまうのです。

そのため、いずれ売却する予定の方は少しでも早めに手放した方が、少しでも高く売却できる可能性があがります。

また、築20年台と築10年台を比較すると、物件情報が購入希望者の目に止まる頻度が激減してしまいます。

実際築19年と築21年はさほど変わらないはずですが、不動産ポータルサイトの検索システムで築20年を境に分けられてしまい、チェックを外されたてしまいやすくなります。

できるだけ高くマンションを売却するには、できるだけ多くの人の目にとめてもらい、より高額でも買いたいと思っている人と出会える事が重要です。

そういった意味でも、いずれ売ろうと思っている人は計画を前倒しにし、少なくとも築20年を迎えてしまう前に売却することをおすすめします。

5. 築15年のマンションを損せず、高く売る方法

築15年のマンションをできるだけ高く売りたいと考えた場合、能力が高く、信頼できる不動産業者を見つけることが大切です。

能力が高い不動産業者というのは、

  • マンションの魅力を引き出す能力
  • 売却のターゲットを選定する能力
  • ターゲットに刺さる広告を作成する能力
  • 広範囲に広告を展開できる能力

能力の高い不動産業者に仲介をお願いすれば、多くの購入希望者に目につき、その中でもより高額で購入を希望する人を見つけられる可能性が上がります。

そのため、能力の低い不動産業者と比較して、査定価格が高くなる傾向が強く出ます。

ですから、複数の業者から査定を受けることで、必然的に高く売却できる不動産業者を見つけやすくなります。

足を使って不動産業者をまわるのに慣れていない人の場合は、無料の不動産一括査定サイト（マンションナビなど）を使うと簡単に査定を試してみられるのでおすすめです。

ただし、注意が必要なことは、査定額が高いというだけで不動産業者を選んではいけない、という事です。
まれに高い査定金額を提示して、とりあえず契約を取ろうとする悪意のある不動産業者もいます。

そのため、明らかに高すぎる査定額を提示している業者は、少し疑った方がいいでしょう。

重要なことは金額だけではなく、その査定額になった根拠と営業マンの対応です。

いきなり不動産業者に飛び込んで査定依頼をした場合、対応が良くても悪くても「不動産屋はこんなものだろう」と思ってしまう危険があります。

しかし、複数社から査定を受けて実際に対応を見ることで、丁寧な対応をしてくれる業者と、雑な対応をする業者の見分けがつくようになります。

丁寧な不動産業者であれば、その査定額に至った根拠を素人にも分かりやすく説明してくれます。

そのため、できるだけ高く売却するためには

  • 5～7社から一括査定（簡易査定）を受ける
  • 送られてきた査定書を比較する
  • 高額の業者を3社程度を選ぶ
  • その3社に訪問査定をしてもらい対応を比較する
  • 丁寧で信頼できそうな1社と契約する

といった流れで、能力が高く信頼できる不動産業者を探す方法が、マンション売却に慣れていない人には最もかんたんで最も確実な方法といえます。

もちろん一括査定サービスを必ず使う必要はなく、査定したい不動産業者があるようなら、その会社に連絡を取ってみましょう。
ただし、必ず複数社に連絡を取ることだけは確実に行いましょう。

6. 賃貸という選択は正解？

中にはなんとなく賃貸経営で黒字化できるのであれば、賃貸に出すことも考えているという方もいるかと思います。

確かに賃貸経営によって得られる不労所得は魅力的に思えるでしょう。

しかし、結論をいうのであれば、賃貸経営はおすすめすることはできません。

その理由を簡単に説明すると、

  • マンションに戻りたい、または売却したくても、住人がまだ住んでいると追い出せない
  • 空室になった場合、経費（クリーニング代や設備の補修費用、税金、賃貸管理委託費など）がまるまる赤字となってしまう
  • 家賃を滞納された場合も上記と同様になる（必ず回収できる保障はない）
  • 使われ方によっては大きく損傷をしてしまう危険がある
  • 事故物件となれば資産価値が一気にダウンしてしまう
  • 確定申告の手間がかかる
  • 新たに住宅ローンが組めない

などといった様々なデメリットが多く存在しています。

もし、賃貸経営を簡単に考えていたという方は、一度「経営をする」という認識を持つことが大切です。
そうでないと、のちのち「こんなはずじゃなかった」と後悔してしまう危険が高いです。

賃貸に興味がある場合は、一度こちらで詳しいリスクなどを知り、そのうえで賃貸について考えてみましょう。

マンションの売却か賃貸か論争に終止符！どっちが得かとことん比較 - マンション売却カレッジ

なお、無料の不動産一括査定サービスであるマンションナビの場合は、売却査定と同時に賃貸査定を行うことができます。
これは、月々の賃料がいくらぐらいを見込めるかを算出できるものです。

参考に試してみてもいいでしょう。

7. まとめ

築15年のマンションを損せずにできるだけ高く売却するには、何よりも不動産業者の選び方が大切となります。

確かに資産価値の下落や、自分のマンションが売却に有利か不利かというのは重要な要素ですが、それは時代の流れや立地という自分ではどうしようもないところを気にしても、マンションの資産価値は上がりません。

重要なことは、自分の売りたいマンションを高額で売却してくれる不動産業者を見つける事です。

自分にできるマンションを売るための努力は、業者選びで9割が決まり、あとは購入希望者の内覧のために部屋を綺麗にするという事くらいになってしまいます。

つまり業者を選んだ時点で、高く売れるか安く売れるかが決まってしまう、という事です。

上で紹介した「複数の不動産業者の査定結果と対応を比較する」という、かんたんでなおかつ効果的な方法を必ず使い、業者選びだけは労力をさくようにしましょう。

そして、後悔のないマンション売却を行えるようにしましょう。

-築年数