住み替えは売却と購入どっちが先?買い替えで失敗しない方法 – マンション売却カレッジ

・マンションから一戸建てに買い替えたい。
・転勤、転職が決まった。
・広いマンションに住み替えたい。
・子供のために住環境を整えたい。
・通勤、通学がツライ。

今回は、そんな住み替え(買い替え)を考えているアナタに向けて書いてみます。

まず、住み替えを考え始めた方の多くが「売却と購入はどちらを先に進めたらいいのだろう・・・」という疑問にぶつかります。
売却を先行させるのか?購入を先行させるのか?という問題です。

結論から言えば、あなたの状況次第です。
買い替えを成功させるためには、あなたの状況を適切に判断したうえで、どちらを先行させるのか選ぶ必要があります。

選択を誤れば、後悔の残る買い替えになるでしょう。

後悔するならまだマシ!

・新居が買えない・・・
・マンションがいつまでも売れない・・・

なんてことにもなってしまいます。

ただ、ご安心ください。
この記事を読んでいるあなたには、万が一にも後悔や失敗はさせません。

「売却先行」と「購入先行」のそれぞれのメリット・デメリットはもちろんのこと、買い替えを成功に導くためのポイントまとめてみます。

1. 購入先行(買い先行)について

住み替えにおける購入先行(買い先行)とは、先に新居を購入してから、今住んでいるマンションを売却する方法です。

1-1. 購入先行のメリット

まずは購入先行(買い先行)のメリットから見ていきます。

1-1-1. 購入先行のメリット①仮住まいの必要がない

売却先行と比較すると分り易いはずです。
売却を先行すると、購入者が見つかったのは良いけど、現マンション引き渡し日までに、新居が見つからない可能性もあります。

購入者の都合もありますから「私が気に入る新居を見つけるまで待ってください!」というのは不可能です。
もちろん、引き渡し時期は売主と買主の話し合いで設定できますが、通常は契約から2~3か月です。

希望の新居が見つからなければ、妥協して購入する。
もしくは、賃貸などの仮住まいに住むしかありません。

一方、購入先行なら、新居が確保できた状態で、今のマンションを売却するので「新居が見つからない・・・賃貸で仮住まいするしかない・・・」という心配がありません。

1-1-2. 購入先行のメリット②本当に気に入った新居に住める

こちらも売却先行の場合から見てみましょう。

「売却先行」だと、現マンションの引き渡し日までに新居を見つけようとすれば、新居選びに多くの時間はありません。
妥協しなければいけない部分も出てくるでしょう。

(もちろん、先に書いた通り、一時的に賃貸などに引っ越しが可能ならじっくり探せるので問題ありませんが・・・。)

一方で購入先行なら、新居の決断を焦らされる理由はありません。
希望通りの新居が見つかるまでじっくりと探すことができます。

1-2. 購入先行のデメリット

購入先行にはもちろんデメリットもあります。
実際のところ、購入先行はデメリットが大きく、住み替え・買い替えをする多くの方が売却先行選んでいるくらいです。
安易な選択をして後で後悔しないためにもじっくりと確認してください。

1-2-1. 購入先行のデメリット①新居の購入資金を先に用意する

売却先行の場合、現マンションを売った代金を、新居の購入代金にそのまま充てることが出来ます。
現マンションにローン残債が多く、売却代金全額を使えなかったとしても、新居の頭金や手付金、諸費用になります。

しかし、購入先行だと、現マンションの売却代金はまだ入って来ていません。
新居の購入代金を先に間に合わせる必要があります。

これまでも現マンションのローンを支払ってきているので、新居の頭金すらないのが普通です。
そうなれば、「現マンションの住宅ローン残債」にプラスして「新居にも目一杯の住宅ローン」を組むことになります。

1-2-2. 購入先行のデメリット②ダブルローンのリスク

上記した「現マンションのローン残債」がある状態で「新居もローンで購入」する場合には注意が必要です。

というのも、新居のローン支払いが開始されるまでに、現マンションを売却し、その売却代金でローン残債を消さないと2つのローン(ダブルローン)を同時に抱えてしまうことになるからです。

2つのローンを同時に抱えてしまうダブルローンには大きな問題点があります。

1-2-2-1. ダブルローンのリスクその1:審査が厳しい

まず、ダブルローンを組むには非常に厳しい審査をクリアしなければなりません。
ダブルローンを組む場合は「現マンションのローン支払い額」と「新居のローン支払い額」の合計で審査されてしまうためです。

金融機関の多くは、年収における返済の比率が25~35%以内と決められています。
(普通に生活を送りたいのであれば返済比率は25%以内に抑えるべき)

つまり、高年収でなければダブルローンは組みたくても組めないということです。

<具定例>

例えば年収600万円の世帯で、返済比率30%で考えると180万円/年が住宅ローンの上限。
180万円÷12ヶ月=毎月15万円までの返済であれば問題ないと判断される。

では、今売ろうとしているマンションの毎月返済が5万円だとすると、新居は毎月返済10万円まで借りられるのか、というとそうではありません。
当然家を2つ持つことで様々な税金や維持費が掛かります。
総合的に判断されるので、2つのローンを掛け持ちするのであれば、厳しく見られるのは当然です。

年収600万円世帯だと、毎月の住宅ローン返済額は9万円程が平均です。
税金や維持費を考えると、残り4万円程度しか住宅ローンの枠がありません。
新居は毎月の住宅ローン返済額が4万円以内でなければ、そもそもダブルローンの審査をクリアできません。
つまり現実的に不可能ということになります。

もちろん、新居を現金一括で買える方、住んでいたマンションにローン残債がない方は問題ありません。

1-2-2-2. ダブルローンのリスクその2:予想以上に厳しい支払いから投げ売り

そして、2つめの問題点は、仮にダブルローンの審査をクリアしても「ローンをギリギリ組めた」という状況であれば返済が相当厳しくなるということです。

経済的に大きな負担になることは覚悟してダブルローンを組んだとしても、実際に支払いが始まると想像以上に厳しいことに気が付きます。
1つだった住宅ローンが、2つになるわけですから当然ですよね。

そんな中、旧マンションの売却が予想以上に長引けば「ダブルローンから解放されたい!安くても早く売りたい!」と気持ちが焦ってしまいます。
結果的に、旧マンションを大幅に値下げして、投げ売り状態になってしまうケースは多々あります。

1-2-3. 購入先行のデメリット③資金計画が不透明

ダブルローンを組んだとしても、旧マンションが売却できれば、まとまった資金が手に入ります。
その資金で、旧マンションのローン残債を完済したり、新居の繰り上げ返済をしたりと、ローンの負担を軽く出来るのも事実です。

ですが、いくらで売れるか分かりません。
高く売れるかもしれませんし、思っていたより安くなってしまう可能性もあります。

そもそもいつ売れるのか分かりません。
自分自身では「さすがに半年くらいで売れるだろう。それくらいならダブルローンでも頑張れそうだ」と思っていても、なかなか買い手が見つからないこともあります。

いつまでもダブルローンの負担が解消されずに徐々に生活が苦しくなって、結局は相場より安く投げ売りしてしまう・・・というパターンが多いのです。

予想以上に安ければダブルローン地獄はまだまだ続くことにもなります。

1-2-4. 購入先行のデメリット④売却時の価格交渉が不利(売り急ぎ)

購入先行の場合、どうしても売り急いでしまうので価格交渉で不利になります。

売り急いでしまう要因は大きく2つ。

1、新居のローンが始まるまでに現マンションを売却してローン完済しておきたい。(ダブルローンを防ぎたい)
2、新居のローンが実際に始まってしまった場合、今度はダブルローンの負担をすぐにも解消したい。(ダブルローンからの脱出)

これらが原因となり、「高く売る」より「早く売る」ことを優先してしまうのです。

売却を焦っている心理状態の時、大幅な値引を要求する買い手が現れても、次の買い手を待つという判断ができるでしょうか?
実際にご自身がそのような状況に置かれたら、まず不可能だと思ってください。
待っていれば高く売れるはずの優良物件でも、焦りから「すぐにでも現金が欲しい!」という気持ちが勝ってしまいます。

私も10年以上不動産業に関わってきましたが、ダブルローンの負担に苦しまされながらも、「もっと高く売れるはず」と次の買い手を待つことができた売主さんを一人も見たことがありません。

1-3. 購入先行はどんな人に向いているのか?

住み替えで購入先行が向いているのはどんな人でしょうか?
詳しく見てみましょう。

1-3-1. 購入先行向き①お金の心配がない人

購入先行はメリットもあるのですが、どうしても金銭的なリスクが大きく「購入先行はそもそもできない・・・。」という方がほとんど。
つまり、「お金の心配がない人は購入先行に向いている」というより「お金の心配がない人しか購入先行はできない」と言った方いいでしょう。

では、住み替えにおいて「お金の心配がない人」とはどんな状況を指しているのでしょうか?具体的を書いていきます。

1-3-1-1. ローンの残債がない

そもそも現マンションに住宅ローンの残債がなければダブルローンのリスクはありません。

新居の住宅ローン1本のまっさらな状態で金融機関に審査して貰えます。
住宅ローン残債がなければ、現マンションに住み続け、何の心配もなく自分が100%理想とする新居を見つければいいだけです。

1-3-1-2. 新居の購入資金に不安がない

新居を買うための購入資金(手付金や頭金など)がしっかり溜まっていれば、売却代金をあてにしない購入先行も可能です。

しかし、あくまでしっかり溜まっていることが重要です。
先にも述べましたが、頭金などもほとんどない状態でダブルローンをギリギリ組めたとしても、結局はその後の生活が辛くなり、旧マンションを値下げして売り急ぐことになってしまいます。

1-3-2. 購入先行向き②新居には1ミリたりとも妥協したくない人

「新居に関して1ミリも妥協したくない!」という人は購入先行がやはり向いています。

売り先行にすると「次に住む家がない」というわけにも行かないので、妥協して新居選びを行うことになるかも知れません。
ですが、購入先行の場合なら理想の新居をじっくりと探すことができます。

そもそも、理想の新居が見つからなければ住み替えをしないという選択肢もあるのです。

1-3-3. 購入先行に向いている人のまとめ

いくら100%理想の家に住みたいと言ったところで、現実問題として「住宅ローンを完済している人」や「新居の購入資金がたくさん貯まっている」という人は少ないので、売却先行を選ぶ方が現実的でしょう。

1-4. 購入を先行する場合の流れ

「現マンションにローン残債がない」「現マンションの売却益を充てにしなくても新居を購入できる」といった方であれば、ダブルローンや売り急ぎの心配はありませんから、じっくりと新居探しができる購入先行が理想的でしょう。

そのような場合を想定して、基本的な購入先行の手順をご紹介します。

1)新居探し
2)新居の契約
3)新居の決済・引き渡し
4)引っ越し
5)旧マンションの売却活動開始
6)旧マンションの購入者希望者と契約
7)旧マンションの決済・引き渡し

このように資金面で余裕がある場合の購入先行は、じっくり満足いくまで新居を探すことができますし、旧マンションの売却でも無理な値下げなどに応じる必要もなく、希望通りの価格で購入してくれるお客さんを待つことができます。

1-5. 資金に余裕はないけど購入を先行したいなら「つなぎ融資」や「買い替え特約」

ここまでで、資金に余裕がなければ購入先行は厳しいと分って頂けたと思います。

「では、100%無理なの?」と言われるとそうでもありません。
「つなぎ融資」や「買い替え特約」を使った方法があります。

1-5-1. つなぎ融資とは

つなぎ融資は、その名の通り一時的に借りる短期(金融機関によって違いはありますが、融資期間は6か月~1年)のローンです。

このつなぎ融資は、住み替えの、特に購入先行で資金に余裕がない場合に利用されることがあります。

少し、復習になってしまいますが、購入先行を難しくしているのは、
・現マンションに住宅ローンが残っていること。
・新居の購入資金が十分に溜まっていないこと。
の2つでした。

現マンションに残債があれば、新居とのダブルローンになるので厳しい審査となりますし、仮に審査を通過しても、ダブルローンは想像以上に厳しい支払いだと気付きます。
結局はダブルローンから解放されたい思いが強くなり、旧マンションを投げ売りしてしまう・・・これも先述しました。

ただ、現マンションの売却代金さえ手に入れば、残りの住宅ローンを完済したり、新居の頭金といった購入資金に充てることができます。
しかし、新居の購入を先行しているわけですから、売却代金はまだ手元にはありません。

そこで「つなぎ融資」の登場です。

この場合のつなぎ融資を分りやすく説明すると、現マンションの売却代金といういずれ手に入るお金を一時的に前借りするということです。
このつなぎ融資を「マンションのローン残債」や「新居の頭金など購入資金」に充てれば問題は一気に解決です。
そして、現マンションが売れたらその代金をもって一括で完済します。

イメージで言えば「マンションが売れたら返すから少しの間だけ貸してください!」といった感じでしょうか。

1-5-1-1. つなぎ融資のメリット
  • つなぎ融資のメリット1 つなぎ融資は一括返済が前提なのでローン負担が軽くなる

つなぎ融資は先に書いてた通り“マンションが売れたら一括で返す”ことになります。

一括返済ということは、マンションが売れるまでの期間中に月々のローン支払いがあるわけではありません。
つまり、ダブルローンによる厳しい支払いに苦しんで、旧マンションを投げ売りしてしまうようなことにはならないのです。

  • つなぎ融資のメリット2 つなぎ融資は住宅ローンへの移行が前提

つなぎ融資は新居の住宅ローンと同じ金融機関で借りることになります。
というのも、つなぎ融資はあくまで住宅ローンへの移行を前提としているからです。

「つなぎ融資から住宅ローンへ移行」
ここがポイントです。

つまり、つなぎ融資を一括返済したタイミングではじめて新居の住宅ローンの支払いが開始されるといことです。

上記1、で「売却期間中につなぎ融資の部分が月々の返済負担にならない」と書きましたが、それどころか、新居の住宅ローンの支払いも発生しません。
融資期間は6か月~1年と縛りはありますが、その間はじっくりとマンションの売却をすることができます。

  • つなぎ融資のメリット3 万が一に備えて業者の買取保証とセットになっている

つなぎ融資は先述した通り、6~12ヶ月という短期ローンなわけですから、それまでに万が一売れなければ完済できなくなってしまいます。
そんな万が一に備えて、つなぎ融資を使うときは、最終的には不動産業者が買取してくれる保証とセットになっています。
これを「買取保証制度」と呼びます。

  • つなぎ融資のメリット4 つなぎ融資は審査が甘い

今のマンションに残債があり、新居も住宅ローンで買う場合はダブルローンになるため審査が厳しくなると書きました。
しかし、つなぎ融資の部分に関しては、いずれ売れるであろうマンションの売却代金で一括返済することが前提ですから未回収になるリスクはありません。
そのため新居の住宅ローンとは別物と考え、ある程度柔軟に融資してくれます。

1-5-1-2. 購入先行でつなぎ融資を活用した具体例

ここまでを踏まえ、現マンションに残債もあり、新居の購入資金もほとんどないという設定で具体例を見ていきましょう。

<具定例>

新居:5000万円
現マンションの査定:2000万円
現マンションの残債:400万円

残債があるため審査が厳しく、新居をフルローンで借りられませんでした。
しかし、4000万円までなら融資可能という状況。

この場合、新居の購入資金でショートしている1000万円と、現マンションの残債400万円の合計1400万円をつなぎ融資でカバーします。
旧居が2000万で売却できれば、現マンションのローン残債を支払っても十分につなぎ融資の部分は返せます。
「本ローンの4000万円」+「つなぎ融資の1400万円」で新居を購入するというわけです。

このように、つなぎ融資を使えば、購入先行の足かせになっていた「現マンションのローン残債」と「新居の購入資金」をまとめて解決することができます。

そして、実際にマンションが売れれば、つなぎ融資分1400万円を一括で返済し、そこから本ローンの返済が開始されます。

資金に余裕はないけど、どうしても購入を先行したい人にとって、つなぎ融資はまさに一筋の光と感じるでしょう。

1-5-1-3. つなぎ融資のデメリット

どうしても購入を先行したいけど資金的に余裕がない人の奥の手として「つなぎ融資」を紹介してきましたが、ローンである以上、リスクも当然あります。

  • つなぎ融資のデメリット1 金利が高い

つなぎ融資は審査が甘い分金利が高く、4%を超えるようなところもあります。

  • つなぎ融資のデメリット2 返済は一括だが、金利だけ毎月支払うタイプもある

元金も金利も最後に一括で払うタイプならいいのですが、「金利だけは毎月」「最初に金利だけ一括」といったものもあるので注意が必要です。

  • つなぎ融資のデメリット3 提供している金融機関が少ない

先ほども書きましたが、つなぎ融資は新居の住宅ローンと同じ金融機関で借りることになります。
住宅ローンを借り入れする銀行につなぎ融資のサービスがなければ他を探さなくてはいけません。

  • つなぎ融資のデメリット4 保証人が必要

住宅ローンは住宅そのものを担保にして借り入れするため保証人は必要ありませんが、つなぎ融資を借りる時点で担保はないので保証人が必要です。

  • つなぎ融資のデメリット5 万が一買い手が現れなければ相場より安く業者買取になってしまう(買取保証)

先ほどはつなぎ融資のメリットとして紹介した不動産業者による「買取保証制度」ですが、デメリットにもなります。

不動産業者は買い取ったマンションを再販することになりますが、相場通りに買い取って相場通りに売っても利益は出ません。
再販時に確実に利益を出せるように、相場の6~7割程度での買取りになってしまうのが一般的です。

万が一、マンションが売却でず業者買取となれば大きな損になってしまうのです。
また、買取保証できる金額が6~7割なわけですから、つなぎ融資を確実に回収するためにも、その程度の金額しか融資して貰えないことがほとんどです。

1-5-1-4. つなぎ融資のまとめ

このように、つなぎ融資にはデメリットもたくさんあります。
「デメリットなんか関係ない!とにかく今すぐ欲しい物件がある!それにはつなぎ融資しかない!」という人でなければオススメはしません。

焦らずに納得のいく価格で現マンションの売却を優先し、そこから賃貸などに引っ越し、新居をじっくりと探す方法もあります。(売却先行)
確かに賃貸を借りるための諸費用は掛かってしまいますが、つなぎ融資で最終的に業者の買取になってしまうよりは断然マシです。
実家にいったん居候させて貰えるなら賃料すら掛かりません。

「なにがなんでもすぐに買いたい物件がある」
「超人気物件で今すぐ買わないと絶対になくなる」
このような状況でなければ、売却先行おすすめします。

それでも「つなぎ融資」を使って購入先行をしたければ、つなぎ融資を扱っている金融機関で、なおかつ、その金融機関と結びつきの強い不動産会社を中心に話を聞いてみましょう。

金融機関と結びつきの強い不動産会社となると基本的に大手になります。
・三井のリハウス(三井不動産リアルティ株式会社)
・三井住友トラスト不動産株式会社
・住友不動産販売株式会社
・東急リバブル株式会社
・野村の仲介(野村不動産アーバンネット株式会社)

金利や返済方法には会社ごとにかなり違いがあります。
しっかりと比較検討するようにしてください。

一括査定サイトなら銀行系の大手不動産会社もほとんど登録されているので、まとめて査定を依頼するとともに、何社かにつなぎ融資の話も聞いてみましょう。

1-5-2. 買い替え特約(停止条件付き契約)とは

買い替え特約(停止条件付き契約)も「購入を先行したいけど資金に余裕がない・・・」といった場合に有効な住み替え手段です。
買い替え特約や停止条件付契約はどんなもので、利用する場合の手順、メリット・デメリットについて書いていきます。

  • 停止条件付き契約とは

ある条件の成立によって効力が発生する契約のことを停止条件付契約と言います。
逆に言えば、ある条件が成立るするまで契約は停止しておくということです。

「大学に合格したら一人暮らしをさせてあげる」という約束を親と交わしたのなら、これも停止条件付契約と言えます。
逆に言えば、大学に合格するまでは一人暮らしを停止している状態というわけですね。

  • 買い替え特約とは

買い替え特約も、上記した停止条件付契約の一つです。

具体的には、新居の購入を先行して進める場合に、契約書に「〇月〇日までに〇〇万円以上で今住んでいるマンションが売却出来ない場合、新居の契約をなかったことにする」という特約を盛り込むことになります。

1-5-2-1. 買い替え特約のメリット

すでに書いたように、住み替えでは今住んでいるマンションの売却代金を新居の頭金や手付金に充当します。

しかし、購入先行の場合、今のマンションの売却代金は手元にはありません。
現マンションが期日(新居の決済引き渡し)までに売れなければ大きな経済的負担を余儀なくされます。

そのようなリスクを回避するために、新居の契約に「買い替え特約」を付けておきます。
万が一、現マンションが売却できなくても、新居の契約自体をなかったことにできるので経済的なリスクはありません。

契約はなかったことにできるのですから、契約時に支払った手付金も全額返ってきます。
一切のペナルティがありません。

どうしても住みたい物件を見つけたけど、今のマンションが売れなきゃ資金的に厳しいという人には有効な手段です。

1-5-2-2. 買い替え特約のデメリット

買い換え特約は、一見するとメリットが目立ちますがデメリットもたくさんあるので注意が必要です。

  • 買い替え特約のデメリット1 指定期間内に確実に売るため相場より安くなる

先に書いた通り、買い換え特約には「〇月〇日までに~」という期限が条件として付きます。
売却できなければ新居が購入できませんから、査定価格は期間内に確実に売れる金額、つまり相場よりは安めになってしまいます。
それでも売れず、期限が迫ってくれば、さらに値下げするしかありません。

  • 買い替え特約のデメリット2 リスクヘッジになるが新居の購入もできない

契約自体をなかったことにできる買い換え特約はリスクを回避できますが、そもそも新居の購入もできなくなってしまいます。

結局、新居を購入できなくなってしまうのでは元も子もありませんし、そこまでに掛けた労力も全て無駄です。
売れるか?売れないか?買えるか?買えないか?とハラハラしてる期間も長いですから精神的にもキツイでしょう。

  • 買い替え特約のデメリット3 売主が嫌がる

買い替え特約は、新居の売主さんからするとデメリットしかありません。

新居の売主にとって一番大きなデメリットは、買い替え特約付きで契約を交わしたとしても、最終的に白紙になる可能性があることです。

さらに、最終的に白紙になる可能性があるにも関わらず、買い替え特約で指定した期日中は売却活動も困難になります。
その期間中の機会損失は計り知れません。

ある程度の条件が揃った物件であれば、他にも購入希望者は出てくるはずですから、買い替え特約を希望する人に無理に売る必要がないのです。

このような事情から、買い替え特約を了承してくれる売主さんはほとんどいません。
特に、売主が個人であれば、資金などの都合で早く売りたい方が多く、買い替え特約を付けるのは困難です。

逆に、新築分譲マンションなど、売主が不動産業者であれば、売り急ぐより、購入希望者を捕まえておくことを優先するので買い替え特約は結びやすくなります。

買い換え特約を適用出来る物件なのか確認しておくのも忘れないようにしましょう。

1-5-2-3. 買い替え特約を利用する場合の手順

1)新居の契約に買い換え特約を付けられるかどうか売主に確認

2)売主が了承すれば契約が解除になる条件(期日や価格)を決める

3)新居の契約だけ先に済ませて手付金も支払う

4)今のマンションの売却活動をする

5-1)今のマンションが無事に売却できれば、新居の決済・引き渡しへ

5-2)期日までに今のマンションが売れなければ新居は白紙解約、手付金も全額返金

1-5-2-4. 買い替え特約のまとめ

つなぎ融資に続き、購入を先行したいけど資金に余裕がない場合の対応策として「買換え特約」について説明してみました。

しかし、ご説明したように、買い換え特約は売主にとってデメリットしかなく、承諾してくれる個人の売主さんがそもそもいません。

仮に、新居の売主が不動産業者だったとしても、買い替え特約を付けるとなれば、
「マンションの査定額は問題ないか?」
「売却期限に無理はないか?」
「資金計画に余裕があるか?」
など厳しくチェックされます。

買い替え特約の承諾を得たとしても、期限などから相場より安く投げ売りになってしまう可能性もあります。

これらのリスクを分ったうえで「どうしても買い替え特約で新居の購入がしたい!」ということであれば、特約付きの住み替え案件の経験が豊富な担当者に出会えるまで、徹底的に不動産会社を比較しましょう。
失敗すれば、住み替えする買主側にとっても最終的に新居が買えない恐れもあるのですから。

ただ、これもつなぎ融資の場合と同じで「相場より安い投げ売りで損しようが関係ない!何が何でもこの物件でなければダメだ!」という場合でなければオススメしません。
基本的には売却先行での住み替えをおすすめします。

1-6. 購入先行のまとめ

購入先行について書いてみましたがいかがでしたでしょうか?

やはり、みんな本心では購入を先行して、100%気に入った新居を買ってから、じっくりと旧マンションを売却したいと考えているはずです。
しかし、いくら住みたい新居を見つけたからと言って、資金面から購入先行を選択できる人はほとんどいません。

結局、住み替えにおいて購入を先行できるのは、
・現マンションに残債がない人
・新居の購入資金が十分に溜まっている人
に限定されてしまいます。

もちろん先に書いたように「つなぎ融資」や「買い替え特約」を使えば強引に購入を先行させることもできます。
しかし、デメリットがあまりにも大きいということはご説明した通りです。

「つなぎ融資」を使い、結果的に業者買取ともなれば相場の6割程度になってしまうのは当たり前。
仮に相場4000万のマンションなら2400万円で買取されることになります。
つまり1600万円も無駄になってしまうのです。

「買い換え特約」に関してはそもそも売主が承諾してくれるかも分りません。
仮に承諾してくれたとしても、新居の決済までに間に合わなければ白紙になるわけですから、当然、売り急ぐことになります。
期日が迫ってくれば大幅な値引きをせざるを得ません。

「金はどんなに損にしても住みたい新居がある」という方でなければ、リスクを冒してまで「つなぎ融資」や「買い替え特約」を使って無理に購入を先行する必要がありません。
実際、不動産業者も資金的に難しいそうな人には売却先行を勧めるケースがほとんどです。
(まぁ下手すれば数千万単位での損を覚悟で、無理してでも購入先行に踏み切る人はいないと思いますが・・・。)

「資金的に不安があるな・・」という方は一度立ち止まり、売却先行も検討してみましょう。
売却先行は、一時的に賃貸に住む可能性もありますが、売り急ぎなく納得の行く値段で今のマンションを売り切りることができます。

このようなお話しをすると「賃貸でもお金が必要なのは同じじゃないですか?」とおっしゃる方がいます。
しかし、冷静に考えてください。

4000万円の物件を6割で業者買取になったら2400万円で、マイナス1600万円!!!

東京都内だとしてもちょっと郊外に行けば、家賃10万円以下のファミリーマンションは普通にあります。

家賃10万円なら、初期費用はどんなに高くても50万円以内で収まります。
(敷金2ヶ月、礼金2ヶ月、仲介手数料1ヶ月という満額で計算)
さらに1年間ずっと新居が見つからずに住み続けたとしても10万円×12ヶ月=120万円。
初期費用と1年間の家賃の合計で170万円です。

実際は「1年間ずっと新居が見つからない!」なんてことは、あり得ないので100万円くらいを考えておけば十分です。

確かに引っ越しが一回増えてしまいますが、売却先行で賃貸に一回引っ越しても、じっくり高額売却を狙った方が結果的に圧倒的にお得になる可能性が高いのです。

ということで、次に住み替えにおける「売却先行」を見ていきましょう。

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