大切なあなたのマンションを売却するとき「じっくりと時間をかけて売りたい」と思うのは当然です。
しかし、売却の背景にある事情は人それぞれ･･･。
「転勤が急に決まった」
「離婚して別々に住むことになった」
「親の介護のために実家に戻る」
等々、とにかく早くマンションを売却しなければならない状況もあります。
ただし、マンション売却など人生でそう何度も起こることではありません。
すぐ売りたいとはいえ、分からないことはたくさんあるはず。
当然、何も知らない状態でマンション売却を進めていけばリスクは大きくなります。
事前知識がない状態で「早く売りたい」と焦っても後悔するだけ。
そこで「一日でも早くマンション売却をしたい」と考えているあなたが、後悔しないために押さえておくべき「テクニック」や「ポイント」についてご紹介していきます。
1. マンションを早く売るためのテクニック
まずは「マンションの平均的な売却期間」を確認してから、マンションを早く売却するための具体的なテクニックについて勉強していきましょう。
1-1. マンションが売れるまでの平均的な期間
すぐに売る！早く売る！といっても、普通はどのくらいの期間で売れるのか分らない方も多いと思います。
まずは、マンションを売りに出して売れるまでの平均的な期間を見ていきましょう。
あくまで平均になりますが、マンションの売却期間は「3ヶ月くらい」と言われています。
首都圏であれば、もう少し短くて「2.5ヶ月くらい」です。
どの不動産屋に聞いても同じような答えになります。
しかし、実際にはこの期間より多く見積もっておく必要があります。
上記にあげた「平均3ヶ月」は、不動産会社が依頼を受け、売却活動をスタートし、買主との売買契約が成立した期間のおおよその期間です。
つまり「どこの不動産に依頼したらいいのか？と情報収集をしている期間」や「買主へ引き渡すために準備している期間」は含まれていません。
事前の情報収集と不動産査定依頼に1ヶ月、そして成約後の引渡しまでに1ヶ月かかると、約2ヶ月はプラスして考える必要があります。
通常の売り方であれば、半年程度が平均と考えておいた方がいいでしょう。
ただ、現実的には実際に売り出してみないと「いつ売れるか」は分りません。
条件の良いマンションは、売り出してすぐに購入希望者が見つかりますが、逆であれば、平均的な売却期間を過ぎて売れ残る可能性も十分あります。
では、このマンションの平均的な売却期間を踏まえたうえで、あなたがもっと早く売却したいのであれば、これから説明する「早く売るためのテクニック」をしっかりと確認しておきましょう。
1-2. 売り出し価格を相場より下げる
売却スピードを重視するなら、相場より価格を下げて売り出してみましょう。
これは誰でも思いつくし、すぐに実行できますね。
中古マンションの購入を考えている人は、物件価格だけでなく「立地」や「周辺環境」も含め総合的に考えます。
そのため、いくつかの候補物件を探し出し、その中で比較検討をするのが普通です。
そんなときに、相場よりも安いマンションがあればどうなるでしょうか？
買い手も周辺相場には詳しくなってるはずです。
「すぐに申し込まなければ他の人に取られるかも・・・。」という心理状態になりますよね。
一般的な相場価格よりも１割下げるだけでも、購入希望者が一気に増えると言われています。
マンションの価格設定で、売主はあれこれ悩むものです。
しかし、すぐに売りたいのであれは「徐々に下げていく」という段階的な値下げ方法ではなく、売り出しから相場より下げて注目を集めるのも一つの手です。
1-3. 不動産会社に値下げの意向を伝えて貰う
上記した、相場より下げて売り出す方法は、相場４０００万円のマンションを３６００万円で売り出すことになります。（１割の値引きをしたと仮定した場合ですね！）
確かに相場より安ければ注目度がアップして早く売れるでしょう。
しかし、３６００万円以上で売れることは絶対にありません。
値上げ交渉をしてくる購入希望者はいないですから（笑）
一方で、これから説明する「不動産会社に値下げの意向を伝えて貰う」という方法を使えば、早く売却するために少しの値下げはするけど、上記したように１割も値下げをせずに済むかもしれないというテクニックです。
（話を統一するために今回も相場４０００万円のマンションを例に、相場より大きく下げた場合を３６００万円とします。）
まず、売り出しは相場通り４０００万円、もしくはちょっとだけ安く売り出します。
「え？それじゃ普通でしょ？購入者見つけるまでに時間掛かるよね？」という声が聞こえてきそうですね。笑
しかし、不動産会社とは「３６００万円までなら値下げする用意がある」ということを事前に打ち合わせておきます。
そして、気になっている購入検討者が現れたら不動産会社から「価格交渉には前向きな売主さんですよ！」とだけ伝えて貰いましょう。
購入者検討者からすれば『お、お得に買えるかも』と一気に気持ちが傾くのは間違いありません。
「値下げをエサにする！」という意味では、売り出し価格を相場より下げるのと変わりませんよね？
しかし、相場より下げて売り出してしまえば、具体的な金額が提示されているのでそれ以上の価格では売れることはありません。
でも、不動産会社に値下げの意向を伝えて貰う場合「売主さんは価格相談に応じてくれるようですよ」としか伝えていません。
これだと、具体的な金額は提示されておらず、値下げ金額は購入検討者が自分で決めることになります。
この時、購入検討者の中で『１００万円くらい値引してくるのかな？もしかしたら２００万円？！ラッキー』と思ってくれればしめたものですよね。
売主サイドとしては、最初から３６００万円まで下げる覚悟をしているので、２００万円引きで即決してくれるなら全く問題ありません。
これなら、上記した「最初から相場以下で売り出すのはちょっと・・。」と抵抗がある方でも使えます。
ただ、間違っても不動産会社が具体的な値下げ金額を言わないように釘を刺しておきましょう。
具体的に「この売主さんは３６００万円までなら値下げに応じてくれますよ。」と不動産会社から聞けば、購入検討者は当然４００万円の値下げを希望するに決まっています。
あくまで「価格交渉には前向きな売主さんですよ！」という部分だけ伝えて貰いましょう。
それともう一つ注意。
内覧時には不動産業者も一緒に立ち会いますが、物件の詳細について直接、売主に話しかけてくる購入検討者もいます。
売主側としては「買って欲しい」という気持ちが前面に出過ぎて「値下げします」「安くします」などと言ってしまいそうになることもあると思います。
しかし、あまり売主が直接セールストーク的な発言をしてしまうと、警戒されて購入に結びつかないこともあります。
あくまでも、話しかけられたら、印象良く答え程度にしておきましょう。
1-4. 空室にして売る
マンションは住みながでも売却できるのか気にされる方はたくさんいます。
基本的には、住みながら売却することも可能です。
ただし、内覧時の印象が「居住中」と「空室」では大きく違ううので、早く売りたいのであれば、やはり空室にする方が有利です。
空室で売却するメリットについてじっくり見てみましょう。
1-4-1. 購入検討者の希望日時に合わせて内覧してもらえる
「内覧をしたい」という購入検討者は、あなたのマンションにかなり興味を持ってくれています。
広告や店頭であなたのマンションを見て「お、いいかも」と気持ちが盛り上がっているうちに早く見て貰いたいところです。
しかし、居住中のマンションだと、内覧するにも、購入検討者と売主であるあなたの都合を合わせる必要があります。
購入検討者が「すぐにでも見に行きたい！」と思ってるのに、あなたが『今日は留守にするのですみません･･･』となれば、せっかくのチャンスが台無し。。。
後日もお互い都合が合わなければ、内覧日自体どんどん遅くなってしまいます。
その間に、購入検討者は他のマンションを検討して、内覧から価格交渉までスムーズに進み、一気に売買契約まで至ってしまう可能性もあります。
逆に、空室にして、不動産会社にカギを渡しておけば、内覧希望者をいつでも案内できます。
チャンスを逃さず、早くマンションを売却するためには、空室にするのは有効な手段と言えます。
1-4-2. 綺麗な状態の部屋を見てもらえる
居住中の部屋を内覧してもらう際のデメリットは、家具や荷物があって狭く見えてしまうことです。
整理整頓をしたとしても、家具の配置方法は現在居住している売主さんのセンスなので、内覧者は新たな生活のイメージができません。
しかし、空室にすることで部屋が広く見えるのはもちろん、内覧者の頭の中では「住んだ時のイメージ」が具体的になります。
購入後の自分の生活をイメージさせることができれば購入意欲も高高くなります。
1-5. 広告の量を増やしてもらう
不動産会社が行う販売活動として、重要な仕事の一つに広告があります。
依頼を受けた不動産業者は自社の顧客にマンションを紹介をするだけでなく、いくつかのルートで広告を出します。
一般的には、
・自社ＨＰへの掲載
・不動産ポータルサイトサイトへの掲載（スーモ、ホームズ、アットホームなど）
・新聞折込広告
・フリーペーパーへの掲載
・レインズ（不動産業界内でできる情報交換のデータベース）への掲載
などです。
どの媒体で、どれくらいの予算を使うのか、というのは各不動産会社が判断に任されています。
そして売却活動に使った広告費に関しては、不動産会社が負担することが基本です。
しかし、売主が「早く売りたいから広告を特別に増やして欲しい」と依頼すれば、別途請求されることも稀にあります。
（常識的な範囲内であれば、別途請求されることはあまりないはずですが･･･）
広告を増やして欲しいと伝える場合には、別途請求されるのか、費用面もしっかり打ち合わせしましょう。
いずれにしても、広告を増やすことでより多くの人の目に留まり早期の売却確率が高くなります。
早く売却したいのであれば、不動産会社に広告を増やすことは可能か聞いてみましょう。
言うのはタダです。笑
1-6. マイソクを工夫する
「マイソク」と聞いてもピンとこない方も多いかもしれません。
マイソクは「物件概要」「外観・内観写真」「間取り図」「物件所在地」などをまとめた資料のことです。
不動産屋のガラスに張り付けているあの紙ですね。
マンション購入を検討している人は、まずマイソクを見るので、ここで興味持って貰えなければ候補にすら入りません。
全体的にモノクロで、間取り図がど真ん中にドーンとあって、物件の概要が上下に小さい文字で書かれているだけ・・・いまだにこんなマイソクを見かけます・・・。
しかし、これでは購入検討者はどんなマンションなのか全くイメージできません。
カラーで「外観」や「室内」の写真をたくさん掲載するだけでも抜きんでて目立ちます。
物件の概要にしても、アピールポイントを一言付け加えるだけで魅力を感じやすくなります。
例えば、「南向き」と記載するより「日当たりの良いリビングで家族の時間が増える南向き」と一言添えるだけでイメージはだいぶ違いますよね。
「駅徒歩５分」より「駅からマンションまで活気のある商店街を抜けて５分」とすれば実際に歩いてみたくなりませんか？
まずはマンションに興味を持って貰わなくては始まりません。
マイソク作りは不動産会社に任せっぱなしにせず、アピールポイントをしっかり伝え、完成したら必ずあなたがチェックして下さい。
あなたのマンションの魅力はあなたが一番知っているはずです。
・近くに静かな公園がある
・交番が近くにある
・可愛いカフェがある
こんなキーワードに魅力を感じる人もたくさんいるのです。
1-7. 業者買取をしてもらう
「早く売りたい」と思っていても、買い手が見つからないことにはマンションは売れません。
そこで、どうしても購入希望者が見つからない場合には、不動産業者に買取して貰うというのも一つの方法です。
これを「業者買取」「買取」などと呼びます。
通常の売却におて不動産会社は、マンションを売りたい「個人の売主さん」と、マンションを買いたい「個人の買主さん」の橋渡しをするだけです。
しかし、業者買取はでは、不動産会社が買主となり、直接マンションを購入してくれます。
業者買取は、通常の売却のように、あなたのマンションが欲しい人を一から探す必要はありませんので圧倒的に時間を短縮できます。
不動産会社と買取価格の折り合いがついて、スムーズに契約できれば、数日から数週間で現金が振り込まれます。
ただ、買取は、通常の売却よりも売却金額が低めになってしまいます。
当然ですが、不動産会社はあなたのマンションを買い取って自分で住むわけではありません。
転売して利益を出すのが目的です。
その利益を確保するために相場の６～７割程度の金額になるのが一般的。
なので、条件も良く、普通に売り出しても早く売れるマンションであれば、敢えて「買取」を選択する必要はないでしょう。
しかし、
・築年数がだいぶ経過している
・・立地がかなり悪い
などマイナス条件が目立つマンションだと普通に売り出してもなかなか買い手は現れません。
それでも時間的に余裕があればいいですが「安くなっても早く売りたい！」「今すぐに現金が欲しい！」ということであれば、買取を検討してもいいかもしれません。
また、初めは通常の売却でスタートし、一定期間に買主が見つからなかった場合に「買取」をしてもらうことも可能です。
これは「買取保証制度」と呼ばれます。
「ここまでには売りたい！」という期限は確定してるけど、「今すぐってわけじゃないから、とりあえず普通に売り出して様子を見たい！」という人に向いています。
ただし、買取り保証をやっていない不動産会社もあるので、検討するのであれば、事前に確認しておきましょう。
1-8. 購入申込書には早く回答
内覧に来た人が「どう思ったのか？」は売主としては気になることです。
一般的には、内覧して「購入したい」となれば、不動産会社を通じて「購入申込書」を提示してきます。
ただ、喜ぶのはまだまだ早過ぎます！
「購入申込書＝売却成立」ではありません。
購入申込書には「購入希望価格」や「引渡し希望時期」などなど、「この条件なら買ってもいいよ」という希望が書かれています。
これは、購入希望者からのアプローチ。
返事は「YES！」「NO！」の２択ではありません。
『さすがにその価格は難しいので〇〇〇〇万円はどうですか？』と返事をしても問題ありません。
とにかく大事なのはできるだけ早く返事をすることです。
条件が合えばすぐに売却できる大きなチャンスなのですから。
しかし、これに対して売主の返事が遅れてしまったために、他のマンションに目移りしてしまう可能性も十分あります。
購入申込書の条件を吟味することは大事ですが、「YES！」「NO！」の２択ではないのですから、なるべく早めに返事をして早期売却に繋げましょう。
1-9. 早く売るためには専任がいい？
マンションを売却する時は、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。
「私はマンションの売却を〇〇不動産にお任せします！」という契約ですね。
その媒介契約には種類が3つあり、売主側が選ばなければいけません。
※今回は「早く売る」に特化した記事なので簡単な説明になります。
媒介契約について詳しく知りたい方はこちら↓
①一般媒介契約
複数の不動産会社へ同時に売却依頼ができる。
また、自分で「買主」を見つけて売買契約を結ぶことも可能。
②専任媒介契約
依頼できる不動産会社は一社のみ。
ただし、一般媒介契約のように自分で買主を見つけることもＯＫ。
③専属専任媒介契約
一社だけにしか依頼できない。
また、自分で買主を見つけて契約することはＮＧ。
ここで、あなたが複数の不動産会社と「一般媒介契約」を結んだと仮定して話を進めてみましょう。
あなたはA社、B社、C社の３社と一般媒介契約を結びます。
A社が購入希望者を見つけて来ます。
条件交渉や売買契約もスムーズに進み、最終的に決済・引き渡しも無事に終りました。
こうして全てが完了した段階で、あなたはA社に報酬として仲介手数料を支払います。
不動産会社は完全成功報酬ですから、売却を完了させてはじめて仲介手数料を受け取ることができるのです。
この時、あなたが一般媒介契約を結んでいたB社、C社の立場になってみましょう。
B社もC社も頑張ってマイソクを作ったり、広告を打ったりしましたが結局１円にもなりません。
もちろんビジネスですからしょうがないことです･･･。
しかし、このような背景もあり、不動産会社は一般媒介契約ではそこまで積極的に販売活動を行いません。
広告にどんなにお金を掛けても他の不動産会社で決まってしまえば、すべて赤字になってしまうのですからです。
一方で、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」は、依頼できる不動産会社は１社です。
ライバル会社がいないため、売却を成功さえすれば仲介手数料は確実に受け取ることができます。
こうなれば不動産会社は広告に多くのお金を使って、積極的な販売活動を行えます。
しかも、専任媒介契約や専属専任媒介契約は、契約の有効期間が3ヶ月です。
「早く買主を見つけなきゃ！３か月を過ぎたら他の不動産会社に乗り換えられるかも！」というプレッシャーもあります。
一般媒介契約でたくさんの不動産会社に依頼した方が情報が行き渡ると考えている人がたまにいますが、それは間違いです。
専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社はレインズへの登録が義務になるので物件情報は問題なく拡散します。
レインズについて詳しく知りたい方はこちら↓
レインズを学んでマンション売却の成功率を１０倍にする
早く売りたいのであれば、不動産会社のやる気を最大限に引き出せる「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」にするべきでしょう。
※ただし、専任媒介契約や専属専任媒介契約で依頼する場合には両手仲介目的の囲い込みに注意が必要です。詳しくはこちら↓
2. 早くマンションを売ってくれる不動産会社とは？
マンション売却成功の鍵は「一に業者、二に業者、三四も業者で、五に業者」です。
どこの業者に売却を依頼するかで全てが決まるといっても過言ではありません。
では、あなたのマンションはどんな不動産会社に任せれば良いのでしょうか？
すばり、マンションの売買を得意としている不動産会社です。
「不動産会社」と一括りしがちですが、得意分野はそれぞれで、
・新築マンションの販売が得意
・戸建の販売が得意
・土地の買取が得意
・賃貸物件が得意
・収益物件の売買得意
と細かく分かれています。
不動産会社を選ぶときに「大手の会社だから安心」「知り合いだから任せてみよう」と安易に決める方もいますが、その業者に「マンション売買」の経験が少なければ、あまり良い結果は期待できないでしょう。
早く売却したいのなら、マンション売買が得意な業者に依頼しなければいけません。
3. マンションの売買が得意な不動産会社を見つけるためには一括査定サイトを使う
「マンション売買の得意な不動産会社に依頼することで早期売却の可能性が上がる」と書きました。
次は、具体的にマンション売買が得意な業者はどのように探せばよいのか？という部分を掘り下げていきましょう。
マンション売買が得意な業者を探す一番簡単な方法は「不動産一括査定サイト」を使うことです。
不動産一括査定サイトとはどんなものなのか、実際に利用する過程を見ながら説明します。
ちなみに、有名な不動産一括査定サイトは「イエイ」「イエウール」「HOME4U」「ソニー不動産」「マンションNAVI」などで、どれも無料で利用できます。
最大手のイエウールには全国１０００社以上の不動産会社が登録されています。
利用方法は簡単で、
- あなたが売りたいマンションの情報（住所や、間取り、築年数･･･など）と、あなたの個人情報（電話番号、メールアドレス･･･など）を入力。
- 入力されたマンションの「エリア」「物件種別」「特徴」にもとづいて最適な不動産会社が何社か自動的にピックアップされる。（マンションNAVIなどは最大で９社もピックアップされます。）
- ピックアップされた不動産会社の全て、もしくはいくつかを選び一括で査定依頼をする。
- 早ければ当日中にメールや電話などで査定額が分かる。
これだけです。
ちょっと前まで、マンションを売却しようとすると不動産会社選びだけでも一苦労でした。
- 自分で不動産会社を探す
- マンションの情報を伝える
- 査定しに来てもらう
これを、いくつかの不動産会社で査定額を比較したり、話を聞きたいようなら、これを何回も繰り返すことになります。
それが不動産一括査定サイトの登場で、一回の入力で複数社に査定依頼が可能になりました。
便利になりましたよね。
ただ、自分で不動産会社を探す場合の最大の問題点は「大変！」とか「面倒！」ということではありません。
あなたが選んだ不動産会社が、マンション売買が得意かどうか分らない、という点です。
はい、さっき出てきた内容なので覚えていますよね？
”早く売却したいなら、マンション売買が得意な業者に依頼しなければいけません。”
自分の住んでいるエリアで不動産会社を見つけ、マンションの査定をお願いします。
それこそ、賃貸メインの会社だろうが、戸建メインの会社だろうが、お願いされれば「お任せください」となるでしょう。
別に不動産業の免許さえあれば得意だとうが不得意だとろうが扱うことができますからね。
すると、予想よりも高い査定額！！！
あなたは嬉しくなって正式に売却の依頼をお願いしました。
しかし、あなたのマンションは本当にその査定額なのでしょうか？
おそらく違いますよね？
その不動産会社は賃貸メインの不動産会社で、マンション売買の相場を良く分っていないだけではないでしょうか？
誰が見ても相場より高く売り出されているマンションは売れるわけがありませんから、結局、長期間売れ残ってしまう･･･。
早く売却するなど到底無理な話です。
ところが、不動産一括査定サイトを使った場合はどうでしょうか？
先ほど”２、入力されたマンションの「エリア」「物件タイプ」「特徴」にもとづいて最適な不動産会社が何社か自動的にピックアップされます。”と説明しました。
つまり、あなたの住んでいる街（エリア）で、ファミリータイプ（特徴）の、マンション（物件タイプ）が得意な不動産会社がピックアップされるのです。
しかも自動で。
なぜこんなことが可能かと言うと、一括査定サイトに登録されている不動産会社は、得意な「エリア」「物件種別」「特徴」などを事前に申請しているからです。
不動産会社からしても苦手なエリアや、物件タイプを紹介されても成約まで結び付けられる可能性は低いのですから当然ですよね。
「あなたが入力したマンションの条件」と「不動産会社が事前に申請した得意ジャンル」を、一括査定サイトが自動で結び付けて最適な数社を提示するという仕組みです。
あなたは一括査定サイトを利用するだけで、勝手にマンション売買が得意な不動産会社を洗い出せてしまうのです。
不動産売却はまずは一括査定からと言われる理由がわかって頂けたのではないでしょうか？
4. 担当者の対応から実際に依頼する不動産会社を１社に絞り込む
ここからは数社からマンションの査定額が提示された後、さらに最終的に売却依頼する１社をどのようにして選ぶのかを説明します。
ちなみに、査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」があります。
簡易査定（机上査定）･･･あなたが一括査定サイト上で入力したマンション情報だけで簡易的に査定金額を出す方法。
この方法で出る査定額はあくまでも相場的な価格になりなります。
メールや電話で伝えられる査定金額は簡易査定で出された数字です。
訪問査定･･･実際に不動産会社の担当者があなたのマンションに訪れ詳細に査定金額を出します。
室内の状態なども細かくチェックして算出するので正確な数字になります。
簡易査定と訪問査定のどちらをお願いするかは自由ですが、売却を急ぐのであれば、訪問査定を初めから依頼するのが近道です。
どちらにせよ、担当者と電話やメール、もしくは実際に会ってやり取りをすることになります。
このやり取りの中で担当者をしっかりチェックして、実際に売却を依頼する不動産会社を１社に絞り込んで行くことになります。
担当者はこれから、マンション売却という目標に一緒に向かっていく大事なパートナーになります。
さらに、買い手に直接アプローチするのはあなたではなく担当者です。
誰でもＯＫという訳がありませんよね？
しっかりとチェックして信頼できる担当者を見つけましょう。
ては、担当者との実際のやり取りでの中で、チェックするポイントはどこなのを説明していきます。
4-1. 事前のメールや電話でのやり取りで担当者を見抜く
机上査定であれば、基本的にはメールや電話でやり取りをすることになります。
また、訪問査定であっても事前に、挨拶・日程調整などメールや電話のやり取りはあるはずです。
不動産会社は既存顧客などへの対応もありますから、返事が遅くなってしまう場合もあるでしょう。
しかし、「メール」だったとしても、できるだけ早めに回答してくれるような不動産会社は信頼できます。
朝にメールした返信が次の日の朝･･･など、返信が24時間以上経過してしまうのは、メールでの問い合わせを軽く見ていると判断せざるをえません。
さらにメール内容も誤字脱字がないかチェックしましょう。
また、電話はその会社全体の客への対応が顕著にあらわれます。
声が暗い、声が聞き取りにくい、話が見えてこないなど、電話をかけたあなたが不快になるような対応ではないかも確認してしてください。
4-2. 査定金額の根拠から担当者を見抜く
簡易査定にしろ、机上査定にしろ数社から査定金額が提示されます。
すると、あなたは査定額に数百万円もの開きがあって驚くことになるかも知れません。
なぜ同じプロの不動産業者なのにそんなに大きな査定額の開きが出るのでしょう？
それは、どうしても担当者個人の主観が入ってしまうからです。
例えば、以前にあなたのマンションを売買した経験のある担当者と、経験のない担当者が同時に査定すると金額に差が出ることがあります。
売買経験のない担当者であれば、公式に当てはめたような当たり障りない査定金額を出すでしょう。
売買経験があって、過去の売却で苦労した記憶で.があれば少し安めな査定金額になるかも知れません。
また、既にマンションの購入を希望する顧客に見当があれば、強気な査定金額を出す場合もあります。
どちらにせよ、査定金額は各社が『だいたいこの位で売れると思います』という目安でしかありません。
なので査定金額に一喜一憂してはいけませんし、査定金額だけで不動産会社を選ぶなど愚の骨頂！
下手をすれば、あなたから売却依頼を獲得するためにわざと相場より高い査定金額を出している業者かも知れませんよ？
では、査定金額を提示されたらどこに注目すればよいのでしょうか？
それは「査定金額の根拠」です。
査定金額が提示されたら必ず根拠を聞くようにしてください。
「何でこの査定なんですか？」
「けっこう想像より安いんですね･･･なぜですか？」
こんな感じの質問の仕方で全く問題ありません。
例えば、あなたが「思っていたより査定金額が安いな･･･。」と思ったとします。
それに対して、担当者が『いや～この辺は最近相場が下がっているんですよ～』というレベルの低い根拠を述べるようなら即見切りをつけましょう。
売主の「不安」や「疑問」を解消できない業者や担当者は、買い手にも信頼されるはずがありません。
逆に、ここ１、２年分の近隣成約事例を集めて実際に相場が下がっていることを分りやすく説明してくれるような担当者ならどうでしょうか？
買い手にも根拠を持って誠実に対応してくれそうですよね？
優秀な営業マンであれば、事前にそのくらいの資料を集めていますし、あなたが質問する前に教えてくれるでしょう。
また、売主さんは、自分のマンションには愛着を持っているもの。
中には感情面から相場からかけ離れた希望売却価格を持っている売主さんもいます。
こんな場合に『え？そんな金額ちょっと高すぎませんか？早く売りたいのであれば〇〇〇〇万円が妥当ですよ？すぐ売れますよ？』などと言うのはダメな営業マンの典型です。
優秀な営業マンであれば、相場からかけ離れた希望売却価格を売主さんが持っていても、理論的になぜ無理かを丁寧に教えてくれるでしょう。
それでも売主が折れなければ『分りました、ではその値段で売り出してみましょう！しかし、売却をお急ぎだと思うので、その値段でいついつまでに売れなければ、いくらいくらに下げしましょう。』など具体的な戦略を提示してくれます。
このように査定金額の根拠を聞くことで不動産会社や担当者が「信頼できそうか？」「仕事が早そうか？」を見抜くことが簡単にできます。
4-3. 訪問査定で担当者の身だしなみやコミュ力もチェック
訪問査定では、担当者の見た目のチェックを忘れてはいけません。
「売却に見た目は関係ないのでは？」と思うかもしれませんが、見た目はお客に対する姿勢の表れでもあります。
売主から印象の悪い担当者が、買い手からは好印象ということはありません。
清潔感のある頭髪か？しっかりした服装か？愛想が悪くないか？などは大事なことです。
また、コミュニケーション能力に欠ける担当者にも注意して下さい。
売主は、慣れないマンション売却で分らないことだけですし、不安でいっぱいなのは当たり前です。
そんな知識もなく不安な売主に、専門用語の並べ立てて話を進めるということは「お客の話を聞く」という基本的な姿勢がなっていません。
専門家なので知識があることも大事ですが、お客を置いてけぼりにした一方的な営業マンには要注意です。
買い手がマンションが気に入ってくれたとしても、担当者の対応が悪ければ「この人から買いたくない」と思ってしまうことも十分あり得ます。
特に、早く売りたい場合は、担当者とより綿密にやり取りを行わなければいけません。
売主の話をしっかりと聞く担当者は、早く売りたいという事情をしっかりと踏まえた上で戦略を立ててくれるはずです。
マンション売買も結局は人と人とのやり取り。
気持ちの良い取引ができるような担当者をしっかりと見極めましょう。
5. 早く売るために自分自身でできることは？
マンションを購入する時に「内覧はしなくてもいい」という考えの人はいないでしょう。
早い売却のためには、内覧を制することが必須です。
そこで、内覧を成功させるために、自分自身ができることについて考えてみましょう。
5-1. 室内の丁寧な掃除と片付け
内覧の時に空室になっている方が購入後の自分を強くイメージできるため、購入意欲も高くなりやすいと書きました。
しかし、住みながら売却しなければならないケースも多々あります。
居住中の売却で大切なことは、日常的に掃除や片付けをしておくことです。
「新しいマイホーム」という夢や希望を持って、購入希望者は内覧に訪れます。
それなのに、室内が荷物で雑然としていたり、、、隅にホコリが溜まっていたり、、、玄関先に靴が放置されていたり、、、
買い手からすれば、こんな風に雑に使われているマンションを購入したいとは思わないですよね？
内覧に来てくれた人に「こんなマンションに住みたかった！」「こんなに丁寧に使っているマンションなら購入したい！」と思わせることが大事です。
そのためにも、普段から掃除や片付けをして「内覧客がいつ来てもＯＫ」という状態にしておきましょう。
たいてい、不動産会社から内覧のアポイントメントの連絡が事前に入るはず。
日にちが分かっているなら念入りに整理整頓をするのもいいですが、当日に慌てないためにも普段から準備をしておきましょう。
5-2. 使わない荷物は思い切って捨てるor預ける
居住中の売却では荷物が多いことで、実際より部屋が狭く見えてしまいます。
どうせ引っ越すのですから、新居で使わなそうなものは捨てる。
もしくはリサイクルショップなどに売ってしまうのも手です。
新居でも使うけど、どう考えても部屋を狭くしてるような荷物は一時的に預けてしまうのもありです。
実家などが近ければ置かせて貰ってもいいですし、レンタル倉庫やトランクルームも安ければ数千円で利用できます。
これだけで購入者が早く見つかる可能性があるのですからやらない手はありません。
5-3. 売却に結びつくホームステージングとは？
早く売却するために注目されているのが「ホームステージング」というテクニックです。
あまり聞き慣れない言葉ですが、海外では一般的です。
ホームステージングとは、専門業者にマンションの室内をモデルルームのようにコーディネートすることです。
株式会社ホームステージング・ジャパン（http://homestaging.co.jp/）という会社では以下のようなプランがあります。
手持ちのインテリや家具を使って、コーディネートのアドバイスを受けるだけという「コンサルティングプラン」なら5万円から。
リビングの家具のレンタルとコーディネートなどが含まれる「ベーシックプラン」は20万円程度から。
水回りも含めるスタンダードプランは30万円～と高くなっていきます。
購入検討社は内覧時に最初の印象で「あ、ないな。」と思えば後で挽回するのはかなり難しいと言われています。
人間関係においても、初対面の数秒で相手の印象は決まるなどと言いますがマンションも同じ。
ホームステージングを利用すれば第一印象は圧倒的に良くなり、早期の売却につながります。
海外では、ホームステージングを使用するのとしないのでは売却の期間が倍以上違うという調査結果もあるくらいです。
「多少のお金を払ってでも早く売りたい！」と考えているのであれが検討してみましょう。
6. まとめ
「早く売りたい」という思いから、焦って安易に不動産会社を選んでしまい、それが失敗に繋がってしまうということは多々あります。
複数の業者に査定依頼をし、信頼できる不動産会社と担当者に「マンション売却」を任せて、早期売却に繋げましょう。
そして、複数の業者に査定を依頼するなら、一括査定サイトを利用することが一番の近道となります。
一社一社に連絡をせずとも、複数社に一括して料査定依頼が可能なわけですから、早く売却したい人にはなおさら好都合ですよね？
また、不動産一括査定サイトの「マンションナビ」では、あなたのマンションを売却するのに最適な不動産会社がピックアップされます。
スピーディに売却しつつも、最高の結果を出したいと考えているなら、まずは不動産一括査定サイトで査定依頼をしてみることをオススメします。